경기남부권 화성시 손품

1. 위치
2. 도시변화
  2-1. 변천과정
  2-2. 발전계획
3. 도시구조
  3-1. 하위 행정구역
  3-2. 인구
  3-3. 교통
  3-4. 인프라
  3-5. 교육
4. 도시개발
  4-1. 동탄1신도시
  4-2. 동탄2신도시
5. 데이터
  5-1. 입주물량
  5-2. 매매전세지수
6. 동탄신도시 아파트분석

 

1. 위치

경기도 서남부에 위치한 시로 면적이 693.92㎢다. 북으로는 수원시와 안산시, 동으로는 용인시, 남으로는 오산시와 평택시 그리고 충남 당진시, 서로는 서해와 접한다.

화성시의 지리적 위치

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2. 도시변화

2-1. 변천과정

서울특별시의 약 1.4배에 달하는 면적과 특히 동서로 쭉 뻗은 지리적 여건으로 인해 동서격차가 심하며, 역사적으로 서쪽의 (구)남양군 지역과 동쪽은 (구)수원군 지역이 서로 이질적인 경관을 이루고 있다. 제부도~동탄2신도시까지의 직선거리가 48.1km로, 이는 인천국제공항 제1여객터미널에서 서울특별시청까지의 거리에 해당한다. 동서격차가 심한 대전도 화성 앞에서는 아무것도 아니다. 대전은 신도심과 원도심의 무게중심 차이정도라면 화성은 그야말로 서쪽에 아무것도 없는 수준이다. 심지어 같은 화성시민으로서의 동질감이나 소속감이 1도 없다. 동부지역 주민들은 오히려 인접한 수원과의 동질감이 훨씬 크다.

-서부지역
대부분 한적한 농촌 지역의 모습을 볼 수 있으며, 사실상 안산 생활권인 새솔동을 제외하면 모두 읍/동 행정구역이다. 남양 간척지(남양호 일대)에서 생산되는 경기미가 유명하고, 송산면의 포도가 유명하다. 서해와 인접해있어서 어업 또한 발달하였으며, 제부도가 관광지로 유명하다. 남양읍과 향남읍, 봉담읍이 택지개발로 소생활권을 형성해나가고 있다. 

-동부지역
번화한 도시 지역의 모습을 볼 수 있으며, 모두 동 행정구역이다. 화성시의 사실상의 도심으로 볼 수 있는 곳으로, 수도권 전철 1호선 병점역을 시작으로 2000년대 중반부터 개발되기 시작한 태안지구(병점), 동탄1신도시, 동탄2신도시가 차례로 연담화되어있다. 병점역 서측에는 유네스코 세계유산인 융건릉이 있으며, 동탄신도시에는 경기도 최고층 건물인 동탄메타폴리스가 있다. 

역사적으로 생활권상 수원지역인 동부지역과 남양으로 불리는 서부지역이 끊임없이 갈등을 지속해온 곳이다. 동탄신도시를 필두로 한 택지개발사업으로 2019년 현재 당시 인구 증가율 1위를 자랑했다. 출산율도 높은 편이다. 또한 가장 활동력 있는 도시로 선정되기도 했다. (2위는 서울시) 화성은 전국 기초자치단체를 통틀어 가장 공장이 많은 곳이기도 한데, 시로 승격한지 얼마 안된 곳이라해서 시골 냄새가 풍긴다고 생각하면 절대 안된다. 물론 도시화는 수원 인근에 집중되어 있어 극과 극을 달리지만 현재 미개발지가 풍부하여 남양, 향남, 봉담을 거점으로 활발히 개발이 진행중인 서부 지역으로 이동하면 시골 풍경과 공장, 아파트 단지와 대조적인 경관이 공존하는 모습을 볼 수 있다. 예를 들면 20층 이상의 고층 아파트단지 바로 옆에 논밭이 펼쳐져 있는 미묘한 광경..

1978년 서울 강남구 압구정동

화성시는 군 시절에도 인구가 15만명 이하로 떨어진 적이 없는 나름 군세있는 도시였으나 자연적인 인구 증가에도 불구하고 외곽지역인 오산, 영통과 반월이 주변도시의 확장에 따라 순차적으로 떨어져 나가면서 20C말까지 15만 언저리에 계속 머무르게 되었다. 그러다 2000년대 이후 수원시와 인접한 화성시의 노른자 땅이었던 동부지역에 여러 개발계획이 수립되며 도시화가 진행되었다.

2003년 수도권 전철 1호선 병점역 개통 이후 병점지역의 태안지구가 입주를 시작하여 인구가 몰리면서 2006년 태안읍이 폐지되고 진안동, 병점1동, 병점2동, 반월동, 화산동, 기배동으로 분동되었다. 이후 동탄1신도시가 입주를 시작하여 동탄면의 잔여지역이 동탄4동, 동탄5동, 동탄6동, 동탄7동, 동탄8동으로 분동되었다. 앞으로 동탄2신도시의 신동 지역의 입주로 인구가 늘어나면 동탄신도시의 마지막 행정동인 동탄9동이 신설될 예정이다.

서부지역은 비교적 조용하게 인구가 늘어 넓은 면적에 비례하여 3개의 생활권이 형성되고 있다. 화성시청이 있는 남양읍은 시 승격과 함께 화성시 최초로 동으로 전환되었으나, 사실상 농촌과 다를 바가 없는 상황에 주민들이 읍으로의 전환을 강력히 요구하였고, 마침내 2014년 전국 최초로 동에서 읍으로 회귀하였다. 남쪽의 향남읍과 수원과 인접한 봉담읍은 택지지구 개발로 각각 인구가 8만에 이르렀다. 2040화성시 장기발전계획에 따르면 이들 향남읍과 봉담읍은 일반구 설치 이후 기능 고도화 기간은 2020년대 중반에 동으로 전환될 계획이 있다.

 

2-2. 발전계획

경기도 내 재정자립도 1위, 전국 4위의 지자체로, 앞으로 부유해질 도시에 아산시와 함께 4,5위를 차지하는 영광도 있었다. 2007년 강남 대체 신도시로 '동탄2신도시'가 선정되는 등 2020년대에 강남 뺨치는 도시로 성장할 기대를 받고 있는 지역이다. 수도권 최대 규모로 조성되는 신도시인 동탄2신도시(분당신도시 면적의 약 1.8배)는 2018년부터 입주를 시작한 아파트들이 많으며, 동탄테크노밸리와 수도권에서 강남에 이어 두번째로 큰 업무지구인 광역비즈니스콤플렉스가 조성되고 있다. 동탄2신도시 개발이 마무리되는 시점의 화성시 인구는 90만명을 넘어갈 것으로 전망된다. 

개발계획

생활권별 주요 이슈

권역별 전략구상도 (서부권)

권역별 전략구상도(남부권)

권역별 전략구상도 (동부권1)

권역별 전략구상도(동부권2)

한장으로보는 화성시 개발계획

 

화성시 권역별 발전전략

화성시 경제의 가장 큰 축은 '제조업'이다. 화성시 서부의 경제는 현대-기아자동차와 그 관계회사들이, 화성시 남부에는 제약회사 공장들이, 화성시 동부의 경제는 삼성반도체를 비롯한 여러 대기업과 중견기업의 생산공장들이 이끌어가고 있다. 그리고 그 사이의 광활한 시골 벌판과 산골짜기마다 수천개에 달하는 중소기업들과 공장들이 소재하고 있다. 그래서 경기도에서 기업이 가장 많은 도시이기도 하며 법인지방소득세도 경기도 1위다. 삼성과 현대-기아가 낸 법인지방소득세가 총액의 75%이다. 덕분에 타 지역에서의 인구 전출입이 활발한 편이고, 재정자립도도 경기도 최고수준이다. 여담으로 기업이 많아서 기업은행도 많다. 같은 경기도의 여주 같은 도시는 시내에도 기업은행이 없는데, 여기는 면에도 기업은행이 있다. 정말 농협수준으로 많다.

*기아화성공장, 현대자동차-기아남양기술연구소, 삼성전자화성사업장, 현대트랜시스 화성구동연구센터, 발안일반산업단지, 향남제약일반산업단지, 동탄테크노밸리, 동탄일반산업단지, 전곡해양산업단지, 화남일반산업단지, 장외산업단지, 발안산업단지, 백토리산업단지, 다진산업단지, 귀래산업단지, 동오첨단산업단지, 송산테크노파크, 경기화성바이오밸리, 화성스마트밸리, 마도일반산업단지, 양감산업단지, 신왕산업단지

화성시의 일자리

 

 

3. 도시구조

3-1. 하위 행정구역

화성시 행정구역도

 

동탄의 규모가 압도적이긴하지만 읍면의 인구도 지속적으로 늘고 있다. 다만 각 읍면이 각개약진하듯 성장하다보니 도시의 구심점이 없고 소생활권이 분산되어 있다. 가장 큰 동탄-병점권은 인구가 50만을 넘어섰다. 다만 화산동은 병점과 인접하지만 경부선 철로로 인해 기개발지와는 아직 이질감이 있고, 기배동은 봉담생활권에 가깝다. 봉담읍은 약 8만 인구로 동탄-병점권과는 다른 생활권을 형성하고 있으며, 동탄-병점권보다는 소원과의 교류가 많다. 인구 약 8만의 향남읍(발안)은 주변의 우정, 팔탄, 장안, 양감과 함께 소생활권을 형성하고 있으며, 인구 약 4만의 남양읍 역시 주변 면들과 소생활권을 형성하고 있다. 약 1만인구의 정남면은 생활권이 병점과 오산에 걸쳐있다. 그 와중에 남양에서 분리된 새솔동은 화성이라기보단 안산시에 종속된 생활권이다.

상황이 이렇다보니 토박이들을 제외하고는 '화성시민' 내지는 '화성 사람'으로서의 정체감이나 연대감이 매우 미약하다. '화성'이라는 이름의 기성 도시가 없었던 점, 택지개발로 유입된 외지인이 시민의 대부분인 점, 화성의 동서로 긴 지리적 여건과 그로 인한 지역 간의 이질성, 동부를 제외한 각 택지지구 간의 미흡한 교통 여건 등의 요인에 의한 것이다. (화성 내의 간선교통(동서)은 거의 없다고 봐도 될 수준이며, 대신 수원시나 서울특별시로의 접근성이 용이하다.)

그나마 연담화된 동부의 병점-동탄1-동탄2 라인조차 화성시민으로서의 소속감이 매우 약하기 때문에 화성시민 특히 동부지역 사람이 '화성'이라고 한다면 주로 시청이 위치한 서부 지역을 지칭하는 표현일 확률이 높다.

도시가 형성된지 20년도 안되었고 아직도 개발 중이라서 동부지역의 지명이 중구난방이다. 동부지역은 크게 옛 태안읍(현 병점)지역과 동탄면(현 동탄)지역으로 구성되어 있는데, 2001년 시 승격때 옛 태안읍의 중심지인 병점(진안동)에 화성시 동부출장소가 설치되어 태안읍과 통탄면 지역을 관할했었다. 그러나 2018년 동탄2신도시 오산동에 옛 동탄면 지역을 관할하는 화성시 동탄출장소가 설치되어 현재 이곳에는 옛 태안읍 지역을 관할하는 동부출장소와 옛 동탄면 지역을 관할하는 동탄출장소가 있다.

그러나 동탄이 점차 커져가는 과정에서 태안/동탄지역의 경찰서명이 화성시 동부경찰서에서 화성시 동탄경찰서로 개칭되어 신설되는 등 동부지역에서 병점, 넓게는 구 태안읍 전체와 동탄신도시간의 무언의 갈등이 존재하고 있다. 2022년 일반구 설치를 통해 비슷한 명칭과 혼용으로 시민들에게 혼란을 주던 옛 태안읍 지역의 '동부'명칭이 현재 이 지역의 통칭인 '병점' 또는 제2의 명칭으로 통합되기를 기대할 수 밖에 없는 상황이다.

 

 

3-2. 인구

2001년 시 승격 당시 화성시 인구는 21만명을 겨우 넘기는 수준으로 당시 면적이 훨씬 작은 군포시, 광명시, 시흥시보다도 인구가 적었다. 특히 현재 화성시 인구에 못미치는 안양시는 당시만 해도 화성시보다 인구가 거의 3배나 많았다. 심지어 11개에 달하는 일반구들보다도 인구가 적었다. 하지만 지난 18년동안 화성시 인구는 4배 가까이, 그야말로 엄청나게 불어나면서 경기도 인구 5위의 도시로 도약했다. 이제는 인구가 서서히 감소하고 있는 성남시는 추격하고 있다.

경기도 내에서 급속하게 인구가 증가하는 지역으로 꾸준한 인구증가 덕분에 2018년2월 인구 70만, 2019년9월 인구 80만을 돌파하였다. 2019년 기준 대한민국 인구 증가율 1위임에도 불구하고 아직까지 남양주시, 김해시, 평택시와 더불어 분구가 되지 않은 특례시다. (행안부에 3개의 일반구 설치 신청을 마친 상태로, 향후 급속한 인구증가로 인하여 2020년대 후반에는 4개의 일반구로 분구할 계획도 있었다.)

화성시 인구추이

청주시의 인구와 비슷하다. 2020년 9월 동탄신도시의 확장과 함께 화성동부지역의 인구가 폭발적으로 증가하면서 결국 청주시의 인구를 뛰어넘었다. 그러나 청주 역시 인구가 꾸준히 증가하고 있고, 오창과 오송 등의 신도시 확장이 꾸준히 일어나고 있어서 재역전 될 가능성도 있다.

 

 

3-3. 교통

현재 운행 중인 노선은 다음과 같다.
GTX-A(동탄역), 수도권 전철 1호선(병점역, 서동탄역), 수도권 전철 수인분당선(어천역, 야목역), SRT(동탄역), 인덕원동탄선(기산반월역, 능동역, 반송역, 동탄역, 서동탄역)

이 외에 신분당선이 먼 미래에 향남읍과 봉담읍을, 서해선이 송산과 시청, 향남을 지날 예정이다. 현재 신분당선 연장에 대한 이야기가 나오고 있으나 아직 구상단계일 뿐으로 향남읍에서는 '서해선 복선전철 지하화 요구' 현수막이 걸려있다. 일단 호매실-봉담 구간이 제3차 국가철도망 구축계획에 포함되면서 추진될 가능성은 있다.

신분당선 연장

서해선

 

동부출장소 관할 지역 주민들은 대부분 수도권 전철 1호선 병점역을 이용한다. 동탄, 기배동, 화산동에서 병점역으로 가는 버스가 많아 이용이 용이하기 때문이다. 서울 도심이나 강남은 버스를 이용하는게 빠르지만 영등포, 신도림, 가산 방면 이동시에는 급행이 있는 1호선이 최고다. 1호선 병점기지선을 병점역-서동탄역-나루역(가칭)-동탄역 구간으로 연장하자는 주장이 있으며, 국회의원 공약 등으로 나오면서 주목받고 있다. 수도권 전철 1호선 뿐 아니라 수원의 망포역도 많이 이용한다. 웬만한 버스들이 망포역까지 가기 때문에 쉽게 이용이 가능하기 때문에 기흥, 수지, 분당 등지로 갈 때는 병점역보다는 망포역을 이용하는 것이 더 편리하다. (생활권이 남수원 수준임)

동탄역에서 시종착하는 인덕원동탄선이 설계 단계에 있으며, GTX-A 노선이 동탄역에 정차할 예정이다. 2024년 개통 예정이며, GTX-A는 동탄에서 용인, 분당(판교)를 거쳐 수서역과 삼성역, 이후 서울역 등을 지나 일산 킨텍스, 파주 운정신도시까지 연결될 예정이다.

인덕원-동탄노선

 

GTX-A 노선

 

 

 

화성시 서부지역은 수도권 전철 수인분당선 오이도-수원 구간이 개통되어 2020년9월12일부터 어천역과 야목역을 이용할 수 있게 되었다. 단 두 역은 시가지에서 좀 떨어진 편이다. 추후 인천발 KTX가 개통되면 수인선 어천역에서도 KTX를 이용 가능하게 될 예정이다. 어천역은 동탄역으로 접근하기 힘든 화성서부 주민들이 주로 이용하게 될 것이다. 서해선도 2022년에 개통 예정이다. 수도권 전철 서해선이 국제테마파크역, 송산역에 정차하며 화성시청역과 향남역도 개통할 예정인데, 이 역들에 서해선 경유 여객열차들이 정차할 것으로 보인다.

동탄신도시에는 고속철도역인 SRT 동탄역이 위치해있는데, 화성 동쪽에 치우져있다보니 서부지역 주민들이 이용하기에는 불편한 점이 많다. 그래도 동부 인구가 50만명이 넘다보니 열차편수가 적지 않은 편이다.

SRT 동탄역

 

 

현재 동탄도시철도 1호선과 2호선이 계획 중이다. 트램이 오산시에서 동탄역을 거쳐 망포역으로 가는 노선1번과 병점역에서 동탄1신도시를 거쳐 동탄역, 호수공원까지 가는 노선 2번이 개통될 예정이다. 실제로 동탄2신도시의 동탄대로 및 동탄순환대로에는 중앙분리대 대신 큰 화단이 있는데 이것이 트램의 선로자리다. 이처럼 건설이 확정되었음에도 불구하고 오산시와 연결되는 곳의 선로 자리 부족과 예산 문제 등으로 실제 개통까지는 꽤 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

화성시 트램노선(안)

 

 

3-4. 인프라

북광장(중심상가)는 다른 지역 상가지대에 비해서는 규모가 조금 작은 편이다. 앞쪽은 학원가이지만 뒤쪽은 술집이 밀집해 있어서 밤에는 조금 무섭다. 동탄1신도시의 랜드마크인 메타폴리스에 대형쇼핑몰이 있다. 

동탄2신도시에서 활발하게 형성된 상가는 동탄역, 영천동 이주택지, 청계동 동탄4동 행정복지센터(동탄중앙어울림센터), 동탄호수공원(꼬모) 일대에 있다. 청계동 중심 상가/ 카림 애비뉴 상가는 시범 반도유보라 아이비파크 1.0과 반도유봐 아피비파크 4.0 사이에 있다.

영천동 중심상가/ 11자 상가는 동탄순환대로 좌/우변에 나란이 11자로 있는 모습에서 나온 이름이다. 식당, 카페 등과 더불어 학원들이 많이 모여있고, 평일 오후 학생들이 상가 건물로 들어가는 걸 많이 볼 수 있다. 

동탄신도시의 한림대학교 동탄성심병원을 제외하고는 소규모 종합병원만 위치하고 있다. 화성시 내에 상급의료기관은 없으며, 가장 가까운 상급의료기관은 아주대학교병원이다. 

*화성시 내 응급실 운영 종합병원
원광종합병원, 화성중앙종합병원, 한림대학교동탄성심병원, 화성디에스병원

신도시 중심부에는 기존 야산을 활용한 센트럴파크라는 큰 공원이 조성되어 있다. 메타폴리스와 센트럴파크를 거쳐 각 단지에까지 분수가 굉장히 많아서 어린이들이 분수를 맞고 노는 모습을 흔하게 볼 수 있다. 특히 여름방학 시즌때 엄청 시끄럽고, 겨울방학때는 눈 던지고 노는 아이들이 많다.

반송동 남서부쪽 외곽으로 타운하우스촌이 상당히 많이 조성되어 있다. 한채당 분양가가 10억이 넘어가는 부촌이지만, 경기침체의 여파로 빈집이 많다. 10년 가까이 건설하다가 중단한 곳들도 있으며, 현재는 폐건물을 부수고 새로 지어서 입주한 상태다.

 

 

3-5. 교육

화성시는 과거 교육취약지역이었으나 대규모 택지개발 및 교육에 대한 관심 증대 등으로 현재 어느정도 좋은 수준으로 올라갔다. 신도시 개발과 맞물려 학교가 크게 늘어났기 때문에 대부분은 공립이며 사립은 거의 찾아보기가 힘들다.

큰 틀에서 동부와 서부로 나눌 수 있는데, 대부분의 학교는 동부에 몰려있으며 서부에는 한 손으로 꼽을정도로 학교가 적다. 동부의 경우엔 수원의 절대적 영향 아래에 있다. 수원의 교육환경이 상대적으로 좋은 탓에 상당수의 학생들이 수원권역으로 학원을 다닌다. 그러나 많은 학생들이 버스를 타고 적게는 몇십분에서 길게는 한두시간동안 학원을 가기 위해 이동하는 것이 다반사이며 1시간30분이 걸려 학원에 도착했는데 3시간 공부하고 다시 1시간30분 걸려 집에 도착하기도 한다. 배보다 배꼽이 더 큰 상황이지만 그나마 다행인건 수원의 사교육 중심지가 병점, 동탄과 가까운 영통지구라는 점에 위안을 삼아야 ... 다만 동탄1신도시 입주 14년차가 된 지금은 동탄 학군이 어느정도 형성되어 반월동(신영통)쪽을 제외하면 예전보다는 수원학군의 영향이 줄어들었다.

초등학교의 경우, 동탄신도시 건설 초기 수요예측이 크게 빗나가면서 수요에 비해 공급이 크게 부족했으며 이로 인해 신도시 대부분의 유휴부지가 학교로 건설되었다. 심지어는 초등학교 옆에 중학교를 신설하려고 했으나 또 다른 새로운 초등학교가 들어서기도 했다.

화성시 중학교 선호학군

 

인문계고등학교는 비평준화 지역이며, 중학교 내신 성적을 기준으로 합/불이 결정된다. 초기 대규모 택지지구가 들어서면서 신규 고등학교가 많이 생겨 먼저 설립된 순서대로 서열화가 나타나기도 했다. 하지만 현재는 실질적인 평준화 상태이며 대부분 준수한 교육환경을 가지고 있다. 학교별로 영재학급이나 특성화학급을 가지고 있다. 기숙사가 있는 학교들도 있는데 이는 교통이 불편한 곳에 있거나 교육적 목적을 위해 건립한 것들이다. 2019년 정현고, 2020년 서연고 등 최근에도 지속적으로 고등학교가 신설되고 있다.

화성시 인문계 고등학교 역사에서 특기할 점은, 화성의 교육 환경 자체는 수원에 비해 낙후되었지만 정작 학생들은 비평준화의 특성을 타고 수원에서 넘어온 경우가 많다는 것이다. 화성고나 병점고 등은 수원, 특히나 영통지구에서의 진학 수요가 꽤나 있었으며, 신도시로 인한 수요과잉과 맞물려 화성시 동부 전역에서의 고등학교 커트라인 상승으로 이어졌다. 이로 인해 현재는 동부지역 대부분의 학교들이 교육적 측면에서 우수한 면학 분위기와 더불어 대부분 내신 및 비교과 관리가 어느정도 잘 되는 편이다.

특목고는 동탄국제고등학교가 위치하고 있다. 전국구 모집단위로 선발하고 있으나 지역인재전형으로 화성/오산시 고등학교 학생들을 우대해주고 있다. 우수한 환경을 가지고 있음 전원 기숙사 생활을 한다. 외국어계열 특목고임에도 공립학교여서 싼 학비를 자랑한다. 또한 주변의 수원외고, 세마고로도 많이 진학한다. 

특성화고는 매우 적은 편인데, 이는 신도시 개발 과정에서 실업계라는 낙인으로 인해 입주민들이 반대했기 때문이다. 현재 존재하는 발안바이오과학고의 경우 과거 발안농고가 특성화고로 바뀐 것이다. 그렇기 때문에 대부분의 학생은 반 강제적으로 인문계 고등학교에 진학할 수밖에 없으며, 특성화고에 진학하려는 학생은 수원의 수원공고나 삼일공고, 매향여상으로 가게 된다. 최근 고등학교 평준화 제도 도입 이야기가 들리고 있다. 그러나 일부 학부형들과 심지어 학생들 사이에서도 이러한 평준화에 반대하는 목소리도 있다. 

화성시 학원가 분포도

학원가는 동탄1신도시에는 남광장, 북광장, 솔빛나루, 능동마을 등에 고르게 퍼져있으며 동탄2신도시는 일명 항아리상권이라 불리는 청계동의 카림애비뉴와 영천동에 위치한 11자 상가에 집중되어 있으며 대형어학원도 주로 그 지역에 분포하고 있다. 남동탄 호수공원쪽에도 지속적으로 인구유입이 되고 있어 큰 학원가가 형성될 것이라 기대되고 있다.

*남북광장, 나루마을, 능동마을, 카림애비뉴 상가, 11자 상가

동탄신도시 학원가 & 상권 지역

 

4. 도시개발

동탄1신도시와 동탄2신도시는 별개로 지정된 신도시다. 즉 신도시 전체가 1단계, 2단계로 조성된 것이 아니라 1신도시 따로 2신도시 따로 고시된 것이다. 동탄2신도시쪽 경부선 서부 방향에 동탄여울공원 조성과 광역비즈니스컴플렉스 업무지구 조성으로 두 도시의 생활권을 하나로 묶을 예정이며 화성시에서 동탄구로 분구를 계획하고 있다.

동탄신도시 토지이용계획도

 

동탄2신도시의 인구 목표는 약 285,000명으로 동탄신도시의 총 인구는 약 42만명에 달할 예정이다. 그야말로 분당신도시의 규모에 버금가는 최대 규모의 2기 신도시인 셈이다. 정부는 수도권 과밀억제권역 외곽에 중핵 역할을 하는 거점 도시를 건설하여 서울특별시 집중형 공간 구조를 탈피해 수도권 균형 발전을 유도하고 개발 압력이 높은 지역의 무질서한 개발 행위를 예방하고자 2001년부터 동탄신도시 개발을 추진하였다.

이에 따라 동탄1신도시는 2003년부터, 동탄2신도시는 동탄1신도시의 개발이 마무리에 접어든 2011년부터 각각 부지조성사업을 본격적으로 시작하였다. 단순히 베드타운이 아닌 자족도시로서의 컨셉을 가지고 대규모 업무지구와 산업 클러스터를 조성하여 기업들이 입주할 수 있도록 유도하고 있으며, 대규모 택지개발로 주변 도시에서 많은 인구를 흡수하고 있다. 실제로 지난 5년간 인구 유입이 가장 활발한 신도시였으며 화성시가 일약 경기도에서 손꼽히는 대도시로 성장할 수 있도록 큰 역할을 하고 있다.

30대 젊은 부부의 비율이 압도적으로 높은 도시이며 그에 따른 영유아들의 인구수도 타 지역에 비해 압도적으로 많아 유아 관련 사업이 활발하게 잘되고 있는 것이 특징이다. 상대적으로 타 지역에 비해 젊은 연령층 가구들이 상주하는 곳으로 현재보다도 미래가 더 기대되는 도시다.

 

인접해있는 화성시 반월동의 삼성전자 나노시티 화성캠퍼스와 용인시 기흥구의 기흥캠퍼스를 빼놓고 이야기할 수 없을 정도로 동탄신도시에 큰 영향력을 미치고 있다. 또한 대기업 연구센터가 많고 용인, 화성, 평택 등에 많은 대기업 사장들이 존재하여 고소득자들이 많이 거주하고 있는 도시다.

동탄신도시내의 기업들은 주로 동탄테크노밸리와 동탄일반산업단지, 동탄IT단지 등에 기업들이 밀집되어 있다. 광역비즈니스컴플렉스가 조성이 된다면 더욱 많은 기업들이 들어올 예정이다. 동탄1신도시에 위치해있으며 삼성전자 화성사업장과 접해있는 동탄IT단지에는 두산중공업, ASML, 다우케미칼, 3M 등 유수의 대기업 연구소들과 사업자, 사옥 등이 들어서있다.

동탄테크노밸리에는 많은 지식산업센터들이 건설되고 있으며 ASM, 플란제코리아 등과 같은 외국계 우량 반도체 기업 뿐만 아니라 서린바이오, 바이오포아, 우정바이오 등 중견 바이오 기업들이 사옥을 건설하고 있거나 이미 건설하여 입주하고 있다. 테크노밸리 단지의 규모가 매우 크고 아직 조성 초기 단계이며 완공된 지식산업센터에는 꾸준히 신규 기업들이 들어오고 있다.

특이할만한 점은 세계 반도체 장비 매출 1위~4위 기업이 모두 동탄에 본사나 오피스 지사를 두고 있다는 점이다. 이는 삼성전자와 SK하이닉스 등의 세계 최고의 반도체 제조기업을 배후에 두고 있는 동탄이 반도체 업체들의 최고 선호 도시라는 반증일 것이다.

 

4-1. 동탄1신도시

2021.04.05 - [부동산/신도시] - 수도권 남부 신도시 개발의 출발, 동탄1신도시

수도권 남부 신도시 개발의 출발, 동탄1신도시

경기도 화성시 반송동, 석우동, 능동 (행정동 : 동탄1,2,3동) 일대에 조성된 2기 신도시다. 원래 이 지역은 태안읍(능동) 및 동탄면(반송동, 석우동)이었으나, 신도시가 조성되면서 동탄동이라는 행정동으로 떨어져나가면서 현재는 1,2,3동으로 분리되었다.

화성시 관할지역이긴 하지만 주민들 상당수가 수원시, 용인시, 오산시에서 건너왔거나 인근의 삼성전자 때문에 경기도에 새로 전입한 경우가 많아서 화성시민으로서의 소속감은 약한 편이다. (분당, 일산, 판교, 운전, 아산 등에서도 공통적으로 나타나는 현상이다.) 애초에 동탄과 병점 등 화성시 동부권은 인근 수원시, 오산시와 함께 구 수원군 지역이었고, 현재 화성시청이 있는 남양읍 등 서해안 일대는 남양군 지역으로 부군면 통폐합에 따라 일제에 의해 일방적으로 병합된 역사를 가지고 있어 두 지역의 연계성은 크지 않다.

2011년에 동탄1신도시는 입주가 끝난 상황이며, 수많은 근로자들을 빨아들이는 역할을 했다. 삼성전자 나노시티 화성캠퍼스가 있으며 기존 규모보다 더 큰 라인이 신축 중에 있으므로 주민 중 삼성 관련 인력이 많은 편이다. 그리고 근처 LG전자와 현대자동차 연구소 등이 가깝고 서울 출퇴근 인력도 많다.

인구 구성으로는 30대 주민 비중이 높은 편이며 특히 영유아, 어린이 계층의 인구 비율도 타 동네보다 상당히 높다. 그야말로 '젊은 동네'다. 출산율도 손에 꼽힐 정도로 높은 수준이다. 아무래도 신도시 조성으로 인한 이주 효과 그리고 화성과 기흥에 위치한 삼성전자, 삼성디스플레이 관련 산업단지에 근무하는 젊은 주민들의 영향이 제일 크다. 가족단위의 활동을 하는 모습을 많이 볼 수 있으며 주부들의 경우 인터넷을 통한 정보 교환이 빠른 편이라서 맘카페가 굉장히 유명하다. (다른 신도시나 새로 지은 아파트들이 많은 택지지구에서 공통적으로 나타나는 케이스) 동탄맘 흥덕맘 부부 중 한 명 이상이 삼성 직원들인 경우가 많아서 연말이 되면 무슨 계열사 상여금이 얼마 나오는지 소문이 가장 먼저 퍼진다.

서쪽 외곽 끄트머리에 있는 서동탄역이 수도권 전철이 그나마 가깝긴하지만 이마저도 일부 열차만 들어오는 지선인데다가 역 바로 앞까지 가는 버스가 2개 뿐인데 배차간격까지 막장이라서 대부분 병점역을 이용하지 서동탄역을 이용하지는 않는다. 경유하는 버스노선도 병점역이 훨씬 많고 중앙버스전용차로 정류장을 이용하는 노선도 많기 때문에 병점역으로의 이동이 훨씬 더 편리하다. 병점역 말고 망포역도 많이 이용한다. 웬만한 버스들이 망포역까지 가기 때문에 접근성이 좋고 용인시 서부나 성남시, 서울 강남구를 갈 때는 병점역보다는 망포역을 이용하는 것이 더 편리하다. 강남의 경우 광역버스로 연결되어 있어서 전철보다는 버스가 더 편리하기도 하다.

동탄1도시 대다수 학교들은 2007~2008년 사이에 개교했다. 도시 설계 당시 학교 인원 예측이 크게 엇나가면서 초기에 혼란이 심했다. 신축이나 증축이 이루어지면서 지금은 조금 낫지만 초등학교 2개가 연달아 붙어있는 (예당초와 예원초) 이상한 상황도 있다. 어린이들의 인구 비율이 매우 높은 동네인지라 초등학생들을 상대로하는 학원과 과외교육, 방과후 클럽활동들 또한 활발하다. 참고로 방과후가 되면 아파트 주변 상가의 학원가와 상점가는 늘 아이들로 북적이는 모습을 자주 볼 수 있다.

고등학교는 비평준화지역으로, '세마고>수원외고>동탄국제고>화성고>병점고>동탄고>안화고>예당고>반송고>나루고>능동고>세교고>성호고' 순이다. 물론 매년마다 변동이 있긴하다. 신설된 학교들이 동탄국제고를 제외하면 다 비슷비슷하다보니 최상위권 학생들은 세마고, 수원외고, 화성고에 진학한다. 대부분의 상위권 학생들은 병점고에 진학하거나 전략적으로 동탄고를 선택한다. 일부 극상위권 학생들은 외대부고나 상산고, 경기과고나 경기북과고 등 과학고나 영재학교에 진학하는데, 대부분 졸업시 대외상을 받는 학교별 10명 내외의 학생들이다.

현재는 2신도시의 추가와 2016고입의 대격변으로 인해서 2017고입 기준으로 '병점고>안화고>나루고>동탄고=능동고=예당고=반송고=중앙고=반월고>한백고>신리고>오산지역(세마제외)'로 변하였다. 신리고의 추가로 특별한 이유가 없는 한 통학을 위해 오산까지 내려가야하는 일은 없게 되었다. 이러한 기조가 이어지면서 병점고와 동탄고는 상하위권 격차가 크고, 나머지학교들은 중상위권이 적당히 가게되었다. 이는 동탄신도시 내 고등학교의 실질적인 평준화를 의미한다. 현실적인 측면에서 인근의 용인시도 평준화가 실시되었으며 수원은 오래전부터 이미 평준화 지역이었기 때문에 동탄지역도 몇년안에 고등학교 평준화가 시행될 가능성이 상당히 높다.

인구밀도가 높고 학구열도 꽤나 높은 동네라 학원들이 즐비하다. 대부분의 상가건물이 1~2층은 식당 및 편의점, 3층부터는 학원과 독서실들이 절반이상 차지한다. 오후시간대에는 남광장-나루마을의 학원가를 잇는 화성 마을버스 17과 신영통, 영통 올라가는 버스들이 흥한다. 남광장과 북광장은 학원과 유흥업소 등이 있는 복합적인 상업지역이라고 할 수 있지만 나루상가나 능동상가는 분위기부터 다르다. 

-나루상가에는 1층 식당과 일반가게, 2층은 병원과 레스토랑, 3~5층은 죄다 학원이며 6층은 독서실이나 스터디카페의 구성이다. 동탄솔빛로축으로 거리는 약 270m, 반석초교사거리부터 새강마을 사거리까지 웬만한 유명학원들은 그곳에 즐비해있다. 이곳 학원을 다니기 위해서 저 멀리 오산시나 수원시에서 오기도 한다. 그래서인지 초등학생이 끝나는 6시와 중고등학생들이 끝나는 밤만 되면 동탄솔빛로는 학원 차들로 인해 차가 매우 막힌다. 반석초사거리까지 영향을 끼칠정도.

-능동상가는 1층 약국과 일반가게 그리고 식당, 2~4층은 병원과 학원이 뒤섞여 있고, 6층에는 교회나 학원이 있다. 능동상가는 나루상가만큼은 아니지만 이곳 역시 만만치 않다. 그래서 대다수 학생들은 학교가 끝나면 화성 마을버스 17을 타고 집에 가거나 학원을 간다. 

 

4.2 동탄2신도시

동탄2신도시 토지이용계획도

현재 영천동, 오산동, 청계동, 신동, 중동, 목동, 산척동, 방교동, 장지동, 금곡동, 송동(행정동: 동탄4,5,6,7,8동)으로 나뉘어있다. 원래 동탄면이었으나 신도시가 조성되면서 2015년부터 2018년까지 순차적으로 리에서 동으로 승격하면서 동탄4동~동탄8동으로 분리되었다. 

2021년 3월 주민등록인구 기준 동탄2신도시 거주 인구는 241,487명으로, 목표인구 28만5천여 명이 코 앞이다. 목표인구를 만족할 경우 화성시 인구는 90만명에 육박한다. 화성시에서 동탄1신도시, 봉담지구, 태안(병점)지구, 향남지구와 더불어 화성시의 대표 인구 밀집 지역이다.

동탄1신도시와 마찬가지로 주민들 상당수가 수원시, 용인시, 오산시에서 건너왔거나 인근의 삼성전자 때문에 경기도에 새로 전입한 경우가 많다. 근처 반월동에 삼성전자 나노시티 화성캠퍼스가 있으며 기존 규모보다 더 큰 라인이 신축 중에 있으므로 주민 중 삼성 관련 인력이 많은 편이다. LG전자와 현대자동차연구소, 기아자동차 화성공장, 삼성전자 평택캠퍼스로 출퇴근하는 주민들이 많은 편이다.

서울특별시 성동구 상왕십리역 근처에 있던 한국기원이 '바둑의 전당'이라는 이름으로 동탄2신도시 동탄여울공원으로 이전할 예정이다. 2022년 입주할 예정이다.

경부고속도로(오산천)를 기준으로, 동탄1신도시와 동탄2신도시로 나뉘어서 개발되었으며, 경부고속도로 동탄역 구간을 2021년을 목표로 지화하 공사 중이다.

경부고속도로 직선 지하화 구간

 

인구 구성은 동탄1과 비슷하여 생활스타일도 그러하다.

동탄역 근처 같은 상권이 형성된 소수의 거리가 아니라면 유흥시설이 많이 미흡하다보니 젊은 사람이 많은 도시치고는 놀거리가 정말 없다. 상권거리에서 조금만 나가도 PC방, 노래방, 술집 그 어느것 하나 찾아볼 수가 없다. (아이 키우는 부모 입장에선 정말 좋겠다.) 차량이 없다면 버스를 타야할 정도로 건물 밀도가 낮은 편인데 버스의 배차 간격이 넓어서 시간 낭비가 심각하다. 최소한 차량정도는 있고 유지할 수 있어야 널널한 생활이 가능한 곳이다. 10년 정도 지나면 달라질 수도 잇으나 지금 당장으로서는 주거, 육아용 도시 수준이다. 뭔가를 하려면 서울이나 판교로 올라가야 한다. 거기다 신도시 특유의 비싼 물가는 덤이다. 거의 서울만큼(혹은 서울보다도 더) 물가가 비싸다.

수도권 전철의 경우 병점역을 이용한다. 병점역은 급행열차가 정차해서 서울구로방향은 M버스보다 더 빠르게 이동할 수 있다. 아직까진 동탄2에서 병점역까지 버스를 타고 다니기엔 동탄투어노선버스들이 대부분이고, 그 외에 병점역을 직통으로 가는 H6005가 신설되었으나, 수요부족으로 일반시내버스로 노선변경되었다. 앞으로 1호선이 병점역-서동탄역-나루역(가칭)-동탄역으로 연장된다면 앞으로 동탄2신도시 주민들은 1호선 출퇴근이 훨씬 편리해질 것이다. 

동탄1과 마찬가지로 병점역말고도 망포역을 많이 이용한다. 용인시 서부나 성남시, 서울특별시 강남구를 갈때말이다.

2021년 현재 경부고속도로 동탄2신도시 구간의 지하화 공사가 진행 중이다. 현재의 경부고속도로는 동탄신도시를 둘로 갈라놓은 형태이기 때문에 지하화하는 것이며 상부에는 공원이 조성될 예정이다.

 

5. 데이터

5-1. 입주물량

동탄신도시 입주물량구간으로 미분양, 역전세 등의 문제가 야기되었으나, 최근에는 물량이 어느정도 조정되고 있는 듯 하다. 하지만 아직 동탄2신도시 및 기타 화성 지역에 공급물량이 남아있다는 점을 감안해야할 것 같다.

 

5-2. 매매전세지수

화성시의 범위가 생각보다 매~~우 넓기 때문에 동탄만 생각해서 보면 안된다. 그래도 동탄의 가격이 많은 영향을 주는 것은 사실인 듯 하다.

 

 

6. 동탄신도시 아파트분석

2021.04.21 - [부동산/아파트] - 경기화성시(동탄신도시포함) 시세지도 21년4월