수도권 남부 신도시 개발의 출발, 동탄1신도시

 

1. 동탄1신도시 개발 스토리

1) 지명 유래

동탄(東灘)이라는 이름은 과거 수원군 동북면과 어탄면의 앞뒤 글자를 딴 것으로 동탄면의 반송리, 석우리 및 태안읍 능리 일부가 택지지구로 개발되면서 지금의 동탄1신도시가 되었다.

 

2) 신도시의 탄생

동탄1신도시는 수도권 과밀억제권역 외곽에 중핵역할을 하는 거점도시를 건설함으로써 서울집중형 공간구조를 탈피해 수도권 균형발전을 유도하고, 개발압력이 높은 지역의 무질서한 개발행위를 사전에 예방하기 위해 개발하게 되었다.

동탄1신도시는 총면적 903만 6천㎡에 총사업비 2조 8,600억 원을 투여해 수용인구 12만 1천여 명, 인구밀도 135인/㏊, 사통팔달의 교통망, 환경친화적 생태공간, 첨단자족형도시로 조성을 목표로 개발했다.

 

3) 개발계획

구분	내용
목적 및 특성	-서울집중형 공간구조를 탈피 -수도권 균형발전을 유도 -개발압력이 높은 지역의 무질서한 개발행위 사전 예방
위치	화성시 동탄면 일원
면적	9.0㎢
수용인구	126,000명
주택공급호수	413,000호
사업시행자	한국토지주택공사
사업비	8조 7,043억원
개발기간	2001년~2015년

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2. 수원 삼성전자의 베드타운 기능을 하는 동탄1신도시의 지역특성 살펴보기

1) 행정동 및 인구특성

동탄1신도시는 경기도 화성시에 속하고 있으며 2007년1월29일 동탄면 반송리, 석우리, 태안읍 능리가 동탄1신도시 조성과 함께 새롭게 동탄1동(반송동), 동탄2동(석우동), 동탄3동(능동)으로 신설되었다.

동탄1신도시의 인구특성을 살펴보면 주요 경제활동 인구인 30~50대 인구 중에서도 30~40대의 인구가 많은 편이며 특히 30대 인구가 많다. 그리고 그들의 자녀인 10세 이하의 인구도 많은 편으로 동탄1신도시가 수원의 삼성전자 및 관계업체의 배후주거단지이기 때문이다. 20대 인구는 상대적으로 적은 편인데 동탄1신도시가 지하철역이 없어 편리한 교통을 선호하는 20대의 주거수요는 상대적으로 배후수요로 흡수하는 정도가 낮기 때문이다.

동탄1신도시는 동탄2신도시 개발로 인해 현재 동탄1신도시 거주자들이 동탄2신도시로 유출되는 현상이 초기에 나타났었지만 동탄1신도시는 아파트 가격수준(경제력)에 맞춘 새로운 인구가 자연스럽게 유입될 것이며 삼성전자로 인해 앞으로도 30~40대의 젊은 경제활동 인구와 그 자녀들의 인구비율은 지금과 같은 수준으로 유지될 것이다.

 

2) 입지 및 거주특성

동탄1신도시는 서울로부터 남측으로 약 40km에 위치하고 있다. 북쪽으로 수원과 접하며, 동쪽으로는 용인시, 서쪽으로는 화성시, 남쪽으로는 오산시와 접하고 있어 수도권 서남부권의 거점도시로서의 성장 잠재력을 가지고 있다. 개발지구로 지정된 87%가 임야와 전, 답으로 구성되어 있으며, 오산천이 지구동측에 접해 남북으로 흐르고 있는 비교적 평탄한 지형에 농경지와 개별공장이 산발적으로 분포되어 있고, 500여 개 중소규모 업체가 개별입지에 의해 도로변에 난립해 임상지와 농지의 훼손이 심각하고 경작환경이 악화되어 있으며 준농림지역의 무분별한 단위개발이 만연되어 있다.

동탄1신도시는 동측으로 경부고속도로, 서측으로 경부선철도와 연결되고, 국도 3개노선, 국지도 3개노선, 지방도 2개노선이 통과하고 있으며, 지구 내 시도 2개노선이 계획되어 있어 인접한 주요 도시간의 접근성이 양호한 지역이다.

동탄1신도시에는 약 4만 1천 호 세대의 주택이 건설되었고 이 중 공동주택은 86%를 차지하고 있다. 그리고 공동주택의 30%는 임대주택으로 조성되었다. 중앙공원을 중심으로 양측에는 탑상형 공동주택이, 그 외의 지구에는 중고층의 주택을 배치했으며 경관이 양호한 지구외곽 및 중앙공원 남측으로는 환경친화적 블록형 단독주택지를 배치했다.

 

3) 학군

동탄1신도시도 다른 신도시처럼 교육에 대한 관심이 높은 지역이라서 학군이 아파트 가격에 영향을 미치고 있다. 그러나 학군은 경제력에 비례한다는 말처럼 동탄1신도시 아파트 가격이 분당, 판교, 광교 등에 비해서 낮기 때문에 학군의 수준도 분당, 판교, 광교 등과 비교할 때는 조금 낮다고 볼 수 있다. 2011 학업성취도 평가에서 초등학교의 경우 경기도 내 100위권에 포함된 학교가 없으며 중학교의 경우 석우중학교와 솔빛중학교 2곳 만이 경기도 내 100위권에 포함되었다. 이러한 영향으로 초등학교의 경우 석우초등학교와 솔빛초등학교가 동탄1신도시에서는 인지도 및 선호도가 조금 더 높다고 할 수 있다.

고등학교는 아직까지 비평준화 되어 있으나 중학교 수재들이 특목고나 국제고로 진학하면서 동탄1신도시의 일반고는 하향평준화가 되었다. 그리고 나루마을에는 동탄국제고가 있으나 실제 동탄1신도시에서 진학률은 별로 높지 않아서 아파트 가격에 영향을 미치지는 않는다. 또한 솔빛마을 내에는 학원가도 일부 형성되어 있으나 규모는 타지역에 비해 미비한 수준이다.

 

4) 개발 호재

동탄1신도시는 동탄2신도시 개발과 함께 GTX역 개통을 비롯한 다양한 개발호재의 효과가 기대되는 지역이다. 동탄1신도시의 개발 호재는 동탄2신도시 개발 호재와 동일하다고 볼 수 있기 때문에 동탄2신도시 부분에서 자세하게 정리하겠다.

 

 

3. 동탄1신도시의 아파트, 시범단지가 말해준다!

동탄1신도시는 전체 9개 마을에 총 27,229세대(주상복합 및 임대아파트 제외)의 아파트가 공급되었다.

동탄1신도시의 중심지역은 동탄1동이며 아파트 시범단지가 조성되어 있으며 동탄1신도시의 중심상권이 형성되어 있다. 분당신도시에서도 확인했듯이 시범단지 아파트는 신도시에서 입지적으로 가장 우수한 지역을 선정해 개발하게 된다. 따라서 동탄1신도시에도 시범단지인 다은마을과 한빛마을은 동탄1신도시의 중심에 위치하고 있어 주거단지의 입지가 가장 우수하다고 할 수 있다. 또한 시범단지 아파트는 석우중학교를 비롯한 학군의 선호도가 높고 상권과 인접하고 있어 생활 편리성이 좋아 아파트 가격이 동탄1신도시에서 가장 높은 수준을 형성하고 있다.

동탄2동은 동탄1신도시 남측에 위치하고 있으며 주거단지로서 조용하며 나루마을 내 형성된 근린상권에 학원가 및 병원가가 형성되어 있어 아파트 가격형성에 긍정적인 요인으로 작용하고 있으며 솔빛중학교가 위치하고 있어 해당 중학교에 배정이 가능한 아파트 단지는 주변보다 가격이 조금 더 높다.

동탄3동은 동탄1신도시 서측에 위치하고 있으며 입지적으로 동탄1신도시 외곽지역이다. 따라서 아파트 가격수준이 동탄1동과 2동에 비해서 조금 낮으며 학군 선호도도 낮다.

동탄1신도시 아파트 가격은 서울과의 접근성 및 교통 편리성 등의 요인에 의해 가격수준이 분당신도시나 광교신도시에 비하여 상당히 낮은 수준을 형성하고 있다. 동탄1동의 경우에는 시범단지 아파트의 가격은 높지만 시범단지 외 아파트의 가격수준이 낮아 전체적으로 낮은 편이다. 동탄2동의 아파트는 우수한 학군과 편리한 통학 그리고 학원가 형성이 아파트 가격을 유지시켜주고 있다. 동탄3동은 동탄1동과 2동에 비해 낮은 수준이다.

동탄1신도시는 최근 동탄2신도시의 아파트 분양으로 인해 아파트 가격이 하락하고 있으며 본격적인 입주가 시작될 경우에도 하락이 예상된다. 그러나 다양한 개발호재의 영향과 동탄2신도시가 준공되고 안정화되면 동탄2신도시와 함께 아파트 가격이 동반 상승하는 구조가 형성될 것이다.

 

1) 동탄1동

동탄1동은 시범다은마을, 시범한빛마을, 예당마을로 구성되어 있으며 전용면적 18평~36평형의 11,166세대의 아파트가 조성되어 있다.

동탄1동에서 아파트 가격이 가장 비싼 곳은 시범다은마을 래미안동탄이다. 동탄포스토더샵도 같은 시범다은마을에 위치하여 시범다은마을이 동탄1신도시에서 아파트 가격이 가장 비싼 아파트라는 위상을 가지고 있다. 또한 시범한빛마을의 동탄아이파크도 시범단지 아파트의 프리미엄을 나타내고 있다. 

그외 아파트 단지는 학군과 녹지공간이 있는 아파트 단지가 평당 평균 매매가보다 높은 편이며, 반면 쾌적성이 떨어지고 아파트 브랜드 파워가 약한 곳은 평당 평균 매매가가 낮은 수준을 형성하고 있다.

동탄1동은 동탄1신도시에서 가장 살기 좋은 곳이며 학군 및 주변 상권이 안정화되어 있어 동탄2신도시 아파트와 비교했을 때도 경쟁력이 있는 곳이다. 따라서 동탄2신도시 아파트 분양 및 입주에 의해 동탄1신도시의 아파트 가격이 영향을 받을 수밖에 없지만 동탄1동, 그 중에서도 시범단지 아파트의 경우에는 영향이 상대적으로 낮을 것으로 예상해 볼 수 있다.

-삼성전자: 동탄1신도시와 인접하고 있는 수원 삼성전자를 수원 및 동탄1신도시의 자족기능으로써 직주근접에 따른 풍부한 배후수요가 존재한다.
-한림대 부속병원: 종합병원
-석우중학교: 동탄1신도시 명문학교 중의 하나로, 배정이 가능한 주변 아파트는 동탄1신도시에서도 가격이 좀 더 비싸다.
-동탄 중앙공원: 동탄1신도시 중심부에 위치한 중앙공원으로, 평일 및 주말에 많은 사람들이 이용한다.

 

2) 동탄2동

동탄2동 솔빛마을, 나루마을 그리고 샛강마을(임대주택 2,845세대)로 구성되어 있으며 솔빛마을과 나루마을은 전용면적 23~36평형의 아파트 6,456세대로 구성되어 있다.

동탄2동에서 아파트 가격은 솔빛마을 아파트> 나루마을 아파트가 비싼 편이며, 솔빛마을에 위치한 경남아너스빌, 서해그랑빌, 신도브래뉴는 솔빛학군의 강점과 학원가의 영향으로 비싼 편이다. 나루마을에 위치한 아파트는 전용면적 23~25평형으로 구성되어 있는 한화꿈에그린우림필유와 월드메르디앙반도유보라가 높은 편이고 그외 아파트는 전용면적 30평형대로 구성되어 있어 평당가는 낮은 편이다.

동탄1신도시는 인구 현황에서 살펴보았듯이, 30~40대 인구는 많지만 50대 이상인구는 많지 않기 때문에 대형평형 아파트에 대한 수요가 많지 않은 것을 알 수 있다. 따라서 자연스럽게 수요가 적은 대형평형 아파트는 가격이 상대적으로 낮을 수 밖에 없다.

-솔빛중학교: 석우중학교와 함께 동탄1신도시에서 인기있는 명문학교인 솔빛중학교로, 솔빛마을 학원가와 함께 솔빛학군으로써 학부모들이 선호한다.
-동탄국제고등학교: 대학캠퍼스를 연상케하는 동탄국제고. 아파트 가격에 영향을 미치는 영향은 미미하다.
-솔빛마을 학원가: 솔빛마을에 위치한 근린상가는 학원들이 밀집해 있어 동탄1신도시 학원가를 형성했다.
-동탄신도시 타운하우스 단지: 동탄1신도시에는 타운하우스 지역이 조성되어 잇으며 현재 여러 타운하우스의 개발이 계속적으로 진행되고 있다.

 

3) 동탄3동

동탄3동은 숲속마을, 푸른마을, 능동마을로 구성되어 있으며 전용면적 18평~36평형의 아파트 9,607세대로 구성되어 있다. 

숲속마을 아파트에서는 모아미래도1단지가 통학의 편리성, 녹지공간 조망, 우수한 쾌적성으로 평당 평균 매매가가 높은 편이다. 반면 숲속마을의 다른 아파트들은 보통 수준이다.

푸른마을 아파트는 모아미래도와 신일해피트리는 모두 통학이 편리하고 서동탄역과의 접근성이 양호하다는 장점이 가격형성에 영향을 미치고 있고, 포스코더샵은 중대형평형 단지지만 아파트 브랜드 파워와 쾌적성이 우수해서 평당 평균 매매가가 높은 편이다. 모아미래도와 신일해피트리는 중소형평형 단지로 젊은 층의 수요가 많다는 점에서 평당 평균 매매가가 높은 편이다.

-서동탄역: 동탄1신도시에서 가장 가깝지만 거주자들이 이용하기에는 불편하다.
-화성시 복합복지타운: 동탄1신도시에 조성된 대규모 복지타운. 다양한 프로그램이 운영되고 있어 거주자들의 편의와 여가생활 향상에 기여하고 있다.
-푸른마을아파트: 입지가 떨어져 동탄1,2동에 비해 가격이 낮다.

 

 

4. 동탄1신도시의 부동산 시장전망

동탄1신도시는 공모형 PF사업으로 추진된 메타폴리스 사업이 제대로 진행되지 못해 상권 형성이 늦어졌고 자족기능 확보도 제대로 되지 않아 수원과 화성의 삼성전자에 근무하는 직원들의 배후주거지 기능의 역할을 하는 베드타운 수준에 머물러 있었다. 또한 용인~서울 고속도로 개통 외에는 특별한 개발호재가 없었으며 특히 서울로의 대중교통 접근성이 불편해 상대적으로 부동산 시장에서 외면 받았다. 그러나 동탄2신도시가 본격적으로 개발되고 자족기능 도입 및 GTX 등 교통계획이 추진되면서 동탄1신도시에도 부동산 호재들이 기대되고 있다.

분당신도시와 판교신도시가 동일생활권인 것과 같이 동탄1신도시와 동탄2신도시도 동일 생활권이 될 것이며 동탄2신도시의 개발이 진행되고 완성이 되면 동탄2신도시의 편리한 생활여건을 동탄1신도시가 누릴 수 있고 자연스럽게 아파트 가격에 긍정적으로 작용하게 될 것이다.

현재 동탄2신도시의 아파트 분양이 진행되고 있어서 동탄1신도시 거주자들이 빠져나가 아파트 시장에 부정적으로 작용하고 있다. 하지만 기본적인 주거수요가 탄탄하며 동탄테크노밸리 등이 개발되어 준공되면 직주근접의 배후수요가 안정적으로 추가확보될 것이며 2020년 정도에는 동탄2신도시가 완성되고 GTX 및 교통여건이 개선되어 부동산 시장의 긍정적인 전망을 기대해 볼 수 있다.