교육도시의 신 패러다임, 광교신도시

 

1. 광교신도시 개발 스토리

1) 명칭 유래

'광교'는 빛의 가르침을 뜻하는 말로 사용되어져 왔으며 광교신도시라는 명칭은 인근에 위치한 광교산으로부터 비롯되었고, 2004년 시민공모를 통해 명칭이 결정되었다.

 

2) 신도시의 탄생

광교신도시는 수원시와 용인시의 경계 부분에 위치하고 있으며 관할구역상으로 수원시가 전체의 88%, 용인시가 나머지 12%를 관할하고 있다. 특히 광교신도시는 강남, 분당, 판교를 잇는 경부축의 연결선상에 위치하고 있으며, 영동고속도로와 용인서울고속도로, 국도 43호선이 도시내부를 관통하고 있고 경부고속도로가 인접해 있어 서울 및 다른 도시로의 접근이 매우 용이한 편이다.

이러한 입지에 위치한 광교신도시는 산업단지와 상업, 주거, 행정이 어우러진 자족적인 행정복합도시와 도시의 중심성 확보를 통해 수원시와 용인시 서북부 지역의 발전 도모를 목적으로 하고 있다. 또한 광교테크노밸리를 조성해 대학, 민간기업, 지원기관이 지속적으로 교류할 수 있는 산·학·연 연구클러스터 기반을 구축하고자 하며 인접지역에 위치한 경기대와 아주대 등과 연계해 첨단산업벨트를 이루고자 했다.

이 외에도 광교신도시는 광교산 일원의 생태 녹지축을 연결하는 친환경 계획도시를 만들기 위해 국내 신도시 중 녹지율이 가장 높게 계획되었고 원천, 신대호수 등을 포함해 생활의 쾌적성을 더해주고 있다. 또한 대중교통과의 연계를 통한 압축 지향적 도시 개발을 통해 국내 신도시 중 인구밀도가 가장 낮은 수치를 보이고 있다.

광교신도시는 총면적 11.3㎢에 수용인구 7만 7천여 명의 도시를 총 사업비 9.4조원을 투입해 조성하고 있으며 수도권의 주택난 해소, 한국적 신도시개발모형의 제시, 고용창출 시설유치로 자족적 경제기반구축 등을 목표로하고 있다.

 

3) 개발계획

구분	내용
목적 및 특성	-수도권의 주택난 해소 -한국적 신도시개발모형의 제시 -고용창출 시설유치로 자족적 경제기반구축
위치	수원시 이의동 및 용인시 상현동 일원
면적	11.3㎢
수용인구	77,800명
수용세대	31,100세대
사업시행자	경기도, 수원시, 용인시, 경기도시공사
사업비(추정)	9조 4,000억 원
개발기간	2005년~2015년(예정)

 

 

2. 명품 교육도시를 꿈꾸는 광교의 지역특성 살펴보기

1) 행정동 및 인구특성

광교신도시는 경기도 수원시 영통구 이의동, 원천동, 하동과 팔달구 우만동 및 용인시 수지구 상현동 일원 등 2개 시에 걸쳐서 개발된 택지지구다. 신도시 명칭이 광교신도시로 정해지면서 행정동명도 광교동으로 설정되었다. 원래 수원시 장안구에 상광교동 및 하광교동이라는 법정동이 있었지만 광교신도시로 대표되는 지역이라 영통구 이의동과 하동 일원을 광교동이라는 명칭을 사용하게 되었다.

광교신도시의 인구특성을 살펴보면 경제활동 인구인 30~50대 인구 중에서 30대와 40대의 인구가 가장 많은 것으로 나타났다. 이는 수원시와 용인시의 인구특성과 비교했을 때 상대적으로 40대의 인구비율이 높은 것과는 다른 양상을 보이고 있는데, 광교신도시가 서울로의 접근이 용이하며 공급된 주요 아파트가 중소형의 평형을 가지고 있어 사회초년생 및 신혼부부가 상대적으로 많이 입주해 있기 때문이다.

또한 광교테크노밸리에 IT, BT 등의 산업시설이 입지하고 있어 해당 시설에 근무하는 30~40대 근무자가 주택을 공급받았기 때문이다. 이러한 30~40대의 인구가 집중되어 있기 때문에 상대적으로 10세 미만의 영유아 비율 또한 수원 및 용인시 전체 인구비율보다 높은 인구특성을 보이고 있다.

하지만 광교신도시 인근에 경기대 및 아주대 등 대학이 입지해 있음에도 불구하고 20대의 비율은 수원 및 용인시 전체 인구특성과 비교했을 때 11,18%로 낮은 비율을 보이고 있다. 이는 신규로 공급된 주택 가격이 20대 층이 거주하기에는 아직 부담이 큰 것으로 판단되며 상대적으로 전세가 및 월세가 저렴한 다른 지역에 분포하고 있는 것으로 보인다.

이러한 인구특성은 개발이 완료되는 2018년 이후에도 유지될 것으로 보이며, 신분당선 연장, 대규모 시설의 개발 등을 통해 꾸준히 인구가 증가할 것으로 보인다.

 

2) 입지 및 거주특성

광교신도시는 여천과 원천천이 남북으로 흐르고 광교산 자락의 임상양호지가 남북으로 입지하고 있어 환경친화적이고 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다. 또한 서울도심과는 35km, 강남과는 25km거리에 입지하고 있는 신도시로 수원 동북부, 용인의 서북부의 경계에 위치한 특성을 가지고 있다.

광교신도시를 중심으로 영동고속도로, 용인서울고속도로, 국도 43호선이 통과하고 있으며, 동측으로 경부고속도로, 서측으로는 국도 1호선 및 남측으로 국도 42선이 통과하고 있어 인접한 주요 도시간의 접근성이 매우 뛰어난 지역이다. 또한 대중교통인 신분당선이 분당~용인 수지~광교~화서역에 이르는 연장계획을 가지고 있어 차량과 대중교통을 통한 서울 도심으로의 접근성이 유리한 입지에 있다.

광교신도시는 약 2만4천호의 주택을 공급할 목적으로 계획되어져 있으며 이 중 공동주택이 79.3%를 차지하고 있고 단독주택이 8.4%, 주상복합 12.3%가 공급된다. 아파트의 규모를 살펴보면 60~85㎡의 규모가 8,119세대(33.8%), 85㎡ 초과의 규모가 5,465세대(22.8%) 공급계획을 가지고 있다.

728x90

3) 학군

광교신도시의 초등학교는 8개, 중학교는 6개, 고등학교 3개, 특수학교 1개, 총 18개의 학교가 신설될 예정이다. 또한 초등학교, 병설초등학교를 비롯한 유치원과 어린이집도 상당수가 신설될 것이다. 다만 기존 신도시의 학교 신설 상황을 살펴볼 때, 주거단지 조성 및 입주 상황에 따라 학교 신설이 지연되거나 취소가 될 수 있는 상황이 발생할 수 있다.

광교신도시 인근 대학시설로 경기대학교와 아주대학교가 인접해 있으며, 수원외국어고등학교 등 우수한 학교가 인접해 있다. 또한 에듀타운(교육+주거)과 같은 교육시설이 계획되어져 있어 높은 수준의 학군으로 발전할 가능성을 가지고 있다. 에듀타운은 강남 학군의 명성을 넘어서고자 광교신도시 중심부에 특별계획구역으로 지정해 경기도시공사가 전략적으로 개발했으며, 각종 교통관련 시설이 밀집하고 있다. 에듀타운 내 아파트 단지들은 광교신도시에서도 주변 아파트에 비해 평균적으로 높은 가격을 형성하고 있다. 학군과 경제력이 비례한다는 점에서 향후 3년 내에 경기도 최고의 학군으로 부상할 전망이다.

광교신도시 에듀타운

 

4) 개발호재

광교신도시는 산업단지와 상업, 주거, 행정이 어우러진 자족적인 행정복합도시와 도시의 중심성 확보를 위해 수원시와 용인시 서북부 지역의 발전을 도모하고, 서울과 경기, 그리고 경북을 연결하는 거점도시로써의 기능을 수행할 수 있도록 교통호재와 다양한 대규모 개발호재들이 예정되어 있다.

-신분당선 개통
광교신도시와 분당 그리고 서울 중심지와의 대중교통을 통한 접근성을 향상시키기 위해 신분당선 연장 개통되었다. 신분당선은 2011년 10월 서울 강남역~분당 정자역 구간에서 정자~광교신도시를 연결하는 1단계 개발 및 광교신도시와 호매실역을 연결하는 2단계, 강남~용산을 연결하는 3단계 계획이 있다. 이러한 신분당선의 연장호재로 인해 광교신도시의 부동산 가격에 큰 영향을 미쳤으며, 향후 개발이 순차적으로 진행되어 서울과 광교, 경기지역을 연결하는 노선이 완공된다면 광교신도시의 부동산 가격에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 판단된다.

-광교신도시 주요시설 개발
광교신도시는 산업과 문화 그리고 행정이 융합된 자족적 도시를 건설한다는 개발목표 아래 다양한 대규모 공사가 이루어지고 있다. 가장 대표적인 사례로는 경기도청의 신청사를 광교신도시 중심지구에 건설하는 것이었으며, 이외에도 수원지방법원, 수원지방검찰청 신청사가 들어올 예정이며 호수공간을 활용한 대규모 컨벤션센터가 들어올 예정이다. 이처럼 광교신도시 내에 대규모 정부청사 및 컨벤션센터의 건립을 통해 도시 내에 입지해 있는 부동산 가격에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단된다.

 

 

3. 광교의 아파트, 학군이 좋으면 입지가 좋다!

광교신도시는 분양이 시작되어진 2008년부터 현재까지 꾸준히 아파트를 공급하고 있다. 2008년 울트라참누리, 이던하우스를 시작으로 2009년 6,093세대의 아파트가 공급되었으며, 2010년 7,522세대, 2011년 5,501세대, 2012년 2,081세대, 2013년 357세대, 2014년 1,116세대 등 총 22,670세대의 아파트가 공급되었다. 이 외에도 약 6천여 세대의 아파트가 공급되었다.

공급 및 공급 예정인 아파트의 규모를 살펴보면 전용 60㎡ 이하의 세대가 총 6,159세대, 60~85㎡ 초과 세대가 11,015세대, 85㎡이상 규모의 세대가 13,240세대로 소형 아파트 보다는 중대형의 세대가 주로 공급되어진 것으로 나타났다.

광교신도시의 평당 평균 매매가는 2016년 당시에는 분당신도시보다 높았으나 2021년 현재는 분당신도시보다 낮다. 판교신도시에 비해 입지적인 여건으로 인해 상대적으로 낮은 가격을 형성하고 있다. 하지만 유사한 규모의 동탄신도시와 비교했을 때에는 약간 높은 것으로 나타났다. 이는 건설사의 브랜드, 학군 등 다양한 요인이 작용하겠지만 서울과의 인접성 및 생활의 편의성 등이 가장 중요한 요인으로 반영된 것으로 판단된다.

*서울의 유명학원가
-서울 강남구 대치동: 명실상부 국내 최고의 학원가. 1980년대에 학원가로 조성되기 시작햇으며 종합학원, 단과학원, 특목고학원, 미국대학 유학학원 등 입시와 관련한 국내 유명 학원들이 밀집해 있다.
-서울 양천구 목동: 대치동 다음으로 인정받고 있다. 1990년대초에 학원가가 형성되었으며 초등학교대상의 학원교육의 명성이 좋다. 중학교 이후에는 교육열이 높은 목동 학부모들이 강남 대치동 일대로 이사를 가는 경우가 빈번하다.
-서울 노원구 중계동: 강북을 대표하는 대표적인 학원가다. 2000년대 초에 조성되기 시작했고 다양한 형태의 학원들이 대규모로 밀집해 노원구, 강북구, 도봉구 및 별내 신도시 10대 학생들까지 유입하고 있다.
-서울 서초구 신반포: 강남 8학군 지역인 서초구의 반포동에 조성된 전통적인 학원가다. 서초동 삼호가든 사거리에 위치한 미도아파트 앞쪽에 형성되어 있다. 대치동 학원가에 비해 인지도가 떨어지지만 서초구 지역 내에서는 오래 전부터 명문학원가로 인식되어 왔으며 현재도 유명학원들이 밀집해 있다.
-서울 송파구 잠실동: 교육열이 높은 송파구 잠실지역은 2000년대 중반 잠실 재건축과 함께 신흥 명문학원으로 형성되어 오고 있으며 잠실학원가 사거리라는 이름이 있을 정도로 학원이 밀집해 있다.

 

1) 광교1동

광교1동은 광교신도시의 중심지역과 영동고속도로 북쪽에 위치한 지역으로 경기대수원캠퍼스, 광교테크노벨리를 포함하는 곳이 입지하고 있다. 광교1동은 광교2동, 상현1동과 달리 도시 내 중심업무지구와 에듀타운을 포함하고 있으며 향후 신분당선역이 들어서는 곳으로 다른 동에 비해 상대적으로 높은 가격을 형성하고 있다.

광교1동의 아파트 가격을 살펴보면, 자연앤힐스테이트가 가장 높은 가격을 형성하고 있고, 다음으로 광교e편한세상, 자연앤자이1단지, 자연앤자이2단지의 가격을 형성하고 있다. 이외에 래미안광교, 광교2차e편한세상 순이다.

자연앤힐스테이트는 입지적으로 향후 개발이 완료되는 경기도청사와 신분당선역사가 들어서는 곳에 가장 근접해 있으며 특히, 새로운 학군을 형성하기 위해 계획된 에듀타운이 근접하고 있어 다른 아파트에 비해 매매가가 상당히 높게 형성되어 있다. 자연앤힐스테이트와 인접하고 있는 다른 아파트들은 상대적으로 접근성이 떨어지기 때문에 약 100~200만원 정도의 가격차이를 보인다. 

그 외의 아파트의 경우 광교2동과 상현1동에 비해서는 높은 가격을 형성하고 있었으나 중심지에 위치한 아파트에 비해 입지적인 장점이 떨어지기 때문에 지금의 가격을 형성하고 있는 것으로 보인다. 향후 신분당선 및 경기도청 등 행정의 신청사가 완공될 경우 매매가가 상승할 수 있을 것으로 예상된다.

-광교테크노밸리: 광교신도시 자족기능을 담당하고 있으며 BT산업을 중심으로 연구기능이 밀집하고 있다.
-에듀타운: 광교신도시의 특화시설로 전략적으로 개발된 에듀타운은 광교신도시 중심에 위치하며 주변에 최고가 아파트 가격이 형성되어 있다. 2016년 초에 신분당선이 연장개통되면서 아파트 가격이 더욱 상승했다.
-경기도청: 경기도청사가 입주함으로써 광교신도시 개발이 완성되었다고 볼 수 있다.

 

2) 광교2동

광교2동은 영동고속도로의 남단에 위치하고 있으며 원천호수 및 신대호수를 포함하고 있는 지역에 입지한다. 따라서 광교1동과는 달리 편의시설에 대한 접근성이 떨어지고 있으나 자연환경 측면에서는 상대적으로 유리한 입지에 위치하고 있다. 하지만 아파트의 매매가가 직접적으로 영향을 미치는 개발호재 및 생활의 편의성 측면에서는 광교1동에 비해 열악한 지역에 위치하고 있기 때문에 평당 평균 매매가는 상대적으로 낮게 형성되어 있다.

광교2동의 아파트 가격을 살펴보면, 광교호수마을 참누리레이크가 가장 높은 가격을 형성하고 있는 것으로 나타났으며 광교 레이크파크 한양수자인이 조금 낮은 수준이다. 

이는 참누리레이크 아파트가 신대호수에 근접한 곳에 입지하고 있으며, 다른 아파트에 비해 자연녹지공간에 대한 활용도가 높기 때문에 가격차이를 형성하고 있는 것으로 보인다. 향후 수원지방법원에 들어설 예정으로 개발호재에 따라 부동산 가격에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단된다.

-원천호수공원: 원천유원지를 정비해 호수공원으로 탈바꿈한 원천호수공원은 광교신도시 거주자들의 수변녹지공간으로써 삶의 만족도를 높이고 있다.

 

3) 상현1동

상현1동은 광교2동 영동고속도로를 사이로 나누어지고 있으며, 영동고속도로의 북측에 입지하고 있다. 경관적인 특성으로 북쪽에 산지를 형성하고 있으며 남쪽으로 신대호수 및 녹지공간을 확보하고 있는 것으로 보인다. 특히 광교2동에 비해 상현중고등학교, 서원초고등학교, 새빛초등학교 등 학교시설이 많이 입지해 있으며, 용인 수지와의 접근이 용이한 지역이다. 따라서 광교2동보다는 높은 아파트 매매가를 형성하고 있다.

상현1동의 아파트 가격을 살펴보면, 광교상록자이가 평당 평균 매매가가 가장 높은 가격을 형성하고 있는 것으로 나타났고 광교경남아너스빌이다. 

두 아파트는 상업지구를 사이에 두고 위치하고 있기 때문에 매매가 형성요인이 입지적인 특성에 대한 영향보다는 시공사의 브랜드 파워와 준공년도의 차이에 따른 가격차이를 형성하고 있는 것으로 보인다. 이후 신분당선 연장을 통해 상현역이 들어서면서 아파트 가격에 긍정적인 영향을 미쳤다.

-신대역: 근린상가와 오피스텔이 이미 밀집해 상권을 형성하고 있다. 신대역 이면도로 및 배후에도 상권이 이미 형성되었다. 
-상현도서관: 광교신도시 내에 신축된 상현도서관은 광교신도시 거주자뿐만 아니라 수지지구와도 가까워 많은 사람들이 이용하고 있다.

 

 

4. 광교의 아파트 가격, 분당을 뛰어넘었다!

신도시라는 프리미엄과 쾌적한 주거환경 및 명문학군으로 부상한 에듀타운을 중심으로 아파트의 가격은 계속 상승하고 있다. 광교신도시의 지리적 여건상 판교신도시 수준까지 올라가는 것은 힘들 것으로 보이지만 분당신도시가 향후 재건축이나 리모델링을 통해 신축아파트로 거듭나기 전까지는 수도권 남부 아파트 가격을 선도할 것으로 생각된다.

 

5. 광교신도시의 부동산 시장전망

광교신도시 아파트의 경쟁력은 에듀타운을 중심으로 하는 명문학군, 녹지율 40%의 쾌적한 주거환경, 그리고 신분당선 개통에 따른 교통 편리성의 향상이 핵심이다. 또한 경기도청사와 법조타운 개발 등도 광교신도시 아파트 가격 상승에 힘을 보태게 될 것이다.

광교신도시 개발 당시 부동산 시장 침체의 영향으로 큰 환영을 받지 못했지만 어느새 입주 10년차가 가까워지면서 명품신도시로 부상하고 있다. 따라서 2020년정도까지 광교신도시의 아파트 시장은 지속적인 상승을 기대할 수 있다. (책이 2016년 책임.)

뿐만 아니라 분당신도시 아파트의 재건축이나 리모델링이 진행되면서 대규모 이주수요를 흡수하는 지역이 될 것이라는 점에서 앞으로 10년 후의 광교신도시 아파트 시장은 풍부한 거주수요로 인해 아파트 가격이 지속적인 상승을 전망해 볼 수 있다.