도심 속의 미니신도시, 중동신도시

※ 해당 글은 '1,2기 신도시 아파트 투자지도' 책을 필사한 뒤, 필요내용을 추가하여 작성한 글임을 밝힙니다.

 

1. 중동신도시 개발 스토리

1) 명칭 유래

중동(中洞)은 조선시대부터 사용된 명칭인 중리(中里)가 1973년 부천시 승격과 함께 중동으로 사용되었고 중간 마을이라는 의미를 가진다.

 

2) 신도시의 탄생

중동신도시는 분당, 일산신도시와는 달리 기존에 이미 60만명의 인구가 거주하고 있던 부천시 도심 인근에 건설됐다. 당시 부천은 경인 공업지역의 중심에 위치해 우리나라에서 가장 빠르게 성장하는 도시 가운데 하나였지만, 각종 기반시설 및 서비스 시설이 부족했다.

중동신도시 지역은 부지 대부분이 농경지였지만 지구 남쪽으로 경인선 철도가, 지구 북쪽으로는 경인고속국도가 지나 서울 및 인천과의 접근성이 좋았다. 또한 서울과 인천을 잇는 경인국도가 지나는 지역에 위치하고 있어 다른 신도시에 비해 경제성이 좋아 대한주택공사, 한국토지공사, 부천시 등 3개 주체가 동시에 개발에 참여하는 등 기존 1기 신도시와는 다른 특징을 보였다.

이로 인해 3개 기관이 경쟁적으로 참여해 개발이익을 확보하기 위한 상업시설의 면적이 과다하게 조성되었다. 또한 도로율도 26%가 넘는 등 지나치게 광로 위주로 도로를 계획한 데 반해서, 공원 및 녹지 등 도시공간 시설은 5개 신도시 중 가장 적어, 쾌적성이 떨어지는 것으로 평가되고 있다.

 

3) 개발 계획

구분	내용
목적 및 특성	-대단위 택지조성을 통한 수도권 주택의 안정공급 -지방화 시대의 거점도시 형성 -도시기반시설의 확충 및 기존 시가지와 연계강화
위치	서울 도심에서 남서쪽 20km 지점, 경기도 부천시
면적	5,456,000㎡
수용인구	165,740명
수용세대	41,435세대
사업시행자	한국토지공사, 대한주택공사, 부천시
지자체로의 양도시기	1994년

 

 

2. 1기신도시에서 가장 작은 중동의 지역특성 살펴보기

1) 행정동 및 인구특성

중동신도시는 부천시의 3개 구, 10개 행정동에 걸쳐 있다. 그 범위는 소사구 송내1,2동, 원미구 중동, 중1,2,3,4동, 심곡3동, 약대동, 오정구 신흥동 일부 지역이다.중동신도시의 인구특성을 살펴보면 20~50대까지 경제활동 인구의 비율이 높다. 2012년7월 지하철 7호선이 연장개통되면서 중동신도시의 대중교통 여건이 좋아졌고 직장인의 서울 출퇴근이 편리해 젊은층의 거주수요가 높아지고 있다.

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2) 입지 및 거주특성

중동신도시의 입지는 서울 중심부로부터 남서쪽 20km 정도에 위치하며, 개발당시 북측으로는 경인고속도로가 지나가고, 남측으로는 경인전철과 접하는 등 서울 및 인천 방향으로의 교통이 대단히 편리했고 부천시는 중동신도시의 건설로 도로망을 정비하고, 기반시설을 확충하는 계기가 되었다.

중동신도시의 개발은 주택보급확대 측면 외에도 기존 부천시의 도시구조에 미치는 파급효과가 컸으며, 부천시 도시 및 주거환경의 양적, 질적수준의 향상과 함께 기존 부천시의 도시패턴을 수용, 재편성하면서 새로운 부천시의 중심으로 활성화될 수 있도록 계획개발되었다.

중동신도시는 평촌신도시나 산본신도시와 달리 기존 도시 옆에 개발되었고 중동신도시의 인구팽창 및 주택수요 증가를 고려해 1990년대 중반부터 중동신도시 바로 옆에 상동신지구를 개발해 주거수요를 흡수했다. 그리고 2000년대 들어와서 상동지구와 인접한 인천 삼산지구를 순차적으로 개발하면서 중동신도시~상동지구~삼산1~3지구의 주거순환 구조가 만들어졌으며 삼산4지구 개발도 추진되고 있다.

이러한 주거순환 구조는 중동신도시의 아파트 가격이 어느정도 상승하게 되면 상동지구나 삼산지구로 주거지를 옮기는 형태로 나타나 삼산지구보다는 가격이 높지만 상동지구의 가격수준 이상으로 상승할 수 없는 가격변동 메커니즘 현상이 나타나게 된다. 하지만 1기신도시 중에서 유일하게 지속적인 인구 유입 및 아파트 공급으로 인구증가와 주거문화의 순환구조가 완성되는 효과도 나타났다.

 

3) 학교 현황

부천시는 지역적 특성으로 다른 지역에 비해 학군의 영향력이 크지 않았으나 2010년 후반 이후부터는 명문학군이 형성되고 있다. 중동신도시도 다른 1기신도시에서 공통적으로 나타나는 명문학군의 영향력이 상대적으로 낮으며 초등학교, 중학교 및 고등학교 모두 중동신도시에 위치하고 있는 학교들 중 2011년 학업성취도 평가에서 경기도 100위권에 포함된 곳은 한 곳도 없다.

오히려 중동신도시와 동일 생활권으로 현재는 중동신도시처럼 인식되고 있는 상동지구에 부천의 명문학군이라 할 수 있는 상일중학교, 상동중학교, 석천중학교가 위치하고 있다. 중동신도시에 위치하고 있는 초등학교와 중학교는 보통 수준의 학군이라고 할 수 있으며 단지 내에 붙어 있는 경우에 아파트 가격에 약간의 영향을 미치는 경우가 있으나 분당신도시나 평촌신도시처럼 명문학군 배정 여부에 따른 강력한 학군 영향력은 낮다고 할 수 있다.

 

4) 학원가

부천시의 명문학군은 중동신도시가 아닌 상동지구에 소재하고 있다. 따라서 중동신도시는 명문학군 배정에 따른 아파트 가격 영향력이 1기신도시 중 유일하게 비중이 적은 지역이다. 그러나 중동신도시에는 학원가가 형성되어 있으며 학원가와 인접하고 있는 아파트 단지는 가격 상승에 긍정적인 영향을 일부 받고 있다.

중동신도시의 학원가는 중1동의 미리내마을 우측편에 조성된 10층 이하 규모의 근린상가 밀집지역에 조성되어 있다. 학원들은 상가의 저층에서 고층까지 유명 대형학원에서부터 소규모 보습학원까지 다양한 학원들이 소재하고 있지만 학원가 규모 및 인지도가 평촌학원가에는 미치지 못하는 수준이다.

 

5) 개발 호재

중동신도시는 인천시와 부천시의 경계에 위치하고 있는 도심 속의 신도시다. 개발 후 25년이 지난 최근까지 중동신도시에는 90년대 말에 개통한 서울외곽순환도로가 유일한 개발호재라고 할 수 있다. 그러나 2012년 7월에 7호선이 연장개통 되면서 서울출퇴근이 편리해졌으며 강남지역까지의 접근성도 양호해졌다. 사실 1호선 송내역이 중동신도시 남측에 위치하고 있었으나 서울 강남과 강북지역으로 직장인들이 출퇴근하기에는 불편함이 많았다.

중동신도시는 이미 완성된 도시지역에 위치하고 있기 때문에 아파트 가격 상승에 영향을 미치는 철도나 도로 개통 등의 개발호재는 향후에도 기대하기 어렵다. 다만 중동신도시(1995년 사업완료)~상동지구(2003년 사업완료)~인천 삼산1지구(1998년 사업완료) ~ 인천 삼산2지구(2005년 사업완료)~인천 삼산3지구(2008년 사업완료)까지 하나의 대규모 주거단지로 인식되어 내부에서 자연스럽게 주거이동 순환에 따라 가격이 상승할 수 있는 요인이 존재한다.

특히 인천 삼산4지구가 개발되면 신축 아파트로의 중동신도시 및 상동지구 거주자들의 주거이동을 예상할 수 있으며 자연스럽게 주변의 인구유입과 더불어 향후 신축 아파트 가격 수준까지 주변 아파트가 동반 상승할 수 있을 것이다.

 

 

3. 중동의 아파트, 역세권 소형평형이 좋다?

중동신도시도 평지에 건설되었으며 5개의 행정동으로 나뉘어져 있다. 중동신도시는 서울, 인천의 인구수요 유입을 고려해 중대형평형 중심으로 아파트가 개발되었고 용적률 200% 이상의 고밀도의 고층 아파트 단지로 조성되었다. 

백화점을 비롯한 상업시설과 기반시설 이용이 편리하지만 녹지공간 비율이 작아 쾌적성이 떨어지고 열악한 교통환경(서울외곽순환도로 상습 정체 등) 문제, 그리고 명문학군의 부재 등으로 인해 도시의 중심지역에 위치하고 있음에도 다른 1기신도시에 비해 아파트의 가격수준이 낮다.

수도권의 전세난 등으로 중동신도시의 아파트 가격도 상승세를 타고 있지만 준공 후 25년이 지나 노후화가 진행되고 있기 때문에 향후 재건축이나 리모델링 사업추진의 기대와 주변 공업지대의 인구유입 등으로 가격 상승은 완만하게 이루어질 것으로 전망된다. 중동신도시는 신혼부부를 비롯한 20~30대의 가구의 거주수요가 높은 지역으로 소형평형에 대한 인기가 높아 소형평형으로 구성된 아파트 단지의 가격이 높다. 반면 대형평형의 아파트는 상대적으로 수요가 많지 않다. 이러한 원인은 2000년대 중반 이후 중동신도시 주변에 신규공급된 중대형 아파트로 기존 중동신도시 대형평형 거주자들이 주거지를 이동하면서 노후화된 중동신도시 대형평형의 아파트에서 살고싶어하는 거주수요가 많지 않다는 점과 2008년 글로벌 금융위기 이후 대형평형 인기가 시들면서 매매수요 뿐만 아니라 전세나 월세의 거주수요도 거주비용에 대한 부담으로 대형평형을 외면하면서 중소형 아파트에 비해 평당 평균 매매가가 낮아지게 되었다.중동신도시 아파트의 가격을 살펴보면, 가장 중심이 되는 지역은 중1동과 중4동지역으로 지하철 7호선 부천시청역과 인접하고 있다. 아파트 가격이 가장 낮은 지역은 중3동으로, 지하철역 접근성+주변근린공원 유무+단지의 쾌적성+초등학교와 중학교 통학 편리성 등이 전체적으로 떨어지기 때문에 가장 낮은 가격수준을 형성하고 있다.신혼부부를 비롯한 20~30대 가구의 전세수요가 많기 때문에 매매가 대비 전세가 비율은 높은 편이다. 일부 아파트 단지에서는 전세가가 매매가에 육박하거나 넘어서는 곳도 있으며 앞으로도 전세가 상승이 지속될 것으로 전망되기 때문에 중동신도시는 소액투자로 중소형 아파트를 매입해 시세차익을 기대하는 투자전략으로 접근하는 것도 좋은 방법이다.중동신도시의 아파트 가격변화를 살펴보면 앞서 살펴본 일산신도시와 같이 2006년 이후부터 아파트 가격이 급등한 것으로 나타나고 있다. 이러한 현상은 2005년에 본격적으로 시작된 강남지역 아파트 가격 상승이 지리적으로 인접한 분당신도시와 평촌신도시에는 단기간에 영향을 받았지만 중동신도시는 지리적으로 떨어져있어 약 1년 정도의 시간이 소요되었기 때문이다. 그리고 다른 1기신도시에 비해 주택가격의 상승폭이 크지 않았기 때문에 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 침체기에도 하락 폭이 상대적으로 낮았다.글로벌 금융위기 이후부터 지속적으로 하락하던 중동신도시의 아파트 가격은 2013년 하반기에 상승국면으로 전환했으나 2014년에는 보합형태를 유지하다가 2015년 전세가 상승에 따른 매매 거래량 증가로 매매가가 조금씩 상승하게 되었다. 반면 전세가는 글로벌 금융위기 이후인 2009년 1월부터 상승하기 시작했고 2009년, 2011년, 2013년의 홀수해에 전세가가 급등했다. 2015년 이후 전세가가 꾸준히 상승하고 있다.

부천 매매전세 차트

 

1) 중1동

중1동은 포도마을, 보람마을, 무지개마을, 미리내마을의 4개 마을에 15개 아파트 단지가 있으며 9,282세대다.중1동은 중동신도시에서도 가장 중심이 되는 입지에 위치하고 있어 선호도가 가장 높은 지역이기 때문에 아파트 가격도 가장 높게 형성되어 있다. 특히 2012년 7월 7호선 연장개통에 따라 부천시청역과 신중동역을 도보로 이용가능해지면서 중1동의 위상은 더욱 높아졌다.중1동에서 아파트가격이 가장 비싼 곳은 포도마을의 삼보/영남 아파트 단지로, 중소형평형으로만 구성된 대규모 단지로 7호선 부천시청역을 도보 10분 이내 이용이 가능하고, 중앙공원이 인접하고 있어 쾌적성이 좋다. 그리고 현대백화점, 이마트, 순천향대학병원, 부천시청도 도보 5~10분 이내 이용이 가능해 편의시설 이용도 매우 좋은 곳이다. 그러나 같은 포도마을 내 뉴서울 아파트는 입지적으로는 삼보/영남 아파트와 동일하지만 대형평형으로 구성된 단지로 대형평형에 대한 수요가 많지 않기 때문에 상대적으로 가격이 낮은 상황이다.미리내마을도 포도마을과 함께 선호지역으로서 한신아파트, 우성아파트, 롯데1,2차아파트, 삼성아파트 등이 있다. 특히 우성아파트, 롯데1차아파트, 삼성아파트는 은하수타운이라는 명칭으로 사용되고 있으며 전용면적이 10평, 13평으로 이루어진 소형평형 단지로 신중동역을 도보로 이용가능하고 중앙공원과 인접하고 있으며 주변 편의시설의 이용이 편리하다는 점이 항상 신혼부부와 1인 가구의 풍부한 입주수요가 존재해 아파트 가격수준을 유지시켜 주고 있다.같은 미리내마을의 한신 아파트의 경우에는 소형 및 중형평형 단지로 중형 아파트는 자녀가 있는 가구에서 선호도가 매우 높다. 한신 아파트는 미리내 어린이공원이 단지 내 위치하고 있어 주변단지보다 쾌적성이 좀 더 우수하며 919동과 920동은 멀리 거마산까지도 탁트인 시야로 조망이 가능해 미리내마을에서 가장 인기가 좋다.미리내마을은 계남초~계남중으로 학군이 배정되는데, 학교가 단지에 인접하고 있어 통학이 편리하며 미리내마을 우측편에 길게 조성된 학원가의 접근성도 우수해 아파트의 가격에 긍정적인 영향을 미치고 있다.보람마을은 아주 아파트와 동남아파트로 구성되어 있는데 1,398세대인 아주아파트가 494세대의 동남아파트보다 가격이 조금 더 높다. 아주아파트의 경우 소형에서 대형까지 다양한 평형이 존재하지만 포도마을과 같이 입지가 좋고, 단지 내 초등학교와 연필공원이 있다는 점이 아파트 가격을 일정수준 이상 유지시켜 주고 있다. 특히 연필공원은 보람마을과 신도초등학교 학부모 모임장소로 유명한 곳이다. 그리고 연필공원 남측 대로변에 중1동 국공립 어린이집이 새롭게 만들어지면서 보람마을의 아파트 선호도가 더욱 높아졌다.무지개마을의 LG아파트와 동신아파트는 중소형으로 구성된 단지로, 중1동에서 가장 낮은 수준이다. 이는 단지규모가 작고 포도마을, 보람마을, 미리내마을과 비교할 때 입지가 불리하고, 단지 내 초등학교와 중학교도 없다는 점이 불리하게 작용하고 있다.-부천시청과 이마트: 중1동에는 부천시청이 위치하고 있으며 7호선 연장개통에 따라 부천시청역이 개통되면서 주변 상권이 활성화되고 있음.
-현대백화점: 7호선 연장개통 호재로 현대백화점 유입인구가 과거에 비해 증가함.
-순천향대병원: 중동신도시에 위치하고 있는 종합병원으로 지역 응급의료를 담당하고 있음.
-롯데백화점: 신중동역 개통에 따라 롯데백화점의 이용객은 급증했으며 주변상권과 더불어 성장세를 보이고 있음.

 

2) 중2동

중2동은 꿈마을, 연화마을, 그린타운, 복사골마을의 4개 마을에 16개 아파트 단지가 있으며 5,968세대다.

꿈마을과 연화마을은 중동신도시에서도 가장 우측에 위치하고 있고 대로변과 중동위브더스테이트 배후에 위치하고 있어 중동신도시에서도 생활권이 전혀 다른 곳이다. 반면 그린타운과 복사골마을은 중동신도시 내부에 위치하고 있으며 미리내마을과 생활권이 비슷하지만 입지적으로는 불리한 지역이다.

중2동에서 아파트 가격이 가장 비싼 곳은 중소형평형으로 구성된 그린타운의 우성2차 아파트로 미리내마을과 비슷하다. 우성2차 아파트는 중소형평형 단지로서 7호선 신중동역이 접근성은 미리내마을 아파트단지보다 떨어지지만 계남초~계남중 배정이 가능하고 소향공원이 인접하고 있어 쾌적성이 좋으며 학원가와 인접해 10대 자녀가 있는 학부모들에게 인기가 많다는 점이 비교적 높은 가격을 형성하고 있다. 그린타운의 우성2차 아파트를 제외하고는 중2동에 소재하고 있는 아파트들은 평균 매매가가 낮다.꿈마을의 한진아파트, 삼환아파트, 동아아파트, 건영/서안아파트는 모든 아파트가 소형평형에서 대형평형까지 구성되어 있다. 중소형평형은 인기가 많지만 대형평형은 비교적 인기가 많지 않아 아파트 전체의 평균가는 낮은 수준으로 나타나고 있다. 꿈마을 소재 아파트는 모두 심원초~심원중 배정이 가능하며 주변 편의시설 여건에서도 큰 차이가 없기 때문에 아파트별 가격 차이는 7호선 신중동역과의 접근성에 따른 것으로 볼 수 있다.그린타운은 우성2차 아파트를 제외하고 우성1차 아파트, 삼성아파트, 한양아파트, 금호아파트, 한신아파트 모두 대형평형 중심으로 구성된 중대형평형 단지다. 중동신도시는 대형평형의 수요가 많지 않기 때문에 아파트 가격이 상대적으로 낮을 수밖에 없는데, 그린타운의 경우 초등학교가 없어 다른 단지로 통학하여야 하고, 주변 편의시설 이용도 미리내마을보다 불편한 점이 있기 때문에 미리내마을보다 평당 평균매매가가 많이 낮으며 중동신도시 전체에서도 가장 낮은 지역에 해당한다.복사골마을은 건영아파트 1차와 2차로 구성된 754세대의 규모가 작은 단지로, 건영 아파트 1차는 소형평형 단지며 2차는 중형평형 단지다. 입지적으로는 그린타운보다 불리하며 초등학교 통학도 매우 불편하다. 다만 건영 아파트 1차는 전용면적 10~17평 규모의 소형아파트기 때문에 신혼부부와 1~2인가구 수요가 많다는 점에서 , 전용면적 23~25평 규모의자녀가 있는 가족 가구들이 선호하는 중형아파트인 건영 아파트2차보다 높다.-중동위브더스테이트: 2000년대중반 부동산 광풍을 주도했던 중동위브더스테이트는 주거용오피스텔로 중소형평형을 중심으로 전세수요가 많음.
-중2동 아파트: 대부분 조용하며 주거단지로써 양호한 환경을 가지고 있음.
-계남중학교: 중동신도시 최고의 명문 중학교로 배정 여부에 따라 아파트 가격에 영향을 미침.
-산본신도시 학원가: 중동신도시의 학원가는 다른 1기신도시에 비해 규모가 크지 않지만 교육수요가 많아 학원 운영이 잘 되는 편.

 

3) 중3동

중3동은 덕유마을, 설악마을, 중흥마을의 3개 마을에 7개 아파트 단지가 있으며 6,016세대다. 중3동은 중동신도시에서 7호선 지하철 라인을 기준으로 북측에 위치하고 있으며, 주거환경은 남측의 포도마을과 미리내마을에 비해 좋지 않다.중3동에서 아파트 가격이 가장 비싼 곳은 1590세대의 대규모 단지인 설악마을의 설악주공아파트로, 전용면적 13~14평의 소형평형 단지로 거주수요가 풍부하며 길주공원과 인접하고 있어 쾌적성이 뛰어나다. 중흥초~중흥중학교로 배정되어 길주공원을 이용하면 비교적 안전하게 통학 할 수 있다는 장점이 있다. 다만 7호선 부천시청역과 신중동역의 중간 정도에 위치하고 있어 도보로 15~20분 정도 소요되기 때문에 역 접근성이 조금 떨어진다.중흥마을은 신동아/영남아파트와 극동/두산아파트 그리고 중흥주공6단지 아파트가 소재하고 있다. 신동아/영남아파트와 극동/두산아파트는 전용면적 30~46평형으로 구성된 대형평형 단지로 평당 평균 매매가는 중간수준이다. 두 아파트 단지는 7호선 신중동역과 주변 편의시설의 이용이 매우 편리하지만 노후화된 대형평형 아파트가 중동신도시에서 인기가 많지 않고 수요도 적다는 점이 불리하게 작용하고 있다. 반면 중흥주공6단지 아파트는 전용면적 11~17평형으로 구성된 소형평형 단지로 기본적으로 수요가 많으며 단지 내 어린이공원이 있고 중흥초~중흥중이 인접하고 있다는 장점이 있어 7호선 신중동역 접근성이 조금 떨어지지만 평당 평균 매매가가 높은 편이다.덕유마을은 덕유주공 2,4단지와 3단지 아파트가 소재하고 있으며 전용면적 11~17평형으로 구성된 소형평형 단지다. 덕유주공 2,4단지는 평당평균매매가가 가장 낮은데, 단지 규모가 작은데 비해 세대수가 많고 고밀도 단지라는 점과 녹지가 없어 쾌적성이 떨어진다는 점 때문에 그렇다. 그리고 영구임대 아파트인 주공1단지가 같은단지에 있다는 점이 아파트 가격이 낮을 수 밖에 없는 요인으로 작용하고 있다. 반면 덕유주공3단지는 덕유어린이공원이 있어 쾌적성이 양호하고 2개의 어린이집과 1개의 유치원이 소재하고 있다는 점이 덕유주공 2,4단지 보다는 가격이 높게 형성되는 요인이라고 할 수 있다.

 

4) 중4동

중4동은 금강마을, 한라마을, 은하마을의 3개 마을에 7개 아파트 단지가 있으며 5,796세대다. 중4동도 중동신도시의 내 7호선 지하철 라인을 기준으로 북측에 위치하고 있으며, 7호선 부천시청역과 인접하고 있어 지하철 및 주변 편의시설 이용이 편리해 중3동에 비해서는 주거환경이 양호하다.중4동에서 아파트 가격이 가장 비싼 곳은 은하마을의 은하주공1단지 아파트다. 은하주공1단지는 전용면적 11~17평으로 구성된 인기있는 소형평형 단지라는 점에서 가격에 가장 큰 영향을 미치고 있으며, 부흥초등학교, 덕유어린이공원 및 은하어린이공원이 인접하고 있다는 점과 부천시청역을 도보 5분이면 이용 가능하다는 점이 신혼부부 및 30대 젊은 부부들에게 인기요인으로 작용하고 있다.은하마을의 은하주공2단지 아파트도 은하주공1단지와 같이 전용면적이 11~17평으로 구성된 소형평형 단지로 비교적 높은 수준이다. 은하주공2단지는 입지적으로 은하주공1단지와 큰 차이가 없으나 단지 규모가 작아 쾌적성이 조금 떨어진다는 점에서 가격차이가 난다.은하마을의 대우/동부아파트와 쌍용/효성아파트는 대형평형으로 구성된 아파트단지로, 대형평형 인기가 많지 않지만 대우/동부와 쌍용/효성아파트 7호선 부천시청역 접근성이 뛰어나고 주변 편의시설 이용이 매우 편리하다는 입지적 장점으로 평균 매매가가 높은 편이다.금강마을의 금강주공4단지 아파트는 전용면적 13~25평으로 구성된 1,962세대의 중소형평형의 단지로, 단지 내에 부광초등학교가 소재하고 있고, 계남공원과 금강 어린이공원이 있어 쾌적성도 뛰어나며 7호선 부천시청역도 도보 5분 이내에 이용이 가능한 초역세권이라는 점에서 중4동에서는 주거환경이 가장 좋은 단지라고 할 수 있으며 거주자들의 만족도도 높은 편이다.한라마을은 한라주공 2,3단지 아파트로 구성된 2,447세대의 대규모 단지로, 전용면적 11~17평으로 구성된 소형평형의 단지다. 한라주공 2,3단지는 평당 평균 매매가가 중4동에서 가장 낮다. 그 이유는 중원초와 중원중은 단지와 인접하고 있어 통학이 편리하지만 단지 내 녹지공간이 전혀 없어 쾌적성이 떨어지고 7호선 부천시청역과의 거리가 조금 멀다는 점 때문이다.-중4동 금강마을: 단지 내에 부광초등학교와 계남공원(근린공원)이 위치하고 7호선 지하철역(부천시청역)과 인접해 중4동에서 아파트 가격이 가장 비쌈.
-중4동 은하마을: 은하마을 5단지는 단지 내 학교나 공원도 없고 지하철역과의 거리도 있어 가격이 비교적 낮음.
-부천 부흥초등학교: 중4동에는 명문학교가 없으나 단지 내 학교유무(통학의 편리성)에 따라 가격이 영향을 받음.
-중원중학교: 중원초와 중원고와 함께 붙어있어 통학이 상당히 편리함.

 

5) 상동

상동은 꿈동산마을, 반달마을, 사랑마을, 한아름마을의 4개 마을에 17개 아파트 단지가 있으며 10,466세대다. 중동신도시에 속하는 상동지역은 상동택지지구 아래쪽에 위치하고 있으며 지하철 1호선 송내역을 중심으로 생활권이 형성되어 있다. 상동에 소재하고 있는 아파트 단지들은 7호선 연장 개통 이후 중1동에서 중4동 지역에 비해 입지적 장점이 낮아졌고 주변 편의시설 이용 편리성과 쾌적성도 상대적으로 떨어진다고 볼 수 있다.상동에서 아파트 가격이 가장 비싼 곳은 반달마을의 건영아파트, 동아아파트, 선경아파트로 세 아파트는 전용면적 11~17평형 규모의 소형평형 단지며 하나의 단지로 인식되고 있다. 반면 반달마을의 삼익아파트와 신라/극동아파트는 중형평형 단지로 소형평형에 비해 수요가 많지 않다.한아름마을은 전용면적 17~24평 규모로 구성된 중형평형 단지로, 단지 내 상동초등학교가 있지만 녹지공간이 없고 인동간격이 좁아 쾌적성이 양호하지 못하다는 단점이 있다.꿈동산마을은 신안아파트 1개단지로 구성되어 있으며 대형평형 단지다. 대형평형의 비인기도 중소형평형에 비해 기본적으로 낮을 수밖에 없고 단지 주변에 녹지공간도 없어 쾌적성이 양호하지 못하기 때문에 평당 평균 매매가는 상동에서 가격이 가장 낮은 아파트 중 하나다.사랑마을은 선경아파트, 벽산아파트, 삼익아파트, 청구아파트 4개 단지로 구성되어 있으며, 꿈동산마을과 같은 대형평형으로만 구성된 아파트 단지다. 상도초-상도중과 석천공원이 소재하고 있어 통학의 편리성과 쾌적성이 좋다는 장점이 있어 꿈동산마을의 신안아파트에 비해서는 가격이 높다. 그러나 청구아파트의 경우에는 사랑마을 내에서도 입지적으로 석천공원과 떨어져있어 쾌적성이 낮고, 인동간격도 매우 좁아 다른 대형평형 아파트에 비해 주거환경이 좋지 않은 것으로 인식되어 중동신도시 전체에서 아파트 가격이 가장 낮다.-송내역: 과거 송내역을 이용해 중동신도시 거주자들이 출퇴근을 했으나 7호선 개통이후 송내역 상권의 이용률이 감소함.
-인천지방검찰청 부천지청: 중동신도시에 인천지방검찰청 부천지청이 소재하고 있음.

 

 

 

4. 중동의 아파트 가격은 상동지구와 인천 삼산지구가 같이 움직인다.

서울 및 인천 등의 베드타운 목적으로 개발된 중동신도시는 팽창하는 인구를 흡수하기 위해 중동신도시 개발 이후 바로 옆에 상동택지지구를 개발했고 이어서 인천 삼산 택지지구를 1차에서 3차까지 순차적으로 개발했다. 이렇게 조성된 대규모 주거단지는 중동신도시 거주자의 신축 아파트로 이주, 아파트 가격 상승에 의한 이주 등의 형태로 자연스럽게 주거순환 현상이 나타났다. 상동택지지구와 삼산지구 입주시기에 대규모 공급물량으로 중동신도시 아파트 가격이 하락했지만 시간이 흐르고 아파트 시장이 안정화되면서 중동신도시와 주변 택지지구의 아파트 가격이 동반 상승해 변화하고 있다.중동신도시와 인접하고 있는 상동택지지구는 중동신도시에 비해 평당 평균 매매가가 높다. 상동택지지구의 아파트는 준공된지 20년정도 되었으며 중동신도시에 비해서는 노후화 수준이 낮다. 그리고 명문학군이 소재하고 있으며 단지 주변에 근린공원이 소재하고 있어 쾌적성이 높다는 점에서 중동신도시보다 아파트 가격이 높게 형성되어 있다. (덜노후화+명문학군+근린공원쾌적성)반면 인천 삼산택지지구는 평당 평균 매매가가 중동신도시보다 낮다. 삼산지구의 아파트는 2000년대 초반에서 중반에 준공된 10년 이내의 아파트로 시설수준은 중동신도시보다 우수하다. 그러나 인천시에 소재한다는 지역적인 요인이 아파트 가격의 차이를 발생시키고 있다.현재는 중동신도시에서 상동택지지구는 이사가고 싶은 주거단지며, 인천 삼산지구는 중동신도시에서 주로 전월세로 거주하는 사람들이 가격 상승에 따른 부담으로 인해 밀려나는 주거단지의 순환구조를 나타내고 있다. 이러한 주거이동 및 순환 현상은 계속될 것이지만 향후 10년 전후로 중동신도시 아파트 단지에서 재건축 또는 리모델링을 통해 새 아파트로 변모하게 되면 상동택지지구와 삼산택지지구의 아파트들이 노후화가 진행되면서 중동신도시 새아파트로 주거이동수요가 발생하게 될 것이며 자연스럽게 주거순환 현상이 나타나게 될 것이다.

 

 

5. 중동신도시의 부동산 시장전망

중동신도시는 7호선 연장개통 이후 서울 강남 및 가산디지털단지로의 출퇴근이 편리해지면서 20~30대 젊은 가구에게 높은 인기를 끌고 있다. 이들 거주수요는 대부분 전세수요이기 때문에 중동신도시 아파트의 전세가는 2015년 이후 지속적인 상승을 하고 있다. 그러나 매매가 상승은 최근에서야 보이고 있다. 이는 가격 상승에 밀려 인천 삼산지구 등으로 이전하는 현상이 나타나기 때문이며 이로 인해 전세가 상승에 의한 매매가 상승을 크게 기대하기는 어렵다.

중동신도시는 1기신도시 중에서 유일하게 개발호재가 없는 지역으로 노후화는 계속적으로 심화되고 있기 때문에 향후 외부영향으로 가격상승을 기대하기는 어려운 상황이다. 뿐만 아니라 분당신도시나 평촌신도시에 비해 용적률이 높은 고밀도 단지가 대부분이기 때문에 중동신도시 아파트 단지들은 재건축보다는 리모델링 사업추진으로 진행될 가능성이 높다. 다만 아직까지 중동신도시에서 리모델링 사업을 추진하고자 하는 움직임이 없기 때문에 좀 더 시간이 필요한 상황이다.

만약 리모델링으로 사업을 추진하는 경우 수직증축에 따른 용적률 30%가 증가하게 되며 현재 인기가 없는 대형평형 아파트들이 리모델링을 통해 1세대2가구 형태의 임대수익형으로 평면으로 개발이 가능해지면서 인기가 높아질 것이다. (ex. 대치동 래미안 하이스틴)

따라서 중동신도시 아파트에 직접 투자를 하고자 한다면 리모델링을 추진하는 아파트 단지의 진행단계를 잘 파악해 대형평형에 직접투자를 하거나 리모델링 추진하는 아파트 주변의 소형 아파트나 신축한 아파트를 매입하는 간접 투자 중에서 투자성향에 맞게 선택해 접근하면 좋을 것이다.

또한 중동신도시는 주변 계산지구나 빌라단지 등에서 젊은층 인구가 꾸준이 유입되고 있고, 7호선 라인인 가산디지털단지의 직장인구와 광명 재건축 등의 이주수요의 유입으로 전세가 상승이 지속적으로 발생할 것으로 전망된다.