평촌신도시가 항상 부러운 산본신도시

※ 해당 글은 '1,2기 신도시 아파트 투자지도' 책을 필사한 뒤, 필요내용을 추가하여 작성한 글임을 밝힙니다.

1. 산본신도시 개발 스토리

1) 명칭 유래

산본(山本)이라는 지명은 이곳이 수리산 바로 밑에 위치하기 때문이며 산본은 수리산을 바탕으로 현성된 마을이란 뜻이다.

 

2) 신도시의 탄생

산본신도시가 위치한 군포시는 당시 시흥군 군포읍 지역으로, 서울과 수원을 잇는 1번 국도에 인접해 공업지역으로 빠르게 발달하고 있는 곳이면서도, 전통적인 농촌의 특성을 유지하고 있었다. 개발계획면적의 43%가 농경지였고, 취락면적은 약 4%에 불과했으며, 나머지는 임야였다. 1988년 '시흥 산본 택지 개발 추진계획' 수립으로부터 시작된 산본신도시는 1990년부터 본격적으로 건설되어 1992년 12월 준공됐다.

 

3) 개발 계획

구분	내용
목적 및 특성	-수도권 인구분산과 주택공급 촉진 -다양한 주택수요 부응
위치	군포시 산본동, 금정동, 당동 일대
면적	4,203,000㎡
수용인구	167,896명
수용세대	41,974세대
사업시행자	대한주택공사
지자체로의 양도시기	1995년

 

 

2. 1호선에 의해 안양과 생활권이 분리된 산본의 지역특성 살펴보기

1) 행정동 및 인구특성

산본신도시는 군포시의 7개 행정동에 걸쳐 있다. 그 범위는 재궁동, 오금동, 수리동, 궁내동, 광정동 전체와 산본1동, 산본2동 일부에 해당된다. 산본신도시의 중심에는 1992년 12월2일 이전한 군포 시청과 군포 경찰서, 수도권 전철 4호선 산본역이 위치하고 있다. 이곳을 중심으로 산본신도시의 번화가가 형성되었다.

인구특성을 살펴보면 30~50대 인구의 거주비율이 높고 그들의 자녀들인 10대 이하의 인구비율도 높다. 따라서 인구특성상 교육에 대한 관심이 높을 수 밖에 없다. 또한 20대의 인구비율도 비교적 높은 편으로 지하철 4호선 라인을 따라 서울로 출퇴근하는 직장인 및 대학생이 많다.

특히 산본신도시는 수도권 지역에 비해 0~20세 인구비중이 높은데 이는 20년이 된 신도시라 하더라도 지속적인 인구유입과 베이비부머들의 자녀인 에코세대들이 결혼과 함께 새로운 가정을 만들 때 신도시로 돌아오는 특징때문으로 볼 수 있다.

 

2) 입지 및 거주특성

산본신도시는 4호선 산본역과 수리산역이 동서방향으로 관통하고 있으며, 상업지역이 밀집하고 있는 산본역 주변이 중심지역이다. 산본신도시는 41,974세대의 주택이 건설되었으며 이 중 공동주택 41,397세대, 단독주택 577세대가 건설되었다. 쾌적한 주거환경의 조성으로 수도권 배후거점도시로써 서울 및 근린지역의 인구분산에 기여하고 하였다는 점에서 다양한 주택유형이 개발되었으며 평촌신도시보다 중대형평형의 비율이 많은 반면, 자족기능의 업무시설이 없고, 상업시설도 산본역 중심의 지역역세권 상권을 형성할 수 있는 수준으로 개발되었다.

산본신도시는 평촌신도시와 같이 도시 내 신도시라는 입지특성이 존재하고 있어 분당신도시, 일산신도시와 같이 주변에 대규모 주택공급이 이루어지지 않았다. 그러나 평촌신도시가 준공 후 20년 가까이 주변에 신축 아파트가 공급되지 않았던 것과는 달리 산본신도시는 2000년대 중반 이후부터 군포시에 대규모 재건축 아파트 및 공공택지 개발로 신축 아파트의 공급이 이루어졌다. 신축아파트 공급 당시 산본신도시의 거주자들이 노후화 된 아파트들 벗어나고자 주변의 신축 아파트로 주거이동을 하면서 순환이 어느정도 이루어졌다. 또한 군포시의 도시 형성 및 발전과정에 따라 산본신도시에서 평촌신도시로의 지역간 주거이동의 순환도 많이 이루어졌다.

산본신도시와 평촌신도시의 주거이동 순환 패턴의 관계를 파악하려면 우선 안양시, 의왕시, 군포시의 도시형성 및 발전과정을 이해하는 것이 필요하다.

안양시, 의왕시, 군포시는 과거 1972년까지 모두 시흥군으로 소속되었다가 행정구역이 분리되면서 지금의 안양시, 의왕시, 군포시로 발전하게 되었다. 따라서 현재까지 영업용 택시는 세 도시간 경계가 없이 운행하고 있으며 실제로 세 도시가 인접하고 있어 차량으로 10분이면 안양에서 군포, 안양에서 의왕으로 왕래가 가능하다. 그리고 1980년대 이후 세 도시들 중에서 안양시를 중심으로 발전하면서 안양역 상권, 범계역상권에 백화점이 입점하게 되었고 의왕시 및 군포시의 상권 수요를 흡수해왔다.

이러한 안양시 상권의 발달로 업무, 문화, 교육 등이 집중화되면서 자연스럽게 평촌신도시가 세 도시의 중심지역으로 위상을 가지게 되었다. 이로인해 군포시와 의왕시에 거주하는 사람들은 자녀교육뿐만 아니라 생활 편리성으로 경제적 여유가 되면 평촌신도시에 거주하고 싶어 했고 자연스럽게 평촌시도시가 세 도시 중에서 아파트 가격이 높을수밖에 없는 시장논리가 형성되게 되었다.

실제로 지난 20년동안 산본신도시에 거주하는 사람들은 경제적 여력이 되면 평촌신도시로 주거지를 옮기는 현상이 빈번하게 나타났으며 평촌신도시의 거주자들은 아파트가격의 상승으로 평촌신도시 거주가 힘들어지면 산본신도시로 거주지를 옮기는 현상이 나타났다.

 

3) 학교 현황

산본신도시도 1기신도시에서 공통적으로 나타나는 학군의 영향력이 높은 편이다. 학군과 경제력이 비례한다는 점에서 평촌신도시에 비해 산본신도시 학군의 수준이 조금 떨어지는 모습이 나타나지만 이는 산본신도시에 학원가가 제대로 형성되지 않아 사교육이 평촌신도시 학원가를 중심으로 이루어지고 있는 영향도 어느 정도 작용하고 있다. 실제로 산본신도시의 거주자들은 자녀들의 교육환경에 대체적으로 만족하고 있다고 한다.

명문학군으로는 궁내초등학교, 수리초등학교, 궁내중학교, 수리중학교가 유명하며, 초등학교보다는 중학교의 학군 영향력이 좀 더 크게 작용하고 있다. 궁내중학교와 수리중학교에 배정이 가능한 아파트 단지는 학군 효과에 따른 가격 프리미엄이 형성되어 있으며 산본신도시에서 가장 부촌지역이라고 할 수 있다.

산본신도시에 있는 일반 고등학교는 수리고가 유명한데, 피겨의 여왕 김연아 선수의 모교다. 그러나 평준화 이후로 신도시 지역 내 일반고의 위상이 많이 낮아졌고 고등학교 진학은 아파트에 따라 배정하는 것이 아니기 때문에 고등학교는 아파트 가격에 미치는 영향력이 크지 않은 것으로 볼 수 있다.

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4) 개발 호재

산본신도시는 1995년 준공 이후 가격 상승에 영향을 미치는 이렇다 할 개발호재가 없었으며 유일하게 2000년대 후반 GTX 개발계획과 함께 금정역이 GTX역으로 논의되면서 아파트 가격에 강력한 상승효과를 미칠 수 있는 개발호재로 기대감이 높았다. 그러나 2014년 초 GTX 3개 노선에 대한 예비사업타당성 분석 결과 금정~의정부로 연결되는 C노선이 사업성이 없는 것으로 결론이 나면서 GTX 금정~의정부 노선의 추진은 더이상 어려워보인다.

현재 GTX는 A구간을 조기착공하기로 결정했으며, B노선은 송도시의 적극적인 의지로 송도~강남 삼성으로 수정 사업 재추진 준비중이다. C노선은 기존 노선을 수정보완하여 재추진할 것이다. 인구구조와 주거이동에 의한 자연발생적 매매수요 증가와 주변의 재건축 이주수요에 의해 평촌신도시를 기준으로 해 완만한 가격상승이 이루어질 것으로 기대해본다.

만약 GTX 금정역 노선의 사업추진이 확정되면 산본신도시의 아파트 시장은 상당한 변화가 예상된다. 특히 GTX 금정역 노선이 2025년 정도에 개통된다면 산본신도시 재건축 및 리모델링 시기와 맞물려 평촌신도시 아파트 가격수준에 근접하는 전환점을 맞이하게 될 수도 있다는 점이다.

 

 

3. 산본의 아파트, 소형평형이 중심이다

1기신도시 중 유일하게 준산악형인 산본신도시 아파트는 전체 14개 단지 총 세대수 43,459세대로 구성되어 있으며 7개의 행정동으로 나뉘어져 있다. 산본신도시는 서울 외곽의 베드타운을 조성하기 위해 개발되었기 때문에 다양한 주거수요 계층을 반영하고자 다양한 아파트 평형이 공급되었고 중대형평형은 평촌신도시보다 공급량이 더 많았다. 그리고 산본역을 중심으로 용적률 200%이상의 중소형평형단지를 집중배치했고, 경사가 있는 산본역 외곽부분에는 용적률 150% 이하의 중대형평형단지를 배치해 주거단지의 조화를 이루고자 했다.

산본신도시의 아파트 단지 중에서 가장 중심이 되는 지역은 산본2동, 광정동, 궁내동이며 세 개 지역 중 광정동의 아파트 가격이 가장 높다. 아파트 가격이 가장 낮은 지역은 산본1동으로 입지적으로 산본신도시 우측 외곽에 위치하고 있어 산본역을 비롯한 중심지역 접근성이 다른 지역에 비해 떨어지는 단점이 가장 낮은 가격수준을 형성하는 원인으로 작용하고 있다.

산본신도시에는 전세수요가 많아 2009년 이후 전세가가 지속적으로 상승해 상당한 가격 상승이 이루어졌기 때문이다. 따라서 매매가 대비 전세가가 높은 지역이라는 점에서 전세를 활용한 소액투자가 용이한 지역이라고 할 수 있다.

군포의 매매전세지수

 

산본신도시의 아파트 가격변화를 살펴보면 앞서 살펴본 평촌신도시의 아파트 가격변화와는 차이가 있다. 평촌신도시가 2005년에 급격한 상승이 시작된 것과 달리 산본신도시는 2006년 이후부터 가격이 급등했다. 이는 산본신도시와 평촌신도시 사이에 주거순환 패턴이 존재했고 평촌신도시의 아파트 가격이 산본신도시의 아파트 가격을 선도했기 때문에 나타난 현상이다. 2008년 글로벌 금융위기 이후에는 지속적인 가격 하락이 진행되었다가 2013년 중반 이후 매매가는 상승국면으로 전환되었다. 산본신도시의 아파트 전세가의 경우 2008년 글로벌 금융위기 이후 하락했다가 이후 매매수요는 없고 전세수요는 계속적으로 증가하면서 급격한 전세가 상승현상이 나타났고 현재까지 계속적으로 상승하고 있는 상황이다.

 

1) 재궁동

재궁동의 아파트 단지는 1단지와 2단지로 구성되어 있으며 총 세대수는 5,116세대다. 위치는 산본신도시 중심상권과 군포시청을 비롯한 업무 및 편의시설이 밀집되어 있는 산본역의 남측에 위치하고 있다.

재궁동 아파트 단지들은 화성무궁화 아파트가 산본신도시 아파트 평당 평균 매매가보다 높은 편이지만, 그 외 아파트들은 산본신도시 아파트의 평당 평균 매매가에 미치지 못하고 있다. 이러한 이유는 재궁동 아파트 단지들이 역세권 주거단지로의 입지적 장점이 있지만 산본역 북측에 집중되어 있는 주거단지와 달리 산본역 남측에 3~4개 의 단지가 모여있는 수준이라 주거단지의 집적효과가 떨어진다. 또한 대로변 차량 소음 및 복잡한 주변환경 등이 주거환경의 마이너스 요인들로 작용하고 있으며 통학가능한 양정초등학교나 금정중학교도 산본신도시에서 보통 수준으로 학군의 영향력이 크지 않다.

-군포시청: 산본신도시에는 군포시청이 위치하고 있으며 주변에 군포시의회와 경찰서가 함께 있음.
-원광대 부속병원: 산본신도시에 유일하게 위치하고 있는 원광대 의대 부속병원
-무궁화주공 아파트: 무궁화 아파트는 지상으로 다니는 4호선 노선에 의해 생활권이 분리되어 있음.
-산본역: 4호선 지상노선으로 역주변은 고가도로로 인해 1호선 국철 지상철과 비슷한 느낌을 줌.

 

2) 오금동

오금동의 아파트 단지는 3단지와 4단지로 구성되어 있으며 총 9,100세대다. 산본 신도시 서남측의 외곽부분에 위치하고 있으나 3단지는 산본역, 4단지는 수리산역과 가까운 역세권 주거단지의 장점을 가지고 있다.

오금동에 위치한 아파트는 삼익소원아파트를 제외하고는 모두 중소형아파트 단지들이다. 역세권 아파트의 장점과 중소형평형이라는 점에서 거주수요가 많지만 학군은 산본신도시에서 보통 수준으로 학군의 영향력은 크지 않다.

3단지에서 아파트 가격이 높은 곳은 다산주공3단지와 율곡주공3단지로, 산본역의 접근성 및 주변 편의시설의 이용 편리성을 고려한다면 퇴계주공3단지의 가격이 더 비싸야하지만 그렇지 않은 이유는 향과 쾌적성 때문이라고 할 수 있다. 단지 배치를 보면 다산주공3단지와 율곡주공3단지는 대부분 남향 배치로, 인동간격도 넓어 쾌적성이 좋다. 그러나 퇴계주공 3단지는 남향으로 배치된 아파트가 적고 인동간격도 좁은 편이다. 당연히 다산주공 3단지와 율곡주공 3단지를 사람들은 선호하기 때문에 가격은 높을 수밖에 없다.

또한 삼익소원은 대형평형 단지로, 산본역 북측의 대형평형 단지에 비해 수요가 많지 않아 상대적으로 가격이 낮게 형성되어 있다. 4단지는 한라주공 1차와 2차로 구성되어 있으며 전용면적 60㎡이하의 소형평형 단지들이다. 입지적으로 한라주공 1차가 4호선 수리산역 1번 출구 앞에 위치하고 있어 가격이 더 높아야 한다. 그러나 한라주공 2차는 수리산역과 어느정도 거리가 있지만 단지 내에 한라어린이집과 오금유치원 그리고 오금초등학교까지 붙어 있다. 비록 학군이 뛰어나지 않더라도 통학의 편리성과 자녀들의 안전 문제를 고려할 때 학부모들이 선호할 수밖에 없다. 또한 한라주공2차는 대부분 20층 이상의 고층으로 이루어져 있어 주변 조망도 좋은 편이다. 이러한 교육환경과 조망의 장점이 한라주공2차 아파트의 가격을 높게 형성하고 있다.

*2021년3월30일 기준 검색해 본 결과
이 책은 2016년 책으로 당시에는 한라주공2차의 가격이 더 높았지만, 현재는 4호선역세권인 한라주공1차의 가격이 역전(?)한 상태이며, 가격차이가 굉장히 벌어졌다. 2차가 갭메우기를 할 것인가? 1차가 고평가인가? 가격차이가 벌어진 결정적인 이유는 1차가 재건축 추진 움직임에 따른 것으로 보여지기에, 재건축 진행과정이 순조롭게 진행된다면 1차와 2차의 가격차이가 지금보다 더 벌어질 수도 있으나 재건축이 멈춘다면 원래의 가격차이로 돌아갈 수도 있을 것 같다.

2021년3월 현재 한라주공1차와2차의 가격차이 (우측 표 출처: 호갱노노의 수리수리마수리님)

-4호선고가: 산본신도시의 남북 생활권을 분리함.
-홍진초, 홍진중: 오금동 내 위치한 홍진중과 홍진초는 고등학교까지 함께 위치하고 있음.
-주공3단지: 녹음이 풍부해 여름날에도 그늘이 많아 서늘함.
-수리산역: 한라주공아파트 거주자들은 육교를 이용해 수리산역으로 갈 수 있음.

 

3) 산본1동

산본1동의 아파트는 14단지의 1개 단지만 위치하고 있고 총 세대수는 1,847세대다. 14단지는 산본신도시 우측 외곽에 위치하고 있으며 단지 전체가 전용면적 15평형 규모의 소형평형 단일세대로 구성되어 있어 중서민층이 많이 살고 있다. 14단지는 다른 단지에 비해 산본역과의 접근성이 떨어지고 나홀로 단지라는 단점으로 인해 평당 평균 매매가는 산본신도시에서 낮은 편이다.

입지적으로는 오히려 금정역과 가까워 거주자들이 지하철 이용시 금정역을 이용하는 경우가 많지만 거리가 14단지에서 금정역까지 1Km정도며 경사가 있어 도보로 다니기엔 어중간한 거리다. 14단지 아파트는 입지, 학군 등 산본신도시의 다른 아파트와 비교해 가격 상승에 영향을 미치는 강점이 없는 편이다. 그러나 군포시의 대표 재래시장인 산본시장이 인접해 있어 생활의 편의성이 좋아 가격에 긍정적인 영향으로 작용하고 있다.

-산본시장: 산본1동에는 군포시의 가장 큰 재래시장인 산본시장이 위치하고 있어 주변 사람들이 많은 이용을 하고 있음. 산본시장 접근성에 따라 주변 아파트 가격에 영향을 줌.

 

4) 산본2동

산본2동의 아파트는 13단지로 구성되어 있으며 총 5,054세대다. 산본2동은 산본역 북측의 아파트 주거단지 밀집지역의 우측편에 해당하는 곳으로 학군, 쾌적성 등이 우수해 평당 매매가가 산본신도시에서 세 번째로 높은 지역이다. 산본2동에서 아파트 가격이 가장 높은 곳은 11단지의 모란신안 아파트로 평균 매매가 기준으로는 산본신도시 전체에서 주몽대림아파트 다음으로 가격이 높다. 

모란신안아파트는 전용면적 20~24평형으로 구성된 중소형 단지로 배후에 능안공원을 직접 끼고 있어 쾌적성 및 도심 속의 자연환경이 뛰어나며 조망도 우수하다. 그리고 궁내학군(궁내초-궁내중)과 수리학군(수리초-수리중)과 함께 명문학군의 위상을 만들어가고 있는 태을초-산본중학교로 배정되는 학군 프리미엄이 산본신도시에서 가장 가격이 높은 아파트 단지의 위상을 만들고 있다.

주공11단지와 개나리 주공은 전용면적 18평 이하의 소형평형 단지로 구성되어 있는데 입지적 장점과 무난한 학군, 그리고 소형평형 수요가 많아 가격은 상위권 수준이다. LG백합과 동백우성은 주공11단지와 개나리 주공과 비교해 입지나 학군에 큰 차이가 없으나 가격이 떨어진다. 가장 큰 이유는 2010년 9월 입주한 군포시 랜드마크 아파트라고 할 수 있는 산본 래미안하이어스 때문이다. 산본 래미안하이어스는 래미안 브랜드의 프리미엄과 중대형 중심의 2,644세대의 대규모 재건축 아파트, 그리고 산본신도시의 모든 기반시설 및 편의시설을 산본신도시 아파트와 동일하게 누릴 수 있다는 입지적 장점으로 기존 산본신도시 중대형평형에 거주하던 많은 사람들이 신축아파트에 대한 갈망으로 래미안하이어스로 주거지를 옮겼다. 이후 산본신도시의 중대형 아파트는 노후화에 따른 내부시설의 불편함과 거주비용ㅇ의 부담으로 산본신도시 다른 지역에 비해 아파트 가격이 상대적으로 낮은 편이다.

30~40대의 젊은 층이 많은 산본신도시는 중소형평형 수요는 많지만 중대형평형 수요는 점점 감소하는 추세이므로 LG백합과 동백우성 아파트의 가격은 다른 중형 평형의 아파트에 비해 투자가치가 떨어지는 편이다. 그러나 경매나 급매 등 시세차익을 위한 단기성 투자에는 상당한 매력이 있는 곳이다.

-산본래미안하이어스: 산본 래미안하이어스는 산본신도시에 인접하고 있으며 현재 산본지역을 대표하는 랜드마크 아파트로 가격이 높게 형성되어 있음.
-산본2동 근린상가: 13단지와 14단지 아파트 진입부에는 근린상권이 형성되어 있으며 학원, 클리닉 등 생활편의시설이 혼재되어있음.
-군포 어린이도서관: 젊은 층이 많이 거주하는 산본신도시 내에서 인기가 많음.
-모란신안 아파트: 산본신도시 내에서 높은 가격을 형성하고 있는 모란신안 아파트는 중소형평형으로 구성되어 있으며 쾌적성과 조망이 우수하고 학군 프리미엄도 있음.

 

5) 광정동

광정동의 아파트는 10단지, 11단지(장미삼성) 및 12단지로 구성되어 있으며 총 8,142세대다. 광정동은 산본신도시 주거단지의 가장 중심에 위치하고 있으며 산본역과 서울외곽순환도로 산본IC 진입 등 교통이 편리한 장점을 가지고 있다.

광정동 아파트의 평균 매매가는 산본신도시에서 가장 높은 가격을 형성하고 있는데, 산본신도시에서 가장 늦게 준공된 주몽대림아파트 때문이다. 산본신도시 사람들 사이에서는 주몽대림(대림e편한세상)이 대로변을 따라 세로는 길고 가로는 짧은 단지형태로, 중앙공원이 단지 아래에 있지만 대로변의 소음이 많고 아파트 인동간격이 좁아 쾌적성이 떨어진다는 평들이 많다. 하지만 2002년에 준공되어 이제 15년정도 지났다는 점에서 가장 높은 가격을 유지하고 있었다.

광정동에 위치하고 있는 아파트는 단지별 특성에 따라 가격 수준에 차이가 나타나고 있다. 먼저 6단지는 세종주공과 을지삼익/한진 아파트로, 두 아파트 모두 산본역을 도보로 이용이 가능하고 단지 내 도장공원이 있어 쾌적하고 신흥초등학교와 도장중학교가 산본신도시에서 학군이 우수한 편에 속해 학군 프리미엄도 가격에 영향을 미치고 있다. 하지만 세종주공 아파트의 가격이 좀 더 높은 이유는 산본역과의 접근성이 우수하고 중소형평형 단지로 구성되어 있는 반면 을지삼익/한진은 산본역과의 거리가 조금 떨어져 있고 중대형평형 단지로 구성되어 있어 주거수요가 많지 않다는 점이 평당 평균 매매가의 차이가 발생하는 이유다.

10단지는 주몽주공과 주몽대림아파트로, 주몽주공은 낮은편이고 주몽대림은 높은 편이다. 주몽대림의 아파트 가격이 높은 이유는 앞에서 언급한 바와 같이 최근 준공되었다는 것이 가장 큰 이유다. 반면 주몽주공의 아파트는 단지 아래에 중앙공원이 있어 쾌적성이 좋고 산본역도 도보로 10분 이내에이용이 가능하다. 하지만 전용면적 11~14평 규모의 초소형 단지라는 점과 초등학교와 중학교가 단지 내에 없고 다른 단지로 통학해야 한다는 점에서 상대적으로 가격이 낮을 수밖에 없는 원인으로 작용하고 있다.

11단지는 장미삼성 아파트만이 광정동에 속하고 있다. 장미삼성은 광정동 내에서 가장 낮은 수준이다. 장미삼성은 입지적으로 산본역까지 도보로 이용하기에는 조금 먼 거리에 위치하고 있으며 단지 내 광정초등학교가 있지만 보통 수준의 학교라는 점에서 가격에 큰 영향을 미치지는 않는다. 가장 큰 원인은 아파트가 중대형평형단지라는 점이다. 산본2동 아파트 단지에서 확인되었듯이 산본신도시의 중대형 아파트들은 수요의 감소로 인해 전체적으로 가격이 낮다.

12단지는 목련우방/한국공영과 목련한양 아파트 단지로 구성되어 있다. 목련우방/한국공영은 가격 차이가 있다. 두 아파트는 학군이 동일하고 단지 내 쾌적성이 좋으며 서울외곽순환도로 산본IC의 이용이 편리하다는 공통점이 있다. 그런데 목련한양 아파트가 중대형 아파트단지라는 점에서 중소형 아파트 단지인 목련우방/한국공영과의 가격 차이가 많이 나타나고 있는 것이다. 목련한양 아파트도 11단지 백합LG와 13단지 동백우성과 같이 중대형 수요감소에 따라 산본신도시의 타지역보다 아파트 가격이 비교적 낮게 평가되고 있다.

-산본로데오거리: 4호선 산본역이 지상노선이기 때문에 로데오거리로 나오기 위해서는 긴 램프를 이용해 접근이 가능함. 산본 최고의 상권인 로데오거리는 평일과 주말에도 많은 유동인구가 있음. 다만 백화점이나 쇼핑몰과 같은 대형복합상가는 없이 중소형 점포들이 밀집해 상권을 형성하고 있음.
-신흥초: 산본신도시에서 선호도가 높은 학교 중 하나임.
-이마트산본점: 산본신도시 중심에 위치하고 있어 이용률이 상당히 높음.

 

6) 궁내동

궁내동의 아파트는 2개 단지인 7단지와 9단지로 구성되어 있으며 총 7,316세대다. 궁내동은 산본신도시에서 가장 우수한 학군인 궁내학군과 수리학군이 위치하고 있는 지역으로 중대형평형으로 구성된 단지들이 많다.

7단지는 솔거대림과 우륵주공 아파트로 구성되어 있으며, 솔거대림은 중대형평형 단지며 우륵주공은 중소형평형 단지로 평지에 가깝다. 솔거대림은 궁내동에서는 가장 가격이 높다. 산본신도시에서는 중대형 아파트의 수요가 많지 않아 광정동이나 산본2동 중대형 아파트들과 비교했을 때 솔거대림 아파트의 가격이 높다. 그 이유는 첫째, 명문학군 배정단지라는 점(둔전초-궁내중,수리중) 둘째, 아파트 인동간격이 넓어 쾌적성이 뛰어나 산본신도시에서 가장 살기 좋다는 점. 셋째, 도보로 산본역까지 10분 이내에 접근이 가능하다는 점. (학군+쾌적성+산본역접근성의 3박자를 모두 갖추고 있어서 산본신도시 내에서 가장 살고싶어하는 단지라는 점, 산본신도시에서 최고 수준의 가격을 형성하고 있음.)

반면 우륵주공은 궁내동 내에서는 낮은편이다. 솔거대림과 학군이 동일하고 산본역 접근성도 비슷하지만 중소형평형으로 구성된 단지의 쾌적성이 낮다는 점이 가격에 마이너스 요인으로 작용하고 있다.

9단지는 묘향롯데, 백두동성, 백두극동, 백두한양, 금강주공으로 구성되어있다. 이 중에서 금강주공은 전용면적 18평 이하의 소형평형 단지로 구성되어 있고 다른 4개 단지는 중대형평형단지로 구성되어 있으며 5개 단지 모두 단지 내 경사가 있다. 9단지도 7단지와 같이 명문학군 배정이 가능한 단지며 오히려 단지와 인접하고 있어 학군에 의한 영향력은 조금 더 크다고 할 수 있다. 또한 중대형평형 단지들은 쾌적성도 양호한 편이지만 산본역까지의 접근성은 떨어진다는 점이 솔거대림의 아파트 가격보다 조금 낮을 수밖에 없는 요인으로 작용하고 있다.

9단지에서는 묘향롯데와 백두한양 및 백두동성은 단지 내 근린공원이 있고 없음에서 약간의 가격차이가 발생하고 있다. 그러나 광정동이나 산본2동의 중대형 아파트 단지와 비교할 때는 확실히 가격이 높은 것을 알 수 있다.

금강주공은 1차와 2차로 구성되어 있으며 모두 소형평형 단지들이다. 특히 금강주공2차는 주상복합 형태로 되어 있어 쾌적성이 다른 단지에 비해 좋지 않다. 금강주공은 같은 소형평형 단지인 7단지의 우륵주공보다도 많이 낮다. 단지내 아파트 동수가 많아 쾌적성이 떨어지고 산본역 접근성도 좋지 않다는 점이 가장 큰 원인이다. 산본신도시 중소형 아파트 단지들이 산본역과의 접근성이 가격에 가장 큰 영향을 미치고 있다는 점에서 금강주공은 산본신도시의 소형 아파트 단지 중에서 가장 낮은 수준이다.

-궁내중, 수리중: 전통 명문 중학교로, 배정단지 여부에 따라 아파트 가격에 상당한 영향을 미침.
-대림솔거아파트: 역접근성, 쾌적성 등의 3박자가 모두 갖추어진 단지임.
-롯데묘향아파트: 궁내학군에 배정되기 때문에 여전히 인기가 많음.

 

7) 수리동

수리동은 5단지와 8단지로 구성되어 있으며 총 6,884세대다. 5단지는 산본신도시의 가장 서측에 위치하고 있으며 8단지는 서북측에 위치하고 있다. 5단지와 8단지 모두 산 밑에 있어 쾌적성이 우수하다. 

5단지는 가야주공 아파트로 구성되어 있으며 소형평형 단지다. 평당 평균 매매가는 산본신도시 아파트 중에서 가장 낮은 수준이다. 단지 앞에 수리산역이 있어서 지하철 이용은 편리하지만 역 접근성이 떨어지고 단지의 배치가 도로를 따라 세로로 길게 배치되어 있어 이동이 불편하다는 점이 가격에 반영되어 있다.

8단지는 설악주공, 덕유주공, 수리한양, 계룡삼환 아파트의 4개 단지로 구성되어 있다. 8단지는 능내초등학교에 배정되지만 수리중학교에 진학이 가능하다는 점에서 학군이 좋은 편에 속한다. 8단지에서 가장 가격이 높은 아파트는 설악주공으로, 소형평형으로 구성되어 있고 역 접근성이 좋지 않지만 단지 내 둔전공원이 있어 아파트에서 남향 조망이 가능하고 쾌적성이 매우 좋다는 점이 가격에 영향을 미치고 있고 단지 내에 어린이집이 2곳이 있다는 점도 긍정적인 요인으로 작용하고 있다. 반면 덕유주공은 8단지 내에서 가장 안쪽에 외롭게 위치하고 있고 산본역 접근성이나 쾌적성이 8단지 내에서도 좋지 않다는 점이 가격에 영향을 미치고 있다.

수리한양 아파트는 중대형평형으로 구성되어 있으며 궁내동의 백두극동 아파트와 비슷한 수준이다. 입지 및 학군에서는 백두극동이 조금 더 장점이 있지만 쾌적성은 단지 내 인동간격이 넓고 둔전공원과 인접하고 있는 수리한양이 훨씬 좋다는 점에서 백두극동 아파트 수준의 가격을 형성하고 있다.

계룡삼환도 중대형평형으로 구성되어 있으며, 가격은 수리한양보다 낮다. 입지와 학군에서 수리한양과 큰 차이가 없지만 단지 내 인동간격이 좁고 둔전공원의 접근성이 떨어져 쾌적성이 상대적으로 떨어진다는 점이 가격에 영향을 미치고 있다.

-수리산역: 가야주공5단지 진입부에 위치한 수리산역은 4호선 지상노선으로 주변에 상권이 전혀 형성되지 않았음.
-가야주공5단지: 대로변에서 4호선 고가를 통과해 진입이 가능한 입지로 섬처럼 주거단지가 형성되어 있음.
-군포국제교육센터: 군포시에서 영어교육을 전문적으로 배울 수 잇는 곳으로 최근 경영악화로 중단하려고하자 지역주민의 반발이 일어나고 있는 상황임.
-영지공원: 군포출신인 김연아선수는 군포시의 자랑으로서 영지공원 내 김연아 조형물이 설치되어 있음.

 

 

4. 산본의 아파트, 평촌을 넘어설 수 있을까?

군포시의 아파트는 산본신도시와 그외 지역으로 구분될 수 있다. 2000년대 중반까지만 하더라도 산본시도시의 아파트 가격이 군포시에서 가장 높았으나 2000년대 중반이후 산본신도시와 인접한 래미안하이어스 등 신축 아파트들이 공급되면서 산본신도시의 아파트 가격을 넘어서게 되었다.

또한 산본신도시가 준공된지 25년정도가 지난 현재 노후화로 인해 아파트의 가격 수준이 산본신도시 외에 공급된 신축 아파트의 가격보다 낮게 형성되어 있는 상황이다. 산본신도시 아파트의 평당 평균 매매가를 살펴보면 신축 아파트가 공급된 당동, 당정동, 부곡동 등의 아파트의 가격보다 낮은 수준이다.

현재 군포시에서 가장 가격이 높은 아파트는 산본신도시와 인접하고 있던 산본 주공1,2단지를 재건축해 2,644세대로 조성된 산본 래미안하이어스다. 재건축 당시 거주자들이 많은 관심을 보였고 일반분양 627가구로 상당수 옮겨갔다. 향후 산본신도시의 재건축 및 리모델링을 통해 신축 아파트가 조성되기 전까지는 산본 래미안하이어스가 군포시의 랜드마크 아파트로 가격을 선도하게 될 것이다.

당동, 당정동 및 대야미동 지역은 2000년대 초중반 이후 신축 아파트들이 공급되면서 평당 평균 매매가가 산본신도시보다 높은 것으로 나타나고 있다. 그러나 산본신도시에 비해 주거환경이나 교육환경 등이 우수하지 못하기 때문에 거주자들이 당동, 당정동 및 대야미동으로 주거지를 이동하는 경우는 많지 않다.

부곡동은 2000년대 중반 이후 부곡지구와 당동2보금자리주택지구가 개발되면서 신규 아파트가 공급된 지역으로, 택지지구로 개발되었고 신축 아파트라는 점에서 가격이 높긴 하지만 4호선 지하철역과 주요 편의시설 이용이 불편하다는 점에서 산본신도시에 비해 주거환경이 떨어지는 편이다.

평촌신도시의 경우 안양시와 군포시의 도시 형성 및 발전 과정에 의해 평촌신도시와 산본신도시의 주거순환이 이루어지고 있다. 그러나 2000년대 중반 이후 산본 래미안 하이어스 등의 신규 아파트로 인해 산본신도시에서 평촌신도시로의 상향 주거이동은 없어지고 있으며 가격논리에 의한 평촌신도시에서 산본신도시로의 하향 주거이동 현상만이 계속되고 있는 상황이다.

이러한 주거이동의 패턴은 산본신도시의 아파트 가격이 평촌신도시 아파트의 가격 수준에 미치지 못하고 항상 일정한 가격수준의 격차를 형성할 수 밖에 없는 원인으로 작용하고 있다.

*산본신도시와 주변주거단지의 위치
당동, 당정동, 부곡동, 대야미동, 평촌신도시

 

 

5.  산본신도시 부동산의 시장전망

산본신도시는 주거환경이 좋고 서울 출퇴근도 편리해 30~40대 젊은 가구에게 인기가 좋아 전세수요가 많다. 2015년 상반기에 산본신도시의 아파트는 중소형평형 다닞를 중심으로 거래량이 증가했는데, 전세가 상승에 따른 전세수요의 매매수요 전환에 의한 것으로 파악되고 있다. 그러나 거래량 증가에 따른 가격 상승폭은 크지 않은 수준이었다.

산본신도시는 다른 1기신도시와 마찬가지로 준공 후 25년이 지나 노후화가 진행되고 있으며 현재 GTX-C 개발 외에는 특별한 호재가 없는 상황이다. 따라서 2020년 이후 재건축 및 리모델링 사업이 본격적으로 추진되기 전까지 단기적으로 투자를 하고자 한다면 중소형평형을 급매나 경매 등을 통해 저가로 매입하는 소액투자 전략이 좋고, 장기적으로 투자를 하고자 한다면 현재 가격수준이 낮은 중대형 아파트 단지를 매입해 재건축이나 리모델링 사업에 직접적인 투자를 하는 것이 좋다. 특히 중대형평형 단지 중에서도 용적률이 낮은 저밀도 아파트에 투자하는 것이 수익적인 측면에서 유리할 것이다.

또한 역세권을 중심으로 한 중소형평형들의 매매가 대비 전세가가 높은 지역과 학군수요가 있는 지역 등은 소액투자와 4~5년을 바라보는 장기적 투자에도 상당한 투자가치가 있을 것으로 전망된다.