비운의 1기신도시, 일산신도시

※ 해당 글은 '1,2기 신도시 아파트 투자지도' 책을 필사한 뒤, 필요내용을 추가하여 작성한 글임을 밝힙니다.

1. 일산신도시 개발 스토리

1) 명칭

일산(一山)이라는 명칭의 유래는 크게 두 가지로 전해진다. 먼저 구한말 경의선 개설시기(1904~1905)에 이 지역을 하나의 행정구역으로 묶으면서 인근에 있던 '한뫼 마을'의 이름을 따 일산이라고 칭했다는 설이 있다. 다른 한 가지는 현재 일산에 있는 고봉산에서 비롯된다. 고봉산을 순 우리말로 바꾸면 '한산'이 되는데 이를 한자로 '일산'이 되었다는 것이다.

 

2) 신도시의 탄생

일산신도시는 경기도 고양시 일산동구와 일산서구에 있는 계획도시로, 주택 공급을 통한 부동산 가격의 안정과 투기 열풍 해소, 수도권의 기능 분담을 목적으로 건설된 수도권의 1기신도시 가운데 하나다.

일산신도시는 '예술과 문화시설이 완비된 전원도시', '자급자족의 기능을 갖춘 수도권 서부의 중심도시', '남북통일의 전진기지' 등의 목적을 가지고 조성됐다. 1990년3월 한국토지공사가 신도시 건설을 시작했으며, 1992년 12월에 준공되었다. 1993년 일산신도시를 포함하는 지역이 고양시 일산구로 분구 되었고, 인구의 증가로 인해 2005년 일산동구와 일산서구로 다시 한 번 분구되었다.

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3) 개발계획

구분	내용
목적 및 특성	-부동산 투기억제 및 도시지역 주택난 해결 -서울 북부지역 개발과 남북통일 대비 거점도시 확보 -도시기능을 충분히 흡수할 1,574ha의 넓은 지역
위치	서울 도심으로부터 북서쪽으로 20km, 경기도 고양시
면적	15,736,000㎡
수용인구	276,000명
수용세대	69,000세대
사업시행자	한국토지공사
지자체로의 양도시기	1995년

 

일산신도시는 동서화합과 남북 교류 분위기의 조성으로 대북 전진기지로 주목받게 되면서 적극 추진되었다. 그러나 일산은 서울 도심과 경인 공업지역에서 멀지 않음에도 불구하고 휴전선과 근접한 불리한 여건 때문에 그동안 발전이 지체되었다.

 

 

2. 경기 서북부 지역의 중심, 일산의 지역특성 살펴보기

1) 행정동 및 인구특성

일산신도시는 일산동구와 일산서구에 걸쳐 있으며 12개의 동으로 구성되어 있다. 그 범위는 고양시 일산서구 일산1,2,3동, 주엽1,2동, 대화동, 일산동구 장항2동, 마두1,2동, 백석1,2동, 정발산동이다. 일산신도시는 1기신도시 중 유일하게 신도시 계획과 동시에 지하철이 계획되었고 지하철 3호선이 동서를 관통하며 지나가고 있어 남과 북으로 주거단지가 분리되어 있다.

일산신도시의 인구는 약 603,025명 (21년3월기준)이며, 인구특성을 살펴보면 신도시 특성인 40~50대 인구가 많이 거주하고 있으며 그들의 자녀인 10대의 인구도 많다. 이러한 인구분포는 초중고 학생들의 비중이 높아 자연스럽게 교육열이 높을 수밖에 없는 상황을 만들고 있다.

 

2) 입주 및 거주특성

일산신도시는 도시 외곽지역에 개발되어 성장하고 팽창하면서 주변지역으로 개발이 확장되는 모습을 보여주고 있다. 전통적인 부촌은 마두동, 장항2동의 호수공원 조망이 가능한 아파트 지역으로, 중대형 아파트들이 밀집되어 있다. 그러나 일산신도시가 팽창하면서 인근의 덕이지구, 식사지구 등이 개발되고 유명 브랜드 아파트의 입주가 시작되면서 부촌의 명성이 퇴색된 상황이다.

일산신도시는 준공 후 약 20년동안 주변지역에 지속적으로 택지지구나 신도시가 개발되어 왔기 때문에 새 아파트로 이주하는 수요가 빈번히 발생했으며 이와 같은 갈아타기 현상은 아파트 가격 상승의 한계를 가져오게 되었다. 앞으로 시간이 흐를수록 새 아파트로의 이주에 대한 관심은 높아질 것으로 예상된다.

 

3) 학교 현황

학구열이 높아 일산신도시에 명문초등학교과 명문중학교가 다수 위치하고 있다. 그러나 고등학교의 경우 우수한 학생들이 다른 지역의 특목고나 자사고 등으로 진학해 명문 학군 형성이 약한 편이다. 일산신도시에서 가장 인기가 높은 초등학교는 오마초등학교, 문화초등학교, 정발초등학교로, 과거 학업성취도평가에서 경기도권에서 높은 순위를 차지했다.

후곡마을이 중소형평형단지면서 일산신도시에서도 가격이 높은 지역은 아니지만 후곡마을 내에 일산신도시를 대표하는 학원가가 형성되어 있어 사교육을 중심으로 오마초등학교와 문화초등학교가 명문학교의 위상을 보이고 있다. 반면 정발초등학교는 아파트 단지보다는 주변의 단독주택 단지 등이 부촌이라는 점에서 경제력과 학군의 밀접한 관계를 엿볼 수 있다.

중학교의 경우에도 신일중학교, 오마중학교, 발산중학교 등이 유명한데, 오마초등학교, 문화초등학교, 정발초등학교 졸업생들이 자연스레 진학하게 되는 학교다. 

이러한 특징은 명문 초등학교와 명문 중학교에 모두 배정이 가능한 아파트 단지가 지역 내에서도 다른 아파트 단지들보다 높은 시세를 형성하게 만든 가장 큰 이유며 높은 교육열로 해당 아파트 단지들은 항상 전세수요가 많게 되는 원인이 된다.

 

4) 학원가

일산신도시의 학원가는 평촌신도시와 같이 대규모 학원가를 형성하고 있지 않다. 그러나 후곡마을 내 근린상가들을 중심으로 초등학교와 중학교 학생들을 대상으로 하는 어학원, 보습학원 및 특목고 진학 학원 등이 밀집해 있다. 후곡마을의 학원가는 일산신도시와 고양시에서는 유명한 편이며 주변에 위치하고 있는 문화초, 오마초, 신촌초와 신일중과 오마중이 명문 학교로 인정받고 있다.

 

5) 개발호재

일산신도시는 다른 신도시를 비교할 때 개발호재가 많은 지역이다. 사업이 진행되고 있는 것에서부터 검토단계의 사업까지 다양한 개발호재가 있지만 이 글에서는 개발이 확정되었거나 진행되고 있는 호재들 중에서 가장 대표적인 GTX 일산 개통, 킨텍스 택지지구 개발 및 한류월드에 대해서만 소개하고자한다. 

-킨텍스 택지지구 개발
킨텍스 택지지구 개발에 대한 윤곽은 일산신도시 조성 초기부터 계획되었는데, 1989년 신도시계획 당시부터 종합전시장과 국제교류센터를 계획하고 있던 곳이 바로 현재의 킨텍스 개발지구다. 총 150만㎡규모로 개발계획이 수립되어 있으며 고양시, 경기도시공사 및 KOTRA(대한무역투자진흥공사)가 공동으로 사업을 진행하고 있다. 2005년 킨텍스 제1전시장을 개관했고, 2010년에 제2전시장과 레이킨스몰을 개장했다. 이후 2013년에 원마운트, 2014년에 아쿠아플라넷, 2016년 현대오토월드 등이 차례로 개장하였다. 2단계 부지는 모두 매각이 완료된 상태이며, 1단계 부지는 몇 개의 부지를 제외하고 모두 매각된 상태다. 특히 2010년 레이킨스몰과 현대백화점이 오픈하면서 일산신도시의 상권이 기존 라페스타와 웨스턴돔에서 킨텍스 택지지구로 옮겨오면서 경기 서북부의 랜드마크 상권으로 부상했으며 2020년 이후 킨텍스 택지지구가 모두 개발되면 일산신도시의 위상제고에 따른 아파트 가격에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다.-한류월드
2000년 중반 손학규 경기도지사 시절 민간과 공공이 함께 개발하는 민관합동 PF사업으로 한류우드 사업으로 추진되었으나 2008년 글로벌 금융위기 여파에 따른 부동산 시장의 침체로 사업이 좌초되었다. 이후 2012년도에 한류월드로 사업명칭을 변경하여 단계적으로 사업을 추진해오고 있다. 한류월드는 단지조성이 완료될 때까지 많은 시간이 필요하지만 복합단지로써의 위상이 갖추어진다면 킨텍스 택지지구와 함께 서울 및 수도권에서 찾아오게 되는 대한민국 랜드마크로써의 위상을 가지게 될 것이며 이러한 효과는 일산신도시의 아파트 가격 상승에도 호재로 작용하게 될 것이다. -GTX일산역개통
2000년대 중반부터 검토되었던 GTX개발사업이 2014년 초 GTX 일산~동탄 노선 개발이 확정되면서 일산신도시 아파트의 가격 상승을 견인했다. (지금은 파주운정신도시까지!) 2017년도에 착공해 2021년도에 개통예정되어 있으며, GTX가 개통되면 서울 강남(삼성역)까지 20분 만에 도착가능해 출퇴근 시간이 획기적으로 개선되며 일산신도시의 위상도 지금과는 많이 달라지게 될 것이다. 일산신도시의 다양한 개발호재들 중에서 GTX일산역 개통은 아파트의 가격 상승에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상되며 향후 착공시기와 개통시기 전후에도 일산신도시 전체 아파트의 가격을 상승시키는 효과를 가져오게 될 것으로 전망된다. 

 

 

3. 일산신도시 아파트, 학군이냐? 로망이냐?

2000년대 중반 이후 일산 인근의 덕이지구, 식사지구에서 유명 시공사 브랜드의 중대형평형 아파트들이 대규모 공급되면서 일산신도시는 아파트 시장의 주도권을 고양지역에 빼앗겼다. 각종 편의시설, 뛰어난 학군, 호수공원 등은 일산신도시의 아파트 가격을 유시시켜주는 요인들이지만 새 아파트에 대한 거주자들의 욕구는 덕이지구나 식사지구로 이사를 하게 만드는 결정적인 원인으로 작용했다.

현재 아파트들의 가격을 살펴보면, 동별로 호수공원의 조망과 멀리 한강 조망이 가능한 아파트들이 위치한 장항2동과 마두동 지역이 타 지역에 비해 높게 형성되어 있다. 반면 일산신도시의 외곽지역이라고 할 수 있는 백석동은 가장 낮게 형성되어 있다. 특이한 점은 일산신도시의 경우 '호수공원+한강조망'에 대한 프리미엄이 학군 프리미엄보다 높다는 것이다. 즉 호수공원과 한강 조망이 가능한 아파트 단지들이 중대형평형으로 구성되어 있다는 것도 가격이 높은 이유로 작용하고 있다.

앞에서 살펴본 명문학교 배정이 가능한 후곡마을은 일산3동 지역인데 중소형평형으로 구성되어 있어 가격이 다소 낮은 편이다. 다만 자료에 나타난 동별 가격은 평균 가격이므로, 같은 동에서도 최고가와 최저가의 가격차이가 발생한다는 점을 기억할 필요가 있다.

*1기신도시의 종합병원 현황
1기신도시 건설과정에서 편리한 기반시설을 배치하기 위한 일환으로 신도시별로 대규모 종합병원을 유치했다. 분당신도시는 분당차병원이 신도시 최초의 종합병원으로 개원한 이후 분당 서울대병원, 분당 재생병원이 개원해 총 3개의 종합병원이 있으며 특수병원인 국군수도통합병원이 자리잡고 있다. 일산신도시는 일산 백병원과 동국대 병원, 국립암센터 및 건강보험공단 일산병원이 개원해 총 4개의 종합병원이 있으며 1기신도시 중에서 종합병원수가 가장 많다. 그 외 3개 지역의 신도시는 각각 1개의 종합병원이 있는데 평촌신도시는 한림대병원, 산본신도시는 원광대병원, 중동신도시는 순천향대병원이 있다. 그러나 분당 및 일산신도시에 위치한 종합병원에 비해 규모와 인지도가 낮아 서울소재 대형 종합병원을 이용하는 경우가 많다.

일산신도시는 2005년 이후 강남의 아파트 가격이 상승하면서 부동산 호황기를 주도하던 시절에 분당신도시와 평촌신도시와 달리 약 1년 정도의 시차를 두고 2006년 이후부터 본격적인 가격 상승이 나타났다. 그리고 2008년 글로벌 금융위기 이후부터 지속적인 하락이 진행되었는데 주변에 개발호재가 생길 때마다 가격이 잠깐 반등하는 모습을 보였지만 사업추진이 제대로 되지 못했고 4년 이상의 침체를 맞이했다.

매매가는 2013년 하반기에 이르러 반등하는 모습이며 현재까지 지속적으로 상승하고 있다. 반면 전세가는 2005년부터 서서히 상승하기 시작해 10년이 지난 현재까지 상승하는 모습을 나타내고 있다. 학군이 좋고 쾌적성이 뛰어나고 살기에 좋다고 인식되는 일산신도시 전세가의 상승은 자연스럽게 매매가의 상승을 주도하고 있으며 앞으로도 이러한 분위기가 지속될 것으로 예측된다.

고양시 매매지수와 전세지수

 

1) 대화동

대화동은 일산신도시에서 가장 좌측에 위치하고 있다. 장성마을과 성저마을로 이루어져 있으며 장성마을은 중대형평형으로 구성되어 있고, 성저마을은 중소형평형으로 구성되어 있다. 일반적으로 동일지역 내 아파트의 경우 평형이 큰 아파트가 평형이 작은 아파트보다 가격이 조금 높게 형성되는 특징이 있는데, 장성마을과 성저마을도 마찬가지다.

-킨텍스전시장: 킨텍스는 주변지역이 계속적으로 개발되고 있으며 킨텍스 앞에 GTX역이 개통될 예정임.
-레이킨스몰: 현재 일산신도시의 대표상권인 레이킨스몰은 현대백화점을 비롯한 복합쇼핑몰로써 인근 원마운트와 함께 상권 활성화가 지속되고 있음.
-대화동아파트전경: 킨텍스와 가장 가까운 단지인 장성아파트는 향후 GTX 개통 시 가장 큰 수혜지역이 될 것임.
-대화역 주변: 대화역 주변은 근린상권이 비교적 잘 형성되어 잇으며 큰 변화없이 유지되고 있음.

 

2) 일산3동

일산3동은 후곡마을로, 문화공원과 후동공원을 기준으로 좌측은 중소형 단지, 우측은 중대형 단지로 구성되어 있다. 일산3동은 명문학교 배정 및 학원가 인접 여부에 따라 아파트의 가격차이가 나타나고 있다. 오마초등학교-오마중학교, 문화초등학교&신일초등학교-신일중학교로 배정이 가능한 아파트들이 평균 매매가가 더 높다.

일산3동은 입지적으로 일산신도시의 중심에서 떨어져 있어 지하철 3호선의 이용이 불편하고 일산신도시의 상징이라고 할 수 있는 호수공원의 접근성도 낮아 학군의 장점에 비해 가격 상승 여력에 한계가 있다.

-후곡마을전경: 후곡마을은 3호선 역에서 상당히 떨어져 있지만 학군이 우수한 지역으로 인식되고 있음.
-후곡마을학원가: 후곡마을의 학원가는 일산신도시 내에서 가장 큰 학원가를 형성하고 있음.
-신촌초등학교: 후곡마을을 대표하는 초등학교로 단지 내에 위치해 통학이 편리함.

후곡마을 럭키/롯데9단지의 전용 25.6평형 아파트는 일산신도시 전체 매매 및 전세지수와 비교할 때 2005년 하반기부터 매매가가 상승한 것으로 나타나 당시 일산신도시에서 아파트 가격을 주도했던 것을 알 수 있다. 그러나 2007년 초 이후부터 지속적으로 하락하기 시작해 2013년 중반에 저점을 찍은 이후 2015년에 상승으로 전환하였다.

일산동 후곡마을9단지 LG롯데 아파트시세

 

3) 주엽동

주엽동은 일산신도시에서도 중심지역에 위치하고 있다. 강선마을과 문촌마을로 이루어진 주거단지는 다른 동에 비해 거주인구가 많은 편이며 주엽역을 중심으로 역세권 근린상권이 형성되어 있다. 주엽역 상권의 경우 일산시도시 개발 초기인 90년대에 가장 대표적인 역세권 상권으로 활성화 되었으나 2000년대에 들어와 장항동에 라페스타와 웨스턴돔이라는 복합상업시설이 개발된 이후부터 상권이 성장하지 못하고 지금은 역세권 지역 중심상권의 분위기를 띄고 있다.

주엽동의 아파트들은 크게 가격 상승의 강점을 가지는 3가지 유형으로 구분된다. 첫번째는 오마초등학교, 오마중학교를 중심으로 하는 학군이 좋은 아파트 단지들로 주엽동에서 가장 북측에 위치하고 있다. 두번째는 주엽역(3호선)의 접근성이 편리한 역세권 아파트 단지들로 주엽동의 중심지역에 위치하고 있다. 세번째는 호수공원 조망이 가능한 아파트 단지들로 주엽동의 가장 남측에 위치하고 있다. 특히 호수공원 조망이 가능한 아파트 단지들 중에서는 남향으로 배치된 거실에서 호수공원뿐만 아니라 멀리 한강 조망도 가능하다는 점에서 다른 단지들에 비해 비교적 가격이 높게 형성되어 있다.

-오마초등학교, 오마중학교: 일산 최고의 학군인 오마학군을 형성하고 있으며, 오마초등학교 길건너편에 오마중학교가 위치하고 있음. 오마학군에 배정이 가능한 아파트는 지역 내 최고의 가격을 형성하고 있음.
-주엽역: 1990년대 일산 최고의 상권이었던 주엽역 상권은 현재 평범한 역세권 상권의 모습을 띄고 있음.
-빌라단지: 주엽동에는 저층 빌라단지도 조성되어 있으며 단지 전체가 조용하고 쾌적하지만 학군이 좋지 않아 아파트의 가격은 상대적으로 낮은 수준을 형성하고 있음.

 

4) 정발산동

정발산동은 일산신도시의 중앙공원이 있는 정발산의 서북측에 위치하고 있다. 일산신도시 개발 당시 정발산동은 일산4동(밤가시마을)과 장항3동(양지마을)으로 행정구역이 지정되었으나 2005년도에 정발산동으로 행정구역명을 변경했다.

정발산은 다른 동과 달리 아파트 단지들이 아닌 연립주택과 단독주택 주거단지로 조성되어 있다. 밤가시마을에 있는 단독주택 주거단지는 일산신도시 개발 이후 90년대 후반에서 2000년대 초반까지 연예인을 비롯한 유명인사들이 많이 거주하면서 입소문이 나며 한국의 베버리힐즈라고 불릴 정도로 신흥부촌의 이미지를 형성했다. 최근에는 예전과 같은 명성은 아니지만 여전히 일산신도시의 부촌지역으로 인식되고 있다. 그리고 대로변을 따라 밤가시마을 빌라단지가 위치하고 있다.

양지마을은 주로 상가주택과 연립주택 같은 저층빌라가 대로를 따라 길게 배치되어 있다. 밤가시마을과 같이 대로변에 연립빌라가 배치되어 있으며, 밤가시마을 빌라에 비해서는 가격이 조금 더 높게 형성되어 있지만 일산신도시의 아파트 가격에 비해서는 조금 낮은 수준이다.

-정발산동 단독주택지: 정발산동에서도 단독주택지는 전통적인 부촌을 형성하고 있으며 다른 지역에 비해 조용하고 깔끔함.
-정발산동 상가주택지: 정발산동에 위치한 상가주택은 주로 원룸이나 투룸 주거단지가 형성되어 있으며 단독주택지에 비해 전체적으로 노후화된 느낌이 강함.

 

5) 장항2동

장항2동은 일산신도시의 가장 대표적 명소인 호수공원을 포함하고 있다. 호수공원은 1996년 이후부터 매년 고양 꽃 박람회를 개최하면서 유명해지기 시작했으며 휴일 일산신도시 거주자들의 문화 및 여가활동을 위한 공간으로 사랑받고 있다.

장항2동은 남북으로 길게 펼쳐진 모습으로 정발산역과 마두역을 포함하고 있으며, 2개의 역을 중심으로 주변에 일산을 대표하는 상업시설과 업무시설들이 밀집하고 있다. 상업시설은 2000년대 중반에 만들어진 라페스타와 웨스턴돔을 비롯한 롯데백화점 등이 있으며 일산을 비롯한 경기 북부지역을 대표하는 상권의 위상을 가졌었지만, 2010년에 대화동 레이킨스몰이 조성된 이후부터는 상권이 침체되기 시작해 지금은 예전만큼 상권 활성화가 되지 않고 있다. 또한 일산MBC 드림센터, 의정부지방법원 고양지원, 의정부지방검찰청 고양지청, 사법연수원 등이 위치하고 잇으며 이와 관련한 업무시설도 많이 분포하고 있다.

장항2동의 아파트 단지는 호수마을로, 호수공원의 끝부분에 위치하고 있다. 그러나 호수마을이라는 명칭과 달리 입지적인 부분과 거실의 남향배치로 인해 거실에서 호수공원 조망이 가능한 아파트는 일부밖에 되지 않는다. 그리고 학군의 경우에도 일산신도시에서 보통수준이라고 할 수 있다. 단지 내 아파트 일부에서 호수공원과 한강 조망이 가능한 곳은 높은 시세를 형성하고 있다.

-일산호수공원: 일산신도시에서 호수공원의 상징성은 매우 크며 주말이나 공휴일에 일산신도시 거주자들의 여가공간으로 오랫동안 사랑받고 있음. 호수공원은 수변공간을 따라 산책로가 조성되어 있어 일산신도시 거주자들의 산책 및 조깅을 위한 최고의 명소로 인식되고 있음.
-장항2동 아파트 단지: 호수마을 아파트 단지로 통칭되는 장항2동 아파트 단지들은 호수공원 조망 여부에 따라 가격에 상당한 차이가 발생함.
-웨스턴돔: 2000년대 중반까지 일산 최고의 상권이었던 웨스턴돔+라페스타는 주말에는 10~20대들이 몰려 여전히 인기가 많음.

 

6) 마두동

마두동은 일산신도시의 대표적인 녹지공간인 호수공원과 정발산 중앙공원을 포함하고 있는 지역이다. 정발산은 해발 87m의 낮은 높이로 일산신도시 거주자들의 등산 및 산책로로 인기가 높은 지역이다.

마두는 한자로 말의 머리라는 의미로 정발산 정상에서 내려다보면 말의 머리를 닮았다는 것에서 지역명칭이 유래되었다고 한다. 이러한 지역특징은 백마마을이라는 이름에서도 보여주고 있다. 백마라는 이름이 군대를 다녀온 남자들에게는 익숙한 이름일 수 있는데, 과거 노태우 대통령이 현역 군인으로는 마지막으로 재직한 곳이 9사단 백마부대며 사단본부가 일산에 위치하고 있다.

마두동은 1기신도시 아파트 가격 상승의 공통적인 요인으로 나타나고 있는 학군, 역세권, 쾌적한 녹지공간을 모두 포함하는 지역이다. 마두동은 소위 '오마학군'으로 불리는 후곡마을 학군 지역과 함께 일산을 대표하는 '정발학군'이 있으며, 백마초등학교, 정발초등학교, 정발중학교 등이 유명하다. 또한 과거 비평준화 시절에는 백석고등학교도 명문고로 위상을 떨쳤지만 평준화 이후에는 우수한 학생들이 특목고와 국제고 등으로 진학하면서 예전과 같은 명성을 떨치지는 못하고 있다.

명문학교에 배정이 가능한 아파트 단지들은 강촌마을의 정발초등학교 배정지역으로 대부분 중대형평형으로 구성된 단지들이다. 반면 백마초등학교 배정지역인 백마마을은 소형평형에서 중대형까지 혼재되어 있다. 두 마을의 아파트 가격이 차이 나는 것은 마두역과의 거리, 단지 내 근린공원의 유무 등 생활편의성의 차이에서 나타나는 것이다.

그리고 강촌마을 중에서 마두역과 가까운 단지들은 학군은 좋지 않지만 역세권 입지라는 장점으로 시세가 높지만, 학군 프리미엄에 비해 가격수준이 조금 낮다고 할 수 있다. 이러한 마두동 아파트 단지들의 가격수준은 장항2동과 비교할 때 조금 낮은 것으로 나타나고 있는데, '호수공원+한강 프리미엄'이 학군 프리미엄보다 영향력이 높은 일산신도시의 특징 때문이다.

-마두역: 마두역은 일산신도시에서 업무공간이 밀집되어 있으며 이를 배후로 하는 역세권 상권이 형성되어 있음.
-백마마을: 백마마을은 마두역에서 접근성이 떨어지지만 일산의 명문학군 중 하나인 백마학군이 위치하고 있음.
-백마중학교: 일산 명문학군 중의 하나인 백마학군의 핵심인 백마중학교는 배정 여부에 따라 아파트 가격에 영향을 미침.
-국립암센터: 일산신도시 내에 위치하고 있는 4개의 종합병원 중 국가에서 운영하는 국립암센터임.

 

7) 백석동

백석동은 일산신도시의 동측에 위치하고 있으며 서울에 진입할 때 일산 초입에 있는 지역이다.

백석동은 일산신도시에서도 아파트 가격 상승 요인인 학군, 쾌적한 녹지공간 등의 요인이 가장 나쁜 지역이다. 반면 백석역(3호선)을 비롯한 서울외곽순환도로, 강변북로 등을 이용해 서울 진입이 편리한 입지적 장점이 있어 오피스텔이 밀집하고 있는 지역 특성이 있다. 또한 2006년6월 준공된 고양종합터미널까지 위치하고 있어 일산신도시 내에서 교통의 편리성이 가장 뛰어난 지역이다.

그러나 아파트 가격수준을 결정하는 학군, 쾌적한 녹지공간, 편리한 교통 중에서 교통의 영향력이 가장 낮다는 점으로 인해 특정 단지를 제외하고는 평당 평균 매매가가 다른 지역에 비해 낮은 수준을 보여주고 있다.

-고양종합버스터미널: 고양종합버스터미널이 백석역에 준공된 이후 일산신도시의 교통이 상당히 편리해졌으며 뒷편으로 일산 와이시티가 위치하고 있음.
-백석동아파트: 전반적으로 학군의 선호도가 낮아 아파트의 가격이 낮음.
-백석역: 일산신도시 초입에 위치한 백석역은 서울로의 접근성이 가장 우수해 주거용 오피스텔의 수요가 많음.
-일산 아파트형공장 단지: 아파트형공장 단지가 위치하고 있으나 점점 경쟁력을 잃어가고 있음.

 

4. 일산의 아파트는 경기 서북부 지역의 기준!

일산신도시는 평촌신도시가 안양시와 같은 기존 도시가 형성된 지역 내에서 개발된 것과는 달리, 논과 밭으로 이루어진 고양시에서 기존 도시지역이 아닌 허허벌판에 새롭게 조성되었다는 점에서 일산신도시 주변으로 추가적으로 개발이 가능한 공간이 많았다는 입지적 특징을 가지고 있다.

서울 강북지역의 인구팽창과 통일을 대비해 일산신도시를 개발하고자 했던 목표는 서울 및 수도권 인구의 확장을 고려해 일산신도시 주변으로 주거단지를 조성하는 것이다. 이러한 주변의 주거단지들은 신규 아파트가 계속적으로 공급되었기 때문에 타 지역에서 유입되는 것뿐만 아니라 일산신도시에 거주하던 사람들을 이주하게 만드는 요인으로 작용했다.

다시말해 노후화 된 일산신도시에 거주하는 사람들이 아파트의 가격이 오르면 주변에 신규 공급된 아파트로 이주해버리는 결과로 나타났다. 이러한 현상은 일산신도시 아파트가 가격 상승 시 계속적으로 오르지 못하는 한계를 보여주게 되었다. 그러나 장기적인 관점에서 살펴보면 일산신도시 주변에 공급된 신규 아파트들이 일산신도시 아파트의 가격을 감안해 분양가를 결정했고 분양이 완료되고 입주가 진행되면 일산신도시 아파트 가격과 같은 흐름을 보이게 되는 특성이 생기게 된다. 즉 경기 서북부 지역 아파트 가격을 판단할 수 있는 기준이 된다.

*일산신도시와 주변 주거단지의 위치
덕이지구, 탄현지구, 일산재정비촉진지구, 풍동지구, 일산2지구, 식사지구, 파주운정신도시, 삼송지구, 원흥지구, 지축지구, 대화지구, 가좌지구, 킨텍스택지개발지구, 식사2지구

 

5. 일산신도시의 부동산 시장전망

일산신도시는 다른 1기 신도시와 달리 향후 개발호재가 많은 지역이다. 킨텍스 지원활성화 단지 개발, 한류월드 개발 및 GTX 착공이라는 파급력이 높은 호재는 일산신도시 전체의 아파트 가격 상승을 기대할 수 있게 만드는 것들이다.

대화동은 일산 내에서 좋은 학군이 아니라는 점이 단점으로 작용하고 있다. 그러나 최근 킨텍스 지원 활성화 부지 개발이 가속화 되고 한류월드 개발도 진척이 되면서 개발호재에 따른 가격상승의 분위기가 나타나고 있다. 뿐만 아니라 GTX 착공에 따른 직접적인 수혜지역이라는 점에서 향후 가격상승 여력을 기대해볼 수 있다.

일산3동은 학원가를 중심으로 학군의 강점이 있는 지역이지만 식사지구가 신흥 부촌과 명문 학군의 위상이 높아지고 있고 식사2지구 분양과 함께 5~6년 뒤 식사지구가 안정화되면 일산3동의 학군 위상에도 영향을 받게 될 것으로 전망된다.

한편 일산신도시 주변의 신규 주거단지들은 아직까지 수요보다는 공급이 많긴 하지만 중소형평형대는 수요가 풍부해 최근 공급되는 아파트들이 중소형평형을 중심으로 구성되어 일산신도시 기존 거주자들의 이주수요를 흡수하고 있다. 따라서 일산신도시의 아파트를 투자적인 관점에서 접근한다면 중장기적인 관점을 가지고 접근하는 것이 필요하다.

일산신도시 자체적으로도 전세 매물 부족현상과 다른 1기신도시에 비하여 상대적으로 저평가되어 있어 GTX 착공 및 킨텍스 주변 개발 가시화, 주변 신규단지의 안정 등으로 가격 상승의 동반 효과를 기대해 볼 수 있으며 재건축 및 리모델링 추진에 따른 기대도 가능하다.

그러므로 일산신도시의 아파트는 2020년까지 바라보면서 투자하는 것이 좋으며 가급적 킨텍스 및 GTX 착공의 직접적인 수혜지역인 대화동이나 학군 수요로 인해 전세가가 높아 가격 하락의 위험성이 낮은 후곡마을과 정발마을 등에 급매물건이나 경매물건을 매입해 시세차익을 노리는 전략이 효과적이라 할 것이다.