1기신도시의 큰형님, 분당신도시

※ 해당 글은 '1,2기 신도시 아파트 투자지도' 책을 필사한 뒤, 필요내용을 추가하여 작성한 글임을 밝힙니다.

 

 

1. 분당신도시 개발 스토리

1) 명칭 유래

1914년 일제에 의해 새로 만들어진 합성지명으로, 이곳에 있었던 '분점리와 당우리'를 합하여 두 마을의 머리글자를 따서 분당(盆唐)이라 불리게 되었다.

 

2) 신도시의 탄생

-1989년4월27일 일산과 함께 신도시 개발계획 발표
-1991년10월~1996년3월 (5년간) 차례대로 아파트단지 입주
  *1991년10월1일 시범단지 1차 입주 시작

1980년대 말, 소득과 인구의 증가·주택 공급 부족 등으로 인해 주택난과 투기 열풍이 심화되고 있었다. 이에 정부는 '주택 200만 호 건설'의 일환으로 수도권에 대규모 주거단지 조성계획을 세우게 되었고, 서울과 인접한 경기도 지역에 5곳의 신도시를 건설하게 된다. 이때 물색된 지역 가운데 한 곳이 바로 지금의 분당신도시다.

당시 분당지역은 성남 남단녹지(1974년 박정희 전 대통령의 말마따나 1976년~1989년까지로 불리던 곳으로, 개발제한구역으로 설정되어 있었다.) 건축행위가 제한된 지역이었다. 그러나 이곳은 서울 중심부에서 약 25km, 강남에서 15km 정도 거리에 위치했고, 경부고속도로와 구리~판교 간 고속도로(서울 외곽 순환 고속도로) 등을 통한 서울과의 접근성이 좋았다.

이로 인해 분당은 강남의 주택 수요를 대체할 수 있는 곳으로 여겨졌고, 1기신도시 가운데 가장 큰 규모로 건설됐다. 이후 세종특별자치시가 조성되기 전까지 대한민국 최대 규모의 신도시였다.

 

3) 개발계획

구분	내용
목적 및 특성	-수도권의 주택난 해소 -한국적 신도시개발모형의 제시 -고용창출 시설유치로 자족적 경제기반구축
위치	서울도심에서 동남측 25km반경, 경기도 성남시
면적	19,639,000㎡
수용인구	390,320명
수용세대	390,320명
사업시행자	한국토지공사
지자체로의 양도시기	1996년

 

 

2. 1기신도시를 대표하는 분당의 지역특성

1) 행정동 및 중심지역

성남시 분당구의 대부분을 차지하고 있으며, 8개의 행정동 (야탑동, 이매동, 서현동, 분당동, 수내동, 정자동, 금곡동, 구미동)과 21개의 마을로 구성되어 있다. 분당신도시의 중심지역은 서현동을 시작으로 수내동과 정자동으로 상권 흐름에 따라 변화하는 모습을 나타내고 있다.

분당신도시

 

분당신도시는 개발 당시 판교신도시 개발을 염두에 두고 있었기 때문에 판교신도시개발과 함께 분당신도시는 완전한 자족형 신도시로 변모하고 있으며 같은 분당구에 위치하고 있는 판교신도시와는 동일생활권이라 해도 무방하다.

 

2) 인구특성

분당구 인구는 21년2월 기준 481,474명으로 성남시 전체 인구의 51.3%정도를 차지하고 있다. 인구특성을 살펴보면 주요 경제활동 인구인 30~50대 인구 비율이 높으며 그들의 자녀인 10대 이하의 비율도 높은 편이다. 따라서 교육에 대한 관심이 높을 수밖에 없으며 실제로 분당신도시는 강남구 대치동에 버금갈 정도로 교육열이 높은 지역으로 자연스럽게 학군에 따라 아파트 가격수준의 차이를 형성하고 있다.

20대 인구의 비율도 상당히 높은 편으로 20대 초반의 경우 40대 후반에서 50대인 부모와 함께 거주하는 것으로 볼 수 있다. 20대 후반의 경우 분당신도시 업무단지 및 판교신도시 테크노밸리와 같은 자족기능 시설이 많아 직장인 거주인구가 높다.

 

3) 입지 및 거주특성

분당신도시는 자연지형에 순응하고 지역간 교통망의 체계화 및 연계를 고려해 도시축을 형성했다. 주거지의 배치는 중심상업지역 및 대중교통수단과 인접한 지역은 저소득층을 위한 소형 고밀주거지로 계획하고 외곽부는 중대형 공동주택이나 단독주택주거지로 개발했다. 또한 지형적으로 아파트를 배치하기 곤란한 지역에는 연립주택단지를 배치했다.

복합용도를 주거단지와 상업지의 주요 활동축에 삽입해 상업지와 주거지의 활동을 다양하게 했다. 그리고 주거지역을 고속도로 소음으로부터 보호하기 위해 고속도로변에는 업무용지를 배치하고, 중심상업용지는 도시성장을 고려해 탄천부근에 배치했다.

분당신도시는 평촌신도시나 산본신도시와 달리 인구팽창에 대한 주변지역으로 공간 확장을 고려해 계획되었다. 실제로 1996년까지 분당신도시 개발사업이 완료되어 39만명 정도의 인구가 유입된 후 도시가 안정화되는 시점을 고려해 1990년대 하반기~2000년대 초에 분당신도시와 접하고 있는 용인·수지지구와 동백지구에 대규모 주택단지를 개발해 분당신도시의 팽창인구를 유입했다. 2000년대 중반에는 판교신도시를 개발해 분당신도시 팽창인구를 유입했다. 또한 2010년 초반에는 광교신도시가 개발되면서 분당신도시 인구를 일부 유입했다.

분당신도시와 용인수지지구 및 동백지구, 그리고 판교신도시로 이어진 주거공간의 확장은 서울 강남권 출퇴근 인구와 분당 및 판교신도시 출퇴근 인구들이 해당지역 내에서 거주공간의 순환이라는 특성을 만들게 되었다. 다시말해 경제적 능력 및 거주특성에 따라 분당신도시 거주자가 용인수지지구나 판교신도시로 거주지를 이동하게 되고, 용인수지지구나 동백지구 거주자들이 분당신도시나 판교신도시로 거주지를 이동하는 해당지역 내에서 순환고리가 형성된 것이다.

이러한 거주공간의 순환구조는 분당신도시 주변에 신규로 대규모 주거단지가 공급되었을 때, 단기적으로는 분당신도시의 아파트 가격 하락으로 이어졌으나 일정기간이 지나면서 분당신도시와 주변 지역의 아파트 가격이 동반상승하는 가격 변화 메커니즘을 형성하게 되었다.

분당신도시 아파트의 준공은 1995년 전후로, 2025년이 되면 30년이 된다. 따라서 2020년 이후부터 분당신도시의 아파트들에 대한 본격적인 재건축 및 리모델링 추진 논의가 이루어질 것이다. 분당신도시의 아파트 단지가 재건축 또는 리모델링이 되는 시점은 대략 2030년 전후가 될 것이며 이때 판교신도시는 준공 20년, 용인수지지구 및 동백지구는 30년, 광교신도시는 15년정도가 된다. 따라서 해당지역 내 거주공간 순환구조가 분당신도시를 정점으로 다시 한번 이루어지게 될 것이다.

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4) 학교 현황

분당신도시의 교육열은 강남구 대치동에 버금갈 정도로 높으며 이러한 교육열은 자연스럽게 명문학군을 형성하게 되었다. 수내학군과 서현학군이 가장 우수한 학군으로 인식되고 있으며, 최근 이매학군도 판교신도시 개발에 따른 동판교 학생들의 학원가 이용률이 높아지면서 위상이 높아지고 있다.

분당신도시 학군 및 학원가

분당신도시 학군은 중고등학교 학군을 중심으로 형성되어 있는데, 다른 1기신도시들이 초등학교 및 중학교 학군을 중심으로 형성되어 있는 것과는 분명한 차이가 있다. 분당신도시의 초등학교 수준은 1기신도시 지역 내에서도 가장 높기에 분당신도시 내 초등학교들은 큰 차이가 없는 것으로 인식한다. (수내동의 내정초등학교, 서현동의 서현초등학교가 인지도면에서는 가장 높다. 이유는 특목고 진학률이 가장 높은 수내중학교, 내정중학교, 서현중학교와 연계해 진학할 수 있기 때문이다.) 이러한 특성상 수내동, 서현동, 이매동의 아파트는 명문학군에 배정이 가능한 아파트와 비아파트에 따라 평당 가격 차이가 높게 나타난다.

고등학교의 경우 2000년 평준화 이전까지는 서현고와 분당고가 독보적이었으나 평준화 이후 중학교의 우수한 학생들이 특목고에 진학함에 따라 일반고의 학력수준은 하향 평준화 되었다. 그러나 일반 고등학교의 꾸준한 노력으로 최근에는 낙생고, 서현고, 분당중앙고가 조금 앞서나가고 있지만 분당신도시 내 일반 고등학교들 모두 꾸준히 서울대를 진학시키고 있는 상황이다.

 

5) 학원가

분당신도시의 학군은 수내학군과 서현학군으로 대표되는 전통적인 학군과 신흥 명문학군으로 부상하고 있는 이매학군으로 대표된다. 이들 3개 지역의 학군에는 각각 학원가가 형성되어 있는데, 전통적인 수내동 학원가와 서현동 학원가, 그리고 판교신도시 개발과 함께 동판교 지역의 학생 수요를 흡입하면서 싱흥 학원가로 급부상한 이매동 학원가가 있다.

-수내동 학원가
수내고에서 내정중, 분당고, 수내역까지 이어지는 라인에 근린상가들을 중심으로 학원들이 밀집하고 있다. 특히 분당신도시가 중고등학교 학군 중심으로 형성되어 있다는 점과 함께 명문중고등학교 인근에 특목고 입시학원, 과목별 전문학원 등 중고등학생 대상의 학원가가 밀집되어 있다.

-서현동 학원가
아파트 단지 주변 근린상가들을 중심으로 초등학생들을 대상으로 하는 학원들이 밀집하고 있다. 우성프라자 및 주변이 서현동 학원가의 중심지역으로써 수내동 학원가, 정자동 학원가 및 이매동 학원가 등의 강세로 위상이 조금 위축되었으나 전통적인 학원가로써 학부모들의 선호도는 아직까지 높은 수준이다.

-이매동 학원가
이매촌마을과 아름마을의 근린상가 지역을 중심으로 형성되어 있으며, 수내동 학원가와 서현동 학원가에 비해 규모도 작고 인지도가 낮았다. 그러나 동판교 입주 후 동판교 지역 내 학원가가 형성되지 않아 지역 학생들이 인접하고 있는 이매동 학원가로 사교육 이용이 증가하면서 신흥 학원가로 부상했다. 이매동 학원가는 수내동이나 서현동 학원가에 비해 규모는 작지만 근린상가 내 학원 비율이 높고 유흥시설 등이 없어 교육 분위기가 뛰어나다는 장점으로 학원가의 위상이 높아지고 있다.

 

6) 개발 호재

분당신도시는 경기 남부지역의 핵심지역으로 향후 교통여건 개선에 따른 개발호재가 기대된다. 특히 분당신도시 아파트 시장에 영향을 미치게 될 개발 호재들은 판교신도시 아파트 시장에도 동일하게 영향을 미치게 될 것이다.

현재 분당선과 신분당선이 개통되어 서울 강남 및 강북 접근성이 개선되었고, 2016년에 신분당선이 수원으로 연장되면서 교통여건이 개선되었다. 그러나 가장 큰 개발호재는 동탄~삼성~일산으로 연결되는 수도권광역급행철도(GTX)의 개통이라고 할 수 있다. 뿐만 아니라 안양~성남고속도로, 성남~장호원고속도로, 판교~월곶복선전철 계획 및 제2판교테크노밸리 개발도 아파트 시장에 호재로 작용할 것이다. (GTX 개발 외 다른 호재들은 사실상 분당신도시보다는 판교신도시에 미치는 영향이 더 큼.)

GTX 판교역은 자료에서와 같이 분당선 이매역과 신분당선 판교역의 사이인 분당~수서간 도시고속화도로 좌측편에 들어설 예정이다. 판교정차역 위치 선정과정에서 가급적 신분당선 판교역과 환승을 고려했으나 노선 변경에 따른 시간과 비용이 과다해 지금의 역 위치로 선정했다.

GTX 판교역 개통과 맞물려 분당신도시는 인접지역인 이매동이 직접적인 수혜를 받을 것으로 예상되며 분당신도시의 전반적인 아파트 가격 상승 효과를 기대할 수 있을 것이다.

 

3. 분당 아파트, 학군이 좌우한다!

1기신도시를 대표하는 분당신도시는 선계획 후개발의 과정을 통해 주거기능과 상업 및 업무기능이 적절하게 조화되었다. 상업시설은 분당선 지하철역을 중심으로 역세권 상권을 형성하고 있으며, 주거단지 내에는 생활편의시설 중심의 근린상권이 형성되어 있다. 주거시설은 지하철역에서 일정거리를 두고 상업공간과 주거공간이 분리되어 있어 주거의 쾌적성이 높은 편이다.

분당신도시 아파트는 1989년 11월에 시범단지 4,083호 공급을 시작으로 총 21,969호가 공급되었으며, 대부분 용적률 200% 이내의 판상형 구조로 구성되어 있다. 아파트 규모별 공급면적을 살펴보면 전용면적 기준 40㎡이하 (13평)면적은 0.7%, 40~60㎡(19평)면적은 30.7%, 135㎡(56평) 초과 면적은 32.4%로 국민주택 규모의 아파트 비중보다 중산층을 수용할 수 있는 중대형평형의 아파트가 많은 것이 특징이다.

아파트 단지의 입주년도는 1991년부터 1996년까지며, 2020년 기준으로 25~30년이 지난 상태로 노후화가 진행되고 있다. 현재 일부 아파트들은 리모델링사업이 추진 중에 있으며 향후 5년 이내에 대부분의 아파트들은 재건축사업 또는 리모델링사업이 본격적으로 진행될 예정으로 분당신도시의 제2의 전성기가 다가오고 있다.

2021년 3월28일 기준

동명	단지수	세대수	대장아파트(전용84㎡기준)	매매시세(평당)	전세시세(평당)	전세가율
야탑동	46	20,732	탑마을1단지_선경(976)	3,510	2,194	63%
정자동	47	31,936	분당파크뷰(1829)	5,080	2,934	58%
구미동	33	18,154	까치마을4단지_롯데(1124)	4,120	2,125	52%
이매동	16	10,804	아름마을_풍림(876)	4,282	2,169	51%
서현동	20	16,069	삼성한신(1781)	4,606	2,817	61%
금곡동	21	10,877	청솔마을_성원(454)	3,822	2,125	56%
수내동	22	14,287	파크타운_대림(748)	4,650	2,783	60%
분당동	8	5,096	샛별마을_우방(811)	3,651	2,423	66%

분당파크뷰 등의 고급 주상복합 아파트가 있는 정자동 아파트의 가격이 분당신도시 평균가격보다 높게 형성되어 있다. 정자동을 제외한 지역에서는 수내동, 서현동과 이매동으로 분당신도시 내 명문학군 지역의 아파트 가격이 비교적 가격수준이 높은 것을 알 수 있다. 주상복합아파트 가격이 포함된 정자동을 제외하고 학군 영향력이 큰 수내동, 이매동, 서현동의 아파트 가격이 분당신도시 내에서 가격 수준이 높은 것을 알 수 있다.

분당신도시는 2005년 이후 강남 아파트 가격 변화의 영향으로 아파트 가격도 변화했으며, 변화시기와 변화 그래프가 강남 아파트 시장과 유사하게 나타나고 있다. 2008년 글로벌 금융위기 이후부터 매매가는 2013년 하반기가 될 때까지 지속적인 하락의 곡선을 나타낸 반면 전세가는 지속적으로 상승곡선을 그리고 있다.

2013년 하반기 이후부터는 매매가도 상승하기 시작했으나 상승폭이 크지 않은 상황이었고, 전세가의 경우 2013년 하반기 이후부터 급격한 상승을 나타내면서 전세물량 감소 및 홀수해 효과, 학군수요 증가 등의 영향이 크게 작용했다. 이와 같은 전세가 고공행진은 전세수요를 매매수요로 전환시켜 매매거래량 증가에 따른 매매가 상승효과를 발생시키게 되었다.

분당신도시 아파트 매매지수 및 전세지수의 추이

 

1) 야탑동

야탑동은 분당신도시의 북측에 위치하고 있다. 장미마을, 매화마을, 목련마을 및 탑마을로 이루어져 있으며 탑마을은 중대형평형으로 구성되어 있고 다른 3개 마을은 중소형평형 중심으로 구성되어 있다. 야탑동 지역의 아파트 가격은 장미마을 단지가 가장 높은 시세를 형성하고 있고, 다음이 탑마을> 매화마을, 목련마을 순이다.

야탑통에서도 학군 배정단지에 따라 가격차이가 발생하는 현상으로, 분당신도시 전체에서는 학군 평가가 높지 않지만 야탑동 학군에서는 선호 학교에 차이가 나타나고 있기 때문이다. 또한 장미마을과 탑마을은 매화마을과 목련마을에 비해 야탑역과의 접근성이 가까워 가격 상승 요인으로 작용하고 있다.

성남시에서는 분당신도시 아파트 단지의 노후화에 따라 효율적인 도새재생 측면에서 리모델링 사업으로 추진하도록 유도하기 위해 리모델링 시범단지를 선정해 행정적재정적으로 지원하고 있는데, 야탑통에서는 탑마을이 경향, 기산, 진덕, 남광아파트가 공공지원 시범단지로 지정되었고 매화마을에서는 주공1단지 아파트가 선도추진시범단지로 선정되었다.

*2014년4월 리모델링 시범단지로 선정된 곳
탑마을(경향, 기산, 진덕, 남광), 매화마을(주공1단지), 느티마을(공무원3단지, 공무원4단지), 한솔마을(5단지), 무지개마일(4단지)
이 중 한솔주공5단지는 21년2월23일에 리모델링 사업계획승인 났음.

-야탑통 탄천 주변: 분당신도시 남북으로 흐르는 탄천은 도심 녹지 및 수변공간으로, 분당 거주자들의 만족도가 매우 높음. 탄천으로의 접근성이 우수하고 탄천 조망이 가능한 아파트는 가격이 좀 더 높은 편임.
-야탑역 일대: 분당신도시 가장 북측에 위치한 야탑동은 분당선 야탑역이 소재하고 있어 유동인구가 많고 야탑역 상권이 형성되어 있음. 분당 차병원은 분당신도시에서 가장 먼저 개원한 종합병원으로, 분당에는 총 3개의 종합병원이 위치하고 있음.

성남시분당구 야탑동 소재지 아파트 리스트 (입주순)

 

2) 이매동

이매동은 아름마을과 이매촌마을로 구성되어 있으며 판교신도시 개발 전까지는 분당신도시에서 인기가 높지 않았다. 또한 분당신도시 내 지하철역 중에서 유일하게 역세권 상권이 형성되지 않은 지역으로, 아름마을과 이매촌마을 아파트 단지의 배후 근린상권 정도만 형성되어 있었다. 그러나 판교신도시 개발과정에서 동판교 지역이 먼저 개발되었으나 주변 편의시설이 제대로 갖추어지지 않아 동판교와 인접한 이매동 근린상권을 이용하게 되면서 이매동 지역의 위상이 달라지기 시작했다.

특히 신흥학원가가 형성되고 GTX 판교역사가 이매동과 동판교를 지역적으로 구분하고 있는 분당~수서간 고속도로 옆으로 확정되면서, 이매동 아파트 단지의 가격이 전체적으로 상승하는 효과를 가져왔다. 더욱이 2016년 상반기 개통한 성남~여주선이 이매역에서 환승이 가능해 이매동 아파트 단지의 가격 상승에 긍정적인 영향을 미치고 있다.

이매동 아파트 단지 중 이매촌마을의 진흥아파트와 성지아파트는 단지 내 초등학교가 위치하고 있고 신흥 학원가와 인접하고 있으며 이매역이 아파트 단지 초입에 위치하고 있다. 더욱이 GTX 판교역사 확정에 따른 호재까지 겹쳐 정자동의 주상복합아파트를 제외하고 순수한 아파트 단지로는 분당신도시에서 가장 가격이 높은 단지 중 하나로 올라섰다. (2021년 현재는 풍림)

뿐만 아니라 이매동의 다른 아파트 단지들도 학군 위상과 GTX 개통 호재로 수내동, 서현동 아파트 가격보다도 전반적으로 높은 시세를 형성하고 있다.

-이매중학교: 분당의 전통 명문학군인 서현학군과 수내학군과 함께 새로운 명문학군으로 부상한 이매학군의 중심에는 이매중학교가 있다.
-이매초등학교: 이매학군(이매초와 이매중)에 진학이 가능한 아파트는 중소형평형 아파트 중에서 가격이 가장 높다.
-이매동 학원가: 판교신도시 학원가가 형성되지 않아 동판교 지역 학생들이 이매동 학원가로 유입되면서 이매동 학원가는 새로운 명문학원가로 자리 매김하고 있다.
-이매역 전경: 이매역은 야탑역이나 서현역과 달리 역 주변에 상권이 형성되어 있지 않다.

성남시분당구 이매동 소재지 아파트 리스트 (입주순)

 

3) 서현동

서현동은 서현역을 중심으로 대규모 업무시설이 밀집하고 있으며 삼성플라자(현 AK플라자)를 중심으로 분당신도시를 대표하는 중심상권이 서현역 상권에 위치하고 있다. 또한 분당신도시 주거단지 중 가장 먼저 개발된 시범단지와 효자촌이 주거단지를 구성하고 있다. 그리고 시범단지~효자촌으로 이어지는 주거단지 중심에는 배후 근린상권이 형성되어 있고 분당을 대표하는 서현학군의 학원가를 이루고 있다.

분당신도시에서 처음 시작된 시범단지는 가장 핵심지역에 위치하고 있고 중대형평형으로 구성되어 부촌의 위상을 갖게 되면서 시범단지 프리미엄의 효과로 분당신도시 내 다른 아파트보다 가격이 높게 형성되어 왔다. 시범단지 프리미엄의 효과는 2기신도시인 동탄 1,2신도시에서도 동일하게 나타나 동탄1신도시 시범단지는 현재 동탄1신도시 아파트 중에서 가격이 가장 높에 형성되어 있으며, 동탄2신도시 시범단지는 높은 분양률을 기록했다.

서현동은 시범단지 내 서현학군의 핵심인 서현초등학교~서현중학교 배정이 가능한 시범단지 삼성/한신 아파트가 평당가가 분당신도시에서 가장 높은 아파트 단지로 인식되었으나, 최근 이매동 지역이 학군 위상의 변화와 개발호재로 아파트 가격이 크게 상승하면서 이매촌마을의 성지/한신 아파트에 분당신도시 최고가 아파트의 자리를 내어주었다.

*시범단지(아파트)의 유래
1970년4월8일, 준공된지 4개월밖에 안 된 시민아파트 한 동이 폭삭 무너져내리는 사고가 발생했는데 이것이 바로 와우아파트였다. 당시의 아파트 건설은 날림공사가 대부분이었고 정부에서는 아파트가 붕괴위험이 큰 건물이라는 인식을 없애기 위해 시민아파트를 대상으로 구조물을 크게 보강해 완성한 후 시범아파트라는 새로운 명칭을 붙여서, 이젠 국가에서 책임지고 만든 견본이기에 안전하다는 식으로 선전했다.
그리고 1971년 여의도 개발과 함께 새로운 형식의 고층 시범아파트가 24개동 1,584가구로 지어졌으며, 이를 통해 여의도 개발의 안전성을 보장하고, 높고 쾌적한 중산층을 위한 아파트가 탄생하게 되었다. 여의도의 시범아파트로 인해 아파트는 빈민이 아닌 중산층용 주거 양식이 되었다.
분당 시범단지도 정부에서 추진하는 1기신도시 건설사업의 홍보목적으로 분당신도시에서 가장 입지가 좋은 곳에 시범적으로 조성했다. 분당 시범단지는 입지와 학군 및 주변환경이 분당에서 가장 우수한 지역이었기에 자연스럽게 가격이 상승해 분당을 대표하는 주거단지로 자리매김했다.
시범단지에 대한 학습효과는 사람들에게 시범단지=살기좋은곳=아파트가격이가장비싼곳 으로 인식되었다. 이로 인해 1기신도시 이후 신도시를 개발할 때마다 가장 먼저 공급되는 시범단지는 분양가보다 무조건 가격이 오르는 곳으로 인식되어 항상 높은 경쟁률을 기록하게 되었고, 신도시가 완성된 이후에는 해당 도시를 대표하는 랜드마크 주거단지로 자리매김하고 있다.

-서현역 상권: 90년대 분당신도시 최고의 상권이었던 서현역 상권은 여전히 AK플라자를 중심으로 먹거리 상권이 활성화되어있음.
-서현동 시범단지 아파트: 1기신도시 최초의 시범단지 아파트가 조성되어있으며 분당신도시 내 부촌의 이미지를 형성함.
-서현중학교: 서현학군을 대표하는 서현중학교는 시범단지 내 위치하고 있어 통학이 편리하며 학교 배정이 가능한 아파트의 가격은 주변과 비교해 상당히 높음.
-서현동 학원가: 시범단지 아파트 중심에는 근린상권이 길게 형성되어 있으며 대부분 학원시설이 입점해 서현동 학원가를 형성함.

성남시분당구 서현동 아파트리스트 (입주순)

 

4) 분당동

분당동은 분당신도시의 중앙공원 남서측에 위치하고 있으며 주거단지는 샛별마을과 장안타운으로 구성되어 있다. 분당동은 입지적으로 서현역이나 수내역과의 접근성이 떨어지고 아파트 단지의 특별한 장점이 없어 샛별마을 아파트 단지의 매매가가 분당신도시 평균가보다 낮은 편이다.

그러나 샛별마을 중에서 우방 아파트는 수내동 주요 아파트 가격 수준과 비슷한데, 분당신도시의 명문 중학교인 수내중학교로 진학이 가능하다는 점 때문에 그렇다. 이런 점에서 분당신도시 아파트 가격에 학군이 미치는 영향이 크다는 것을 한번 더 확인할 수 있다.

장안타운은 분당신도시에서 가장 안쪽에 위치하고 있으며 주로 다가구주택, 다세대주택 및 연립주택으로 구성되어 있으며 주택가격의 수준이 상대적으로 가장 낮은 지역 중 하나다.

-분당동우방아파트: 수내동 건너편에 위치한 샛별마을 우방아파트는 학군에 의해 수내동 아파트보다 가격 경쟁력이 떨어진다.
-분당동 샛별마을: 분당동 아파트는 학군, 역과의 거리, 쾌적성 등이 다른 지역보다 우수하지 못해 가격이 상대적으로 낮다.
-서현동 학원가: 분당동은 별도의 근린상권이 형성되어 있지 않아 서현동 생활권에 속하고 있다. 분당동이 명문학군은 아니지만 서현동 학원가를 편리하게 이용할 수 있다.

성남시분당구 분당동 아파트리스트 (입주순)

 

5) 수내동

수내동은 1999년 롯데백화점(구 청구블루힐백화점)이 수내역에서 개점하면서 서현역 상권세력이 수내역 상권으로 이전하게 되었고, 자연스럽게 분당신도시의 중심지역으로 부상했다. 이와 함께 수내학군으로 불리우는 분당신도시를 대표하는 명문학군이 형성되어 있는 지역이다.

수내동 명문학군은 내정초, 수내초, 내정중, 수내중으로 서현동 명문학군이 서현초, 서현중인 것과 비교할 때 명문학교의 수가 많다. 또한 수내역~양지마을~파크타운~푸른마을로 이어지는 주거단지의 중심에 근린상권이 형성되어 있으며, 이 중에서 수내역 부근, 양지마을과 파크타운 사이, 푸른마을과 수내고 사이에 위치하고 있는 근린상가들이 특목고 및 과목별 집중보습학원이 밀집한 수내학원가를 형성하고 있다.

수내동 아파트 가격의 특징은 학군의 영향력이 매우 강력해 수내역과의 접근성보다 가격에 미치는 영향력이 크다는 점이다. 또한 내정초~내정중으로 진학이 가능한 파크타운의 가격이 높고 수내초~수내중으로 진학이 가능한 푸른마을에서는 학원가와의 인접성 여부에 따라 가격차이가 일부 나타나고 있다.

'내정초~내정중, 수내초~수내중' 연계되는 학군배정 단지 + 학원가 접근성이라는 2가지 요인이 크게 작용하면서, 파크타운의 대림아파트와 롯데아파트, 푸른마을의 신성아파트와 쌍용아파트 가격이 비싸다. 내정초~내정중 진학이 가능한 서안아파트와 삼익아파트, 수내초~수내중 진학이 가능한 벽산아파트는 학원가와 접근성이 떨어져서 다소 가격차이가 난다.

양지마을 아파트의 경우 내정초에 비해 선호도가 낮은 초림초등학교에 배정된다는 점에서 수내역과 가까운 입지적 장점이 있음에도 불구하고 가격이 낮은 편이다.

-수내중학교: 분당신도시 내 최고의 중학교 중 하나로 명문학군인 수내학군을 형성하고 있음.
-내정중학교: 수내중학교와 함께 수내학군의 중심에 있는 내정중학교는 분당신도시 학부모들이 가장 보내고 싶어하는 학교 중 하나임.
-수내동아파트: 수내학군이 진학이 가능한 수내동 아파트단지는 같은 지역에서도 평당 100~200만원 이상의 높은 가격을 형성하고 있음.
-수내동학원가: 서현동 학원가와 같이 아파트 단지를 중심으로 길게 학원가가 형성되어 있음.

성남시분당구 수내동 아파트리스트 (입주순)

 

6) 정자동

정자동은 느티마을, 정든마을, 한솔마을로 구성되어 있으며 2000년대 초 분당 파크뷰를 시작으로 정자역 서측편으로 대규모 주상복합단지, 오피스 및 오피스텔이 개발되면서 분당신도시의 새로운 중심지역으로 부상했다. 특히 주상복합 저층부 상가에 형성된 정자동 카페골목은 서울 강남의 신사동 가로수길과 함께 수도권을 대표하는 테마거리로 급부상하면서 정자역 주변의 상가 및 아파트 가격의 상승을 견인했다.

그러나 2000년 후반 판교신도시 개발이 진행되면서 백현동 카페거리가 조성되어 정자동 카페골목 및 주변 상권세력이 백현동 카페거리로 이전하면서 정자동 일대의 상권이 침체되기 시작해 현재도 지속적으로 상권 침체가 진행되고 있다.

정자동의 주거단지는 정자역을 기준으로 서측편은 주상복합과 오피스텔 단지며 동측편은 순수한 아파트 단지다. 경제력과 학군이 비례한다는 점에서 주상복합 인근의 학교들의 수준이 높아졌으나 수내학군의 위상에는 미치지 못하기 때문에 가격에 미치는 영향력은 상대적으로 크지 않다.

하지만 2011년 9월에 개통된 신분당선이 정자역에 정차하면서 정자역과 인접한 주거단지는 직접적인 수혜를 받아 가격 상승 효과가 톡톡히 나타나고 있다. 신분당선 효과를 가장 많이 받은 아파트는 도보로 10분 이내에 분당선과 신분당선 정자역 이용이 가능한 느티마을의 공무원 주공3, 4단지와 상록마을의 우성 아파트 11차이다. 그 중에서도 신분당선 정자역과 접근성이 가장 좋은 공무원 3단지 아파트의 가격이 다른 2곳 아파트보다 더 높다.

특히 공무원3단지와 4단지는 리모델링 공공지원 시범단지로 지정되어 있어 리모델링 사업 추진상황에 따라 자체적인 가격 상승 호재를 기대할 수 있다.

정든마을 한진7단지 아파트의 경우 비교적 높은 가격을 형성하고 있는데, 이는 교통호재 및 학군이 가격에 미치는 영향력이 큰 분당신도시 아파트 시장에서 특이하게 교통과 편의시설 이용의 편리성이 좋아 아파트 가격이 높은 단지이다. 우선 정자역까지 도보 10~15분까지 접근이 가능한 점, 탄천초, 분당도서관, 이마트의 이용이 편리한 점, 주변 편의시설이 풍부한 점, 그리고 광역버스 노선을 비롯한 다양한 버스노선 이용이 편리하다는 점 등 교통과 편의시설 이용의 장점이 아파트 가격에 반영되어 있다.

-분당파크뷰: 분당의 타워팰리스라고 불리는 파크뷰는 정자동에 위치하고 있으며 주변지역이 주상복합 단지로 조성되어 있어 분당내에서 가장 부촌을 형성하고 있음.
-정자동 카페거리: 2000년대 중반 분당 최고의 핫플레이스였던 정자동 카페거리는 판교 백현동 카페거리로 상권이 이동하면서 쇠퇴하고 있는 상황임.
-정자역: 정자동은 신분당선 개통으로 가장 큰 수혜지역 중 하나이며 정자역 일대에 업무시설 등이 많고 유동인구도 많음.
-한솔마을5단지: 리모델링 시범단지로, 전국 최초로 수직증축 리모델링 사업을 추진하고 있음.

성남시분당구 정자동 아파트리스트 (입주순)

그 외 2002년 6월 입주 예정인 현대산업개발 정자아이파크 등 오피스텔이 많은 편이다.

7) 금곡동

금곡동은 미금역 일부를 포함하고 있으며 청솔마을 10개 단지로 구성되어 있다. 전용면적이 국민주택규모 이하 규모로 조성된 중소형 단지기 때문에 수내동, 정자동, 서현동에 비해 소득수준의 차이가 있다. 금곡동에서 아파트 가격이 가장 높은 곳은 한라아파트로 정자동의 명문학군인 늘푸른초등학교와 중학교 진학이 가능하다는 점에서 가격에 직접적인 영향을 미치고 있다.

서광/영남 아파트와 계룡 아파트의 경우 1,620만원 수준으로 미금역과 접근성이 편리하다는 입지적 장점과 함께 늘푸른초등학교과 중학교 진학이 가능하다는 학군의 영향력이 복합적으로 작용하고 있다. 다만 늘푸른초등학교와 중학교의 통학거리가 멀다는 점이 가격 상승의 한계로 작용하고 있다.

주공9단지 아파트는 소형아파트 단지다. 주공9단지의 경우 한라아파트나 계룡아파트에 비해 학군이나 미금역 접근성이 좋지 않음에도 불구하고 가격이 비싼 이유는 청솔초등학교와 인접하고 있다는 점, 단지 내 인동간격이 넓어 쾌적하고 조망권이 우수하다는 점, 탄천으로의 접근성이 편리하다는 점, 그리고 다양한 광역버스 노선을 단지 앞에서 이용할 수 있다는 점 등이 소형아파트 단지임에도 불구하고 높은 가격을 형성하는 요인으로 작용하고 있다. 그 외아파트는 미금역과의 접근성만으로는 학군에 의한 가격 영향력에 미치지 못하고 있믕르 알 수 있다.

금곡동 아파트 단지는 수내동과 비교해 학군이나 상권의 영향력이 크지 않음에도 가격이 높은 의문이 생길 수 있는데, 이러한 가격에는 신분당선 미금역 개통이라는 호재가 반영되면서 나타나는 가격이라고 생각해야한다.

-미금역주변: 미금역 상권도 상당히 활성화되어 있으며 신분당선 연장 개통뒤 상권이 더 성장함.
-금곡동청솔마을전경: 금곡동 아파트 단지는 청솔마을로 불리운다. 주상복합의 모습도 함께 보임. 금곡동 아파트 단지는 학군의 인기가 낮아 가격 경쟁력이 낮음. 또한 전반적으로 수내동이나 서현동보다 좀 더 노후해보임.

성남시분당구 금곡동 아파트리스트 (입주순)

 

8) 구미동

구미동은 미금역 상권의 남측 부분을 포함하고 있으며 주거단지는 까치마을, 하얀마을, 무지개마을로 구성되어 있다. 앞서 금곡동 단지분석에서 살펴본 것과 같이 미금역에 인접하고 있는 까치마을은 신분당선 미금역에 대한 가격이 반영되어 있다.

까치마을 학군은 미금초등학교~불곡중학교로 연계되는데 불곡중학교의 경우 분당신도시 내에서도 학력수준이 높은 명문 중학교라는 점에서 학군이 나쁘지 않다. 신분당선 미금역과 학군 영향력이라는 복합적인 영향으로 대우/롯데/선경 아파트가 구미동에서 가장 높은 가격을 형성하고 있다. 금곡동 청솔마을 주공9단지의 가격 상승 요인은 광역버스노선의 편리성, 단지의 쾌적성, 탄천으로의 접근편리성 등이 적용된 것이다.

까치마을을 제외하고 하얀마을과 무지개마을은 분당신도시의 가장 남측에 있고 입지상 미금역이나 오리역으로의 접근성이 좋은 편이 아니고 학군도 뛰어나지 않아 가격이 높지 않다.

-오리역: 구미동에는 미금역과 오리역이 2개 역이 위치하고 있으며 오리역도 대한토지주택공사 및 주변 업무시설을 배후로 하는 먹거리 상권이 역 주변에 형성되어 있음.
-구미동 일대 녹지공간: 구미동지역은 양호한 녹지공간이 위치하고 있어 쾌적성이 우수함.
-구미동 아파트: 분당신도시 전체에서 가장 낮은 수준을 형성하고 있음.
-분당 서울대병원: 분당신도시를 대표하는 종합병원으로 본관 리모델링 및 행정동 신축공사가 진행중이며, 최근에는 한국토지주택공사건물을 리모델링해 헬스케어 혁신파크를 조성함.

 

4. 분당의 아파트 가격은 수도권 신도시의 기준!

분당신도시는 1996년 초에 신도시 개발사업이 완료되고 10년 후인 2006년도에 버블세븐 지역이라 불리우며 아파트 시장 상승을 주도했다. 당시 분당신도시는 준공 후 10년정도가 지나 성장기에 접어들면서 가격 상승 효과가 가장 큰 시기였으며 강남과 인접한 평촌신도시도 같은 맥락에서 버블세븐지역으로 지정되었다. 그리고 2008년 글로벌 금융위기를 겪고 다시 한번 10년이란 시간이 흘렀으며 이제는 준공20년차를 넘어선 아파트는 쇠퇴기로 진입하고 있다.

*버블세븐지역
버블세븐지역이란 말은 2006년5월 참여정부가 부동산 가격에 거품이 잔뜩 끼었다며 집중 관리를 하겠다고 발표한 지역으로, 서울 강남,서초,송파(강남3구)와 양천구 목동, 경기 분당, 평촌신도시 및 용인시 등 7개 지역을 의미한다. 노무현 정부에서 이들 지역을 '버블세븐'으로 정한 것은 1년 만에 집값이 평균 35% 폭등했기 때문이며 당시 정부에서는 부동산 급등 현상을 버블 세븐지역의 국지적인 현상으로 판단하고 강남을 비롯한 버블세븐 지역의 투기근절에 초첨을 맞춘 규제정책을 발표했다. 그러나 오히려 아파트 가격이 폭등하면서 '강남불패'라는 말이 탄생하게 되었다. 2008년 글로벌 금융위기 여파로 버블세븐 지역은 아파트 가격의 거품이 빠지면서 부동산 시장의 급격한 침체가 나타났고, 버블세븐지역에 투자했다가 실패한 사람이 속출하면서 '하우스푸어'라는 말이 탄생하게 되었다. 2015년에 들어와 버블세븐지역도 부동산 시장이 상승하면서 회복하는 분위기를 보이고 있다. 

분당신도시 아파트 가격과 주변을 비교하는 이유는 향후 5~10년 후 재건축 및 리모델링 사업이 추진되면서 분당신도시 거주자들이 어느 지역으로 주거이동이 발생할 것인지와 재건축 또는 리모델링 사업을 통해 신축 아파트가 준공되었을 때의 시세는 어느 수준까지 올라갈 것인지를 개략적으로 파악하고 이해하기 위해서다.

분당신도시의 비교대상 아파트는 분당생활권과 밀접한 지역, 분당신도시 거주자들이 살고 싶어하는 지역을 대상으로 하는 것이 좋다. 분당신도시가 재건축 및 리모델링 사업이 본격적으로 추진되면서 가격의 변화가 발생할 것이다. 분당신도시 개발에 따른 대부분의 인구 유입은 가격 상승 압박에 밀려난 서울 강남권 거주자들로 이루어졌다. 이러한 까닭에 분당신도시의 아파트 가격이 서울 강남권 아파트 가격을 넘어설 수가 없는 가격 구조를 만들었다.

그리고 분당신도시의 아파트 가격 상승과 인구팽창과 더불어 이주수요는 2000년대 초반에 용인 수지지구와 동백지구로 넘어갔으며, 2000년대 중반 이후 분당신도시 아파트 노후화에 따른 신축 아파트의 희망수요는 판교신도시로 이동했다. 준공 후 20년이 지난 현재에도 용인 수지지역과 판교신도시로의 주거이동은 꾸준히 발생하고 있으며, 유입인구는 강남 재건축 등의 이주수요로, 이는 분당신도시와 판교신도시 그리고 용인 수지지구는 크게 보면 생활권이 동일하기 때문이다.

성남시 전출입인구 (출처 호갱노노)

성남시 순이동 증가감소 지역 (출처 부동산지인)

이와 같은 주거이동 및 순환 구조 메커니즘의 논리로 생각해보면 분당신도시의 아파트가 본격적으로 재건축 및 리모델링 사업이 추진되며 이주수요는 용인 수지지구나 판교신도시로 이동하는 비율이 가장 많을 것으로 예측할 수 있다. 그리고 재건축 및 리모델링을 통한 분당신도시의 아파트 가격은 판교신도시를 기준으로 분양가가 책정되고 준공이후에는 판교신도시와 비슷해질 것으로 전망할 수 있다.

*분당신도시와 주변 주거단지
판교신도시, 용인수지지구, 광교신도시, 평촌신도시, 과천신도시, 강남구대치동, 서초구반포동, 송파구잠실동

분당신도시와 주변 주거단지의 아파트 평당 평균 매매가와전세가

 위의 그래프를 살펴보면 2015년7월과 비교하여 다음과 같은 순서배치가 변경되었다.
서초구반포동 > 강남구대치동 > 송파구잠실동 > 과천신도시 > 판교신도시 > 광교신도시 > 분당신도시 > 평촌신도시 > 용인수지지구
서초구반포동 > 강남구대치동 > 송파구잠실동 > 판교신도시 > 과천신도시 > 분당신도시 > 광교신도시 > 용인수지지구 > 평촌신도시

 

5. 분당신도시의 부동산 시장전망

분당신도시의 아파트 가격은 학군에 영향을 가장 많이 받는 특성이 있다. 이에 따라 명문학군 진학 여부에 따라 지역별 아파트 가격차이가 나타나는 현상은 앞으로도 계속될 것이므로 분당신도시 아파트 시장을 이해하기 위해서는 명문학군에 대한 이해가 기본적으로 필요하다.

야탑동은 GTX노선의 중간 정차역으로 판교역이 확정되면서 상대적으로 가까운 거리에 위치하고 있어 향후 착공시점과 준공시점에서 가격상승을 기대할 수 있다.

이매동은 과거 분당신도시의 비중심지였으나 2000년 중반 이후부터 위상이 달라지기 시작했고 향후 GTX가 개통되면 분당의 핵심지역으로 자리잡게 될 가능성이 크다. 그리고 판교신도시 주변으로 개발예정인 다양한 호재들이 분당신도시에서는 입지적으로 이매동이 가장 큰 수혜지역이 될 것이라는 점에서 파란불이 게속 될 것이라고 보아도 무방할 것이다.

서현동은 시범단지 효과로 2000년대 초반까지 분당신도시 아파트 시장을 선도했다. 그러나 상권이 90년대 서현역에서 2000년대 초반 수내역, 그리고 2000년 중반 이후 정자역으로 옮겨가면서 아파트 시장도 자연스럽게 서현동→수내동→정자동으로 이동했고 최근에는 이매동으로 아파트 시장의 중심이 변화하면서, 서현동의 아파트는 예전보다는 위상이 조금 낮아진 상황이다. 이러한 시장상황은 앞으로도 현재와 비슷하게 전개될 것이다. 현재로서는 2020년 이후 재건축 또는 리모델링 사업을 통해 아파트 가격의 상승을 예상해 볼 수 있다.

분당동은 우방 아파트를 제외하고는 아파트 가격 수준이 낮은 지역으로 향후에도 분당동 아파트는 분당 타지역에 비해 가격상승이 낮을 것으로 예상된다.

수내동은 분당신도시 내에서 학군의 영향을 가장 많이 받는 지역으로, 향후에도 수내학군의 명성이 계속 유지될 것이라는 점에서 분당신도시에서도 항상 아파트 가격이 높은 지역으로 계속 유지될 것이다.

정자동은 신분당선 개통 호재 교통과 편의시설 편리성, 학군 등의 영향에 따라 아파트 가격 차이가 뚜렷하게 나타나고 있으며 신분당선 개통에 따른 영향력이 크다는 점에서 한동안 정자동 아파트 시장은 지금과 같이 아파트 가격이 강세를 지속할 것으로 전망된다.

금곡동은 신분당선이 개통되면 미금역에서 강남역까지 18분 정도가 소요되며 개통시점에 다시한번 가격상승의 호재를 기대해 볼 수 있는 지역이다.

구미동은 학군과 신분당선 미금역 개통 수혜를 받는 일부 아파트 단지에서만 향후 가격상승을 기대할 수 있으며 그외의 지역은 분당의 다른 지역과 비슷할 전망이다. 

 

분당신도시는 1기신도시 중에서 리모델링 사업이 시범적으로 추진되고 있는 상황인데 리모델링 시범단지로 선정된 아파트들은 우선적으로 리모델링 사업을 추진하게 되며 노후화 된 아파트를 신축 아파트 수준으로 리모델링이 완료되면 동판교 지역의 아파트 가격 수준까지 상승하게 될 가능성이 높다.

현재 분당신도시 아파트는 준공 후 20년이 지나 노후화가 진행되고 있다. 현 시점에서 분당신도시 아파트 가격상승에 영향을 미칠 수 있는 개발호재는 신분당선과 GTX 개통 정도나 수혜지역 일부에서 상당한 가격상승 효과를 기대할 수 있지만 분당신도시 아파트 전체의 가격에 미치는 영향은 크지 않을 것이다.

분당신도시의 아파트에는 강남권 재건축 이주수요가 발생되면서 전세 및 인구유입이 증가하고 있으며 분당신도시 아파트의 재건축 또는 리모델링 사업이 본격화 되면 더 높은 가격형성을 기대할 수 있다. 재건축 또는 리모델링 아파트에 직접적인 투자를 하고자한다면 장기투자로 접근해 판교신도시의 아파트 가격을 기준으로 분당신도시의 신규 아파트 가격수준을 판단하는 것이 필요하다.

반면 재건축 또는 리모델링 아파트 이주수요를 타겟으로 투자를 하고자 한다면 사업진행경과를 꼼꼼히 체크해 사업추진이 늦게 진행되는 아파트 단지를 투자대상의 1순위로 고려하고 용인 수지나 판교신도시 지역을 2순위로 고려하는 것이 좋다. 특히 판교신도시는 GTX 개통을 비롯한 다양한 개발호재와 안정기에 접어들어 현재보다도 가격수준이 높을 것이므로 투자금에 대한 부담이 클 수 있다.

분당신도시 아파트 시장은 향후 재건축이나 리모델링으로 인해 이주수요에 의한 주변 아파트 가격 상승에 상당한 영향을 미치게 될 것이며, 재건축이나 리모델링을 통해 새롭게 완성되는 아파트들은 판교 수준의 아파트 시세를 형성하게 될 가능성이 높다.