수도권 남부 메가신도시의 완성, 동탄2신도시

 

1. 동탄2신도시 개발 스토리

동탄2신도시는 수도권 주택난 해소를 위한 정부의 11.15대책에 의거 수도권 남부 주택수요를 흡수해 수도권 외곽에 중핵역할을 하는 거점도시로 서울집중형 공간구조를 탈피해 수도권 균형발전을 유도하고 첨단산업과 주거·교육·문화·비즈니스 기능이 조화된 자족된 자족적 중핵 거점도시 조성하기 위해 개발되었다.

동탄신도시는 서울로부터 약 40km에 위치하고 있으며 북쪽으로는 수원·용인과 접하며, 동쪽으로는 용인시, 서쪽으로는 화성시, 남쪽으로는 오산시·평택시와 접하고 있어 수도권 서남권의 광역거점도시로써의 도시기능을 상호 분담할 수 있는 자족복합도시의 입지적 잠재력을 보유하고 있다.

구분	내용
목적 및 특성	-첨단 산업과 주거, 교육, 문화, 비즈니스 기능이 조화된 자족적 중핵 거점 도시 조성 -수도권 남부 주택수요를 흡수해 주택시장 안정화에 기여
위치	경기도 화성시 석우동, 반송동, 동탄면 일원
면적	24.0㎢
주택건설	115,900호
수용인구	286,000명
사업시행자	한국토지주택공사, 서울도시공사
사업비	16.1조원
개발기간	2008년~2017년

 

 

2. 수도권 남부 메가신도시를 꿈꾸는 동탄2신도시의 지역특성 살펴보기

1) 행정구역 및 인구

동탄2신도시는 화성시 석우동, 반송동, 동탄면 일원에 조성되고 있으며 동탄1신도시가 동탄1동, 동탄2동, 동탄3동으로 동 명칭이 변경된 점을 볼 때 준공 이후 동탄4동~6동으로 행정동 명칭이 변경될 가능성이 많다.

동탄2신도시의 수용인구는 약 28만 6천명이며 이 중 아파트를 통해 25만 명 정도의 인구가 수용될 예정이다. 동탄2신도시가 준공되면 동탄1신도시의 수용인구 12만6천명과 합쳐진 41만 명 규모의 대형 신도시가 완성되게 되는데, 이는 수도권 2기신도시 중에서는 가장 큰 규모며 1기신도시에서 가장 큰 규모인 분당신도시의 수용인구 39만 명보다도 많다. 특히 동탄2신도시의 개발면적은 24.0㎢로, 수도권 1기 및 2기신도시 중에서 가장 큰 규모로 조성되고 있다.

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2) 특화시설

동탄2신도시는 특화시설 도입을 위해 7개의 특별계획구역을 설정해 전략적으로 개발을 추진하고 있다. 

첫번째 특화시설은 커뮤니티시범단지로, 약 9,000세대의 아파트와 커뮤니티센터, 교육시설, 근린공원 등을 조성해 도시 커뮤니티 회복을 위한 새로운 주거단지를 조성하고 있다.

두번째 특화시설은 광역비즈니스컴플렉스로, 광역환승시설(환승역사, 버스터미널, 환승정류장, 상업/문화시설), 글로벌기업 본사 및 지사, 컨벤션센터 및 호텔, 중앙공원을 조성할 계획이다. 광역비즈니스컴플렉스가 완성되면 동탄2신도시의 중심상업 및 업무지역으로써 KTX/GTX 복합사와 연계한 수도권 남부 경제의 중심지 기능을 수행할 수 있는 공간이 될 것이다.

세번째 특화시설은 문화디자인밸리로, 음악, 미디어, 뮤지엄 테마와 관련한 특화시설을 수변공간을 활용해 조성하고 주거시설 및 일상, 여가시설과의 연계를 통해 창의적인 문화 공간을 조성할 계획이다.

네번째 특화시설은 동탄테크노밸리로, 첨단산업, 연구 및 벤처시설이 복합된 산업 클러스터를 구축해 동탄1신도시와 동탄2신도시의 자족기능을 완성하는데 목적이 있다. 동탄테크노밸리는 국내 대기업뿐만 아니라 글로벌 기업의 본사 및 지사를 유치해 판교테크노밸리에 버금가는 첨단산업단지 조성을 목표로 현재 복격적인 사업을 준비 중이다.

다섯번째 특화시설은 워터프론트 콤플렉스로, 산척저수지와 송방천변 주변 지역을 동탄2신도시를 대표하는 수변공간으로 조성하고 동탄2신도시의 주요 시설들이 공간적기능적으로 연계 및 통합되도록 조성해 활동적이고 쾌적한 공간을 조성할 계획이다.

여섯번째 특화시설은 신주거 문화타운으로, 한국적 자연경관과 어우러진 미래형 전원주거단지를 조성할 계획이다. 신주거 문화타운에는 깨끗한 자연을 누리는 자연마을, 밝은 내일이 있는 건강마을, 다양함이 어우러진 문화마을, 흐르는 역사가 있는 전통마을, 창조적 교육환경의 키즈마을의 총 5개 마을로 특화해 조성될 것이다.

일곱번째 특화시설은 의료복지시설로, 고령화 사회를 대비한 고품격 실버타운을 조성할 계획이다. 의료복지시설은 미래 실버세대의 다양한 라이프 스타일을 반영하고, 기존 리베라 CC와의 자연지형을 최대한 고려한 도심형 실버타운으로 조성될 것이다.

 

3) 학군

동탄2신도시는 초등학교 30개, 중학교 14개, 고등학교 11개, 특수학교 1개, 총 57개의 학교가 신설될 예정이다. 또한 초등학교, 병설학교를 비롯한 유치원과 어린이집도 상당수가 신설될 것이다. 다만 기존 신도시의 학교 신설 상황을 살펴볼 때, 주거단지 조성 및 입주 상황에 따라 학교 신설이 지연되거나 취소가 될 수 있는 상황이 발생할 수 있다.

신도시가 대부분 초등학교와 중학교를 중심으로 학군이 형성된다는 점에서 동탄2신도시도 비슷한 형태로 학군이 조성될 것이다. 현재 상황으로 볼 때 동탄2신도시에서 최고의 주거단지로 인식되고 있는 시범단지 내 학교들이 명문학군으로 조성될 가능성이 가장 높다. 또한 동탄2신도시에서 시범단지가 가장 먼저 입주하여 배후 근린상권도 함께 조성되고 있다는 점에서 시범단지 주변 상권이 학원가로 형성될 가능성이 많다.

동탄2신도시는 동탄1신도시 수용인구의 2배가 넘기 때문에 동탄2신도시에 학원가가 조성될 경우 동탄1신도시 솔빛마을 학원가를 넘어서게 될 것이며, 동탄1신도시의 명문학군인 석우학군과 솔빛학군을 뛰어넘는 최고의 학군이 조성되는 것은 시간문제라 할 수 있다.

*2021년4월 현재 학원가
학원갯수나 지불비용 측면에서, 아직 동탄1신도시가 학원가는 더 우세인 것 같다.

동탄신도시 학원가

 

4) 개발 호재

동탄2신도시는 수도권 남부의 도시 기능을 수행할 수 있도록 교통호재들이 예정되어 있다. 가장 대표적인 것은 KTX/GTX 동탄역 개통으로, 동탄2신도시 개발구상 단계에서부터 KTX와 GTX 개통 추진을 염두해 두고 있었다. 또한 인덕원과 수원을 연결하는 복선전철도 사업이 무산되었다가 인덕원~수원~동탄까지 연결하는 노선으로 재추진을 검토 중에 있다. 그리고 동탄2신도시 주변 교통개선으로 동탄2신도시의 차량 접근성이 좋아질 것이다.

-KTX 및 GTX 개통
평택시 지제역에서 서울 수서역까지 연결되는 수도권 고속철도가 동탄2신도시의 동탄역을 경유한다. 수도권 고속철도를 이용하면 동탄에서 수서까지 출퇴근 시간에 통근열차 운행되기에 30분 내에 서울 강남권 통근이 가능해져 기존 차량이용시 50분 내외의 통근시간이 단축되게 된다. 뿐만 아니라 서울 삼성에서 동탄역까지의 조기착공이 결정된 GTX 노선은 서울 삼성에서 동탄까지 20분정도가 소요되어 서울 강남권의 접근성이 획기적으로 개선된다.

-인덕원~수원~동탄 복선전철
인덕원~수원 복선전철은 2000년대 중반부터 개발이 논의되었으나 사업성이 없는 것으로 확인되어 사업이 무산되었다. 그러나 해당 지자체 및 국회의원들이 숙원사업이라는 점에서 기존 인덕원~수원 노선을 서동탄까지 연장해 재추진을 도모했고 동탄1호선 미시행을 조건으로 2014년 11월 말에 예비타당성 조사를 통과했다. 인덕원~수원~동탄 복선전철은 앞으로 개통까지 오랜 시간이 필요하겠지만 동탄에서 수원과 안양으로 접근성을 개선시켜주는 교통호재라는 점에서 사업추진이 결정되면 동탄2신도시 아파트 시장에 호재로 작용하게 될 것이다.

-동탄2신도시 교통개선 대책
수도권 남부의 중심도시로써 서울 및 수도권에서의 접근성을 높이기 위해 다양한 교통개선 대책을 수립하여 진행 중에 있으며, 도로시설 개선대책을 통해 서울과의 심리적인 거리를 단축시킬 수 있는 효과가 나타날 것이다.

 

3. 동탄2신도시의 아파트, 시범단지는 무조건 좋다!

동탄2신도시는 아파트 총 94,908세대가 공급되었다. 이 중에서 분양으로 공급되는 아파트는 76,421세대며 규모별로 살펴보면 전용면적 60㎡이하가 13,811세대, 전용면적 60~85㎡ 이하가 47,120세대, 전용면적 85㎡초과가 15,490세대로 구성되어 있다. 동탄2신도시의 배후수요가 30~40대임을 감안할 때 중소형평형의 물량이 압도적으로 많다.

동탄2신도시의 아파트는 2012년 8월 분양을 시작해 2015년7월까지 총 31,328세대를 분양했으며 아파트 총 분양세대 수인 76,421세대 중 약 41%정도가 분양되었으며 2015년 하반기에도 시공사들의 분양이 예정되어 있었다. 2012년 8월 커뮤니티시범단지를 중심으로 2015년1월 입주가 시작되었다.

동탄2신도시에서 가장 선호도가 높은 지역은 커뮤니티시범단지로, 동탄2신도시에서 가장 비싼가격에 분양되었다. 그러나 분당신도시와 동탄1신도시 등에서 시범단지 프리미엄이 형성되어 신도시 내 최고의 주거단지로 인식되어 왔기 때문에 동탄2신도시에서도 분양시장에서 높은 청약을 기록하며 몇 천 만원의 프리미엄이 형성되었다.

시범단지 아파트는 향후 동탄역을 중심으로 광역비즈니스컴플렉스와 KTX/GTX 개통에 따른 가장 큰 수혜지역이 될 것이다. 그리고 시범단지를 중심으로 인접하고 있는 아파트들의 경우에도 시범단지 선호도에 버금갈 정도로 아파트들의 경쟁력을 갖출 것이다.

하지만 2014년 이후부터 분양된 아파트들은 시공사 브랜드 인지도가 낮은 곳들이 대부분이어서 동시분양에 따른 일부 아파트들은 미분양이 발생하기도 했었는데, 2015년부터 시작된 부동산시장의 상승분위기에 힘입어 미분양 물량이 상당부분 소진되는 모습을 보였다.

 

 

4. 동탄2신도시의 부동산 시장전망

동탄2신도시는 동탄1신도시와 함께 수도권 남부의 중심기능을 수행할 신도시로 조성하고자 하는 목표가 있으며 이를 위해 KTX/GTX 개통, 동탄테크노밸리 등을 유치해 경쟁력을 만들기 위해 많은 노력을 진행 중이다. 하지만 투자의 관점에서는 잘 생각해봐야한다.

서울을 중심으로 수도권 남부에는 분당/판교신도시, 광교신도시 그리고 동탄1,2신도시가 위치하고 있다. 세 곳 모두 자족기능을 위한 테크노밸리가 있고, 학군이 우수하고, 지역 내 최고의 주거단지로 인식되고 있다. 그렇다면 동탄2신도시가 광교신도시와 분당/판교신도시를 넘어설 수 있을까?

아파트 가격이 오르면 실거주자는 자신이 살고 있는 지역보다 더 좋은 지역으로 이사를 하게 되고 전세나 월세 거주자는 자신이 살고 있는 지역보다 가격이 저렴한 곳으로 이사를 하게 되는 주거이동의 시장논리가 작동하게 되며, 이미 1기신도시에서 이러한 현상을 확인할 수 있었다.

동탄2신도시는 수원 및 화성에 직장이 있는 사람들에게 가격 대비 살기 좋은 신도시임이 틀림없다. 그러나 시세차익을 기대하고 투자하는 경우에는 2015년 하반기 이후 동탄2신도시 아파트 분양권 투자는 냉정하게 판단하고 접근해야할 것이다. (2021년 현재 시세차익 많이 났습니다. ㅠㅠ)