서울과 친하고 싶지만 아직은 어려운, 한강신도시

 

 

1. 한강신도시 개발 스토리

1) 신도시의 탄생

한강신도시는 경기도 김포시와 인천광역시의 경계 부분에 위치하고 있으며, 서울의 서측에 인접한 택지지구로 수도권 서북부 지역의 안정적인 택지공급과 서울의 늘어나는 주택수요를 흡수할 수 있는 자족적 중핵 도시를 조성하기 위해 개발되었다.

한강신도시는 서울도심지로부터 약 20km에 위치하고 있으며, 한강을 사이에 두고 파주시와 일산신도시를 마주하고 있고 남쪽으로는 부천시, 인천광역시가 인접해 있어 입지적 잠재력을 보유하고 있다. 또한 서울로 연결되는 올림픽대로의 접근이 용이하며 한강신도시 중앙은 48번 국도가 관통하고 있어 서울외곽순환도로 및 서울 도심부로의 접근성이 매우 뛰어나다. 대중교통에 있어서도 9호선 김포공항역에서 한강신도시까지 연결되는 경전철이 개통예정으로 서울과 수도권 서북부를 연결하는 거점도시로써 개발 잠재력을 가지고 있는 도시다.

한강신도시는 총면적 11만7천㎢에 수용인구 16만 8천여 명의 도시를 총사업비 8.8조 원을 투입해 조성했으며, 김포시 지역의 도시기능을 제고하는 복합형 자족도시 건설과 자연환경과 도시환경이 조화를 이룬 황경생태도시 조성을 목표로 하고 있다.

 

2) 개발 계획

구분	내용
목적 및 특성	-수도권 서북부지역의 안정적인 택지공급 -김포시의 도시기능을 제고하는 복합형 자족도시 건설 -자연환경과 도시환경이 조화를 이룬 환경생태도시 조성
위치	경기도 김포시 김포2동 일원
면적	11.7㎢ (장기지구 0.9㎢ 포함)
주택건설	60,900호
수용인구	168,000명
사업시행자	한국토지주택공사, 서울도시공사
사업비	8.8조원
개발기간	2006~2015 (장기 2002~2010)

한강신도시의 토지이용계획

 

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2. 수도권 서북부의 자족도시로 계획된 한강신도시의 지역특성 살펴보기

1) 행정구역 및 인구

한강신도시는 김포시 운양동, 장기동, 마산동, 구래동 일원에 조성되었으며, 초기의 명칭은 양촌택지개발사업이었으나 양촌에 해당하는 지역이 전체 개발부지에 1/3에 불과했고 택지개발촉진법 규정에 따라 한강택지지구로 명칭을 변경했다. 그리고 한강신도시는 한강지구와 장기지구를 포함한 명칭을 의미한다.

한강신도시의 수용인구는 약 15만4천 명이며 이 중 아파트를 통해 13만6천여 명 정도가 수용될 예정이다.아파트의 공급 규모는 60~85㎡ 이하의 규모가 가장 많이 공급되어서 약 7만여 명을 수용할 예정이며, 그 다음으로 60㎡이하의 규모가 3만 7천여명을 수용할 예정이다. 이처럼 한강신도시는 85초과하는 대형 아파트보다 중소형 아파트를 중심으로 공급하고자 하며, 사회구조와 라이프스타일 변화에 따른 1~2인 가구의 증가에 맞춰 주택 공급을 진행하였다.

 

2) 특화시설

한강신도시는 기존신도시와 차별화하기 위해 수순환체계, 녹색교통도시, 문화 및 생태도시와 같은 특화시설을 도입하고 있다.

-수순환체계
한강신도시가 한강과 인접해 있다는 입지적 장점을 활용하고자하는 것으로 신도시에 수환경의 골격을 형성하고 가마지천, 김포대수로를 중심으로 거점형 친수공간 조성 및 수순환 체계를 구축하는 것이다. 이러한 수순환 체계를 바탕으로 생태환경지구, 문화교류지구, 복합업무지구를 도입을 계획했다.

-녹색교통도시
도시 전체를 안전하고 끊김없이 순환할 수 있는 녹색 교통체계를 구축하는 것으로 단순히 통행로로만 이요하는 것이 아닌 생활 및 커뮤니티 공간으로써의 가로환경을 조성하고자 하는 계획이다. 이러한 녹색교통체계는 주녹색교통로와 보조녹색교통로로 구성되며 대중교통수단과의 연계를 추구하고 있다.

-문화및생태도시
문화예술의 거리, Art 빌리지, 생태공원 및 에코센터, 생태시범마을 등 차별화된 광역형 문화시설을 도입하는 것이다. 이러한 특화지역은 녹색교통체계와 연계되며 지구별, 생활권별 연계 구축을 목표로 하고 있다.

 

3) 학군

한강신도시는 2011년부터 2013년까지 10개학교가 개교한 이후 2014년에 운양지구에 3개의 학교가 개교했다. 초등학교는 총 11개이며 3개 지구 모두 개교했으며 장기동과 구래동 지역이 계속 개발 진행 중이라서 향후에도 몇 개의 학교가 더 개교할 계획이다.

한강신도시는 본격적인 학군이 형성되려면 앞으로도 몇 년의 시간이 필요하기 때문에 현재로서는 어느 지역이 명문학군으로 조성될지 예측하기는 쉽지 않다. 다만 학군은 경제력이라는 시장 논리로 볼 때 김포 경전철역이 개통되고 상구너이 어느정도 안정화되면서 학원가가 형성되면 주변 지역의 초등학교와 중학교를 중심으로 명문학군이 형성될 가능성이 높고, 자연스럽게 주변 아파트 가격은 영향을 받게 될 것이다.

 

4) 개발 호재

-김포경전철
한강신도시는 서울의 도심과 불과 20여km밖에 떨어지지 않은 곳에 위치하고 있으며 올림픽대로와 직결되는 김포 한강로가 2011년 개통되고, 48번 국도가 신도시를 관통하고 있어 차량을 통한 서울로의 접근성은 매우 양호한 편이다. 하지만 대중교통 중 버스를 제외한 철도교통이 연결되어 있지 않아 한강신도시의 가치가 저평가되고 있다.

교통대책으로 지하철 5호선의 연장이 거론되었으나 무산되었으며 가장 현실적인 대안으로 지하철 9호선인 김포공항역과 연결되는 지하 경전철 사업이 진행되고 있다. 경전철 사업은 2014년 사업계획이 공식적으로 확정되었으며 2017년 10월 완공을 목표로 총 건설비 1.3조가 투자되어 진행되고 있다. 경전철은 구래, 마산, 장기, 운양동을 지나며 4개의 역이 들어설 예정이며, 이 구간을 28분 내에 이동할 수 있게 된다.

경전철 사업이라는 개발호재에 따라 한강신도시는 서울과의 접근성에 있어 차량 및 대중교통로를 확보하게 되었으며 지역의 아파트 가격에 어느정도 영향을 미칠 것이다.

*21년4월 기준 경전철
김포골드라인 운행 중

김포골드라인

 

-한강 시네폴리스
한강시네폴리스는 한강신도시와 인접한 고촌읍 향신리와 걸포동 일대에 약 230만 8천㎢부지에 방송영상콘텐츠산업 중심의 영상문화복합도시를 조성하는 초대형 프로젝트다. 하지만 2008년 국제금융위기로 인해 부동산 경기가 침체되면서 사업은 무산될 위기에 처하게 되었고 인접한 한강신도시의 미분양율이 증가하게 되면서 사업은 표류하게 되었다.

2016년 한강신도시의 미분양이 급격히 줄어들고 인근지역의 부동산 투자심리가 개선되어지면서 한강시네폴리스 사업이 다시 추진 중에 있다. 이러한 영상문화복합단지가 조성되면 한강신도시 또한 매우 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예측된다.

김포한강시네폴리스

 

3. 한강신도시의 아파트, 역세권에 답이 있다!

1) 한강신도시의 시장상황

2008년 국제금융위기로 인해 부동산 침체가 이어졌으며, 불황의 여파는 한강신도시에도 작용해 미분양율이 급증하게 된다. 하지만 부동산경기가 회복하면서 한강신도시는 서울에 인접해 있다는 장점과 다양한 개발호재로 인해 미분양 무넺가 해결되면서 점차 부동산 시장이 활성화되었다.

특히 한강신도시는 평당 평균 아파트가격이 950~1050만원 수준으로 인접해 있는 파주운정지구가 1300~1350만원, 일산신도시가 1700~1800만원, 청라국제도시 1100~1300만원, 강서구 1500~1900만원 수준과 비교해 매우 낮은 수준이다. 따라서 한강신도시는 향후 경전철의 건설, 초대형 영상문화복합단지의 조성 등의 개발호재로 인해 부동산 가치가 상승될 것으로 예상된다. (책 출간이 2016년임.)

 

2) 한강신도시의 지역별 아파트 시장분석

①운양지구(A지구)

한강과 인접한 지역에 위치하고 있으며 특히 운양지구는 장기지구와는 달리 한강과 인접하고 있다는 장점을 가지고 있으며, 올림픽대로와 연결되는 김포 한강로가 근접해 차량을 통한 서울로의 접근이 용이한 지역이다. 따라서 B,C 지구보다 평당 평균 매매가가 100~200만원 정도 더 높은 것으로 나타나고 있다.

운양지구의 아파트 가격을 살펴보면 롯데캐슬이 가장 높은 것으로 나타났고, 반도유보라2차 아파트가 비슷한 가격대를 형성하고 있다. 롯데캐슬은 2014년 준공된 아파트로 브랜드파워와 향후 들어서게 될 경전철역과 접근성 등으로 인해 가장 높은 가격을 형성하고 있다. 반도유보라의 경우 브랜드파워 측면에서 롯데캐슬보다 인지도가 떨어져 가격이 낮은 것이다. 그 외 한라비발디와 래미안한강2차가 뒤를 잇고 있다.

*21년4월 기준
롯데캐슬 6.5~8.0, 반도유보라2차(24평) 5.2~6.5, 한라비발디(39평) 6.5~8.0, E편한세상(39평) 6.5~7.7 , 래미안한강2차 6.2~7.9

운양지구의 입지별로 아파트 가격을 살펴보았을 때 향후 개발될 경전철과 근접할수록 아파트 가격에 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 한강과 인접한 프리미엄은 공통적으로 작용하고 잇는 것으로, 개발호재에 따른 가격 상승에 대한 기대심리가 크게 작용한 것으로 보인다.

-청수초: 한강신도시에는 명문학군이 형성되어 있지 않지만 대부분의 학교가 단지와 인접해 있어 통학이 편리하다.

 

②장기지구(B지구, 장기동)

장기동을 중심으로 형성되어 있는 장기지구(B지구)는 김포대로 아래쪽에 위치하고 있으며 한강신도시 중 먼저 개발되어 입주가 가장 먼저 이루어진 곳이었다. B지구는 거리상으로 한강과 떨어져 있으나 초기에 개발되어 주거시설 및 기타 편의시설, 인프라시설의 공급이 다른 지구에 비해 상대적으로 빠르게 잘 이루어졌다.

장기지구의 아파트 가격을 살펴보면 래미안한강2차가 가장 높은 것으로 나타났으며, KCC스위첸, 호반베르디움, 한강푸르지오가 비슷한 수준의 매매가를 이루고 있다. 이러한 아파트 가격은 입지적인 특성보다는 아파트의 브랜드파워에 영향을 받고 있는 것으로 보이며 향후 경전철역이 들어설 경우 아파트 가격의 상승이 기대된다.

그 밖에 우남퍼스트빌, 수자인리버팰리스가 뒤를 잇고 있으며, 두 아파트 단지는 경전철역이 들어서는 위치에서 상당히 멀리 떨어진 곳에 입지하고 있어 개발호재에 대한 기대효과가 크지 않을 것으로 보인다.

*21년4월 기준
래미안한강2차 6.2~7.9, KCC스위첸(24평) 4.1~5.0, 호반베르디움(24평) 3.9~5.0, 한강푸르지오(24평) 4.5~6.0, 우남퍼스트빌(39평) 6.2~7.0

-래미안한강2차: 고층 아파트로 조성된 래미안아파트는 장기동에서 가장 비싼 아파트 중 하나다.
-수변 테마복합공간

 

③장기지구(C지구, 구래동)

구래동에 입지하고 있는 C지구는 한강신도시 중 한강과 가장 먼 곳에 위치하고 있으며 A,B지구보다 편의성 측면에서 입지적 특성이 떨어지기 때문에 상대적으로 가격이 낮게 형성되어 있다.

C지구의 아파트 가격을 살펴보면 자연앤이편한세상이 평당 평균 매매가가 가장 높은 것으로 나타났으며 맞은편에 위치한 한강우미린이 비슷한 가격을 형성하고 있다. 이 두 지역은 입지적으로 유사한 지역에 위치하고 잇지만 브랜드 파워의 차이로 인해 가격의 차이를 보이는 것으로 나타났다. 그 외 자연앤힐스테이트, 경남아너스빌이 순위를 차지하고 있다.

C지구 같은 경우 개발호재인 경전철이나 한강시네폴리스의 효과가 약하게 나타나고 있는 것으로 보이나 한강신도시가 인접한 신도시 지역보다 상대적으로 저평가 되어 있기 때문에 향후에 아파트가격이 인접지와 유사한 수준으로 상승할 것으로 예상된다. 

*21년4월 기준
자연앤이편한세상 5.3~6.0, 한가람우미린(39평) 5.2~6.5, 한강힐스테이트 4.5~6.3, 경남아너스빌 4.8~5.8

 

4. 한강신도시의 부동산 시장전망

한강신도시는 2기신도시로 개발된 지역 중 투자자에게 많은 관심을 받지 못한 지역이다. 부동산 침체에 따른 여파로 인해 2015년 초까지 3년 넘게 미분양 아파트가 넘쳐났다. 그러나 2015년 정부가 택지지구 개발을 잠정 중단하면서 개발되고 있던 신도시에 프리미엄 효과를 가지게 되었다.

2016년부터 시작된 전세가의 상승으로 인해 30~40대 젊은 층의 실수요자들이 중소형평형을 중심으로 한강신도시 미분양 아파트를 매입하면서 상당히 해소되었으나, 한강 르네상스 계획이 백지화되면서 아파트 가격을 상승시킬 수 있는 개발 호재가 사라졌었다. 그러나 2018년 김포 도시철도가 개통된다면 김포공항역을 통해 5호선과 9호선으로 환승이 가능해 서울로의 접근성이 크게 상승될 것으로 예상된다. 특히 이러한 접근성의 증가는 부동산 가격이 상승할 수 있는 개발 호재로 작용할 것이다.

한강신도시는 입주 후 안정화되는 3~5년 후인 2020년 하반기까지는 자연스러운 가격 상승을 기대할 수 있겠지만, 미사지구나 위례신도시의 개발로 인해 높은 가격 상승을 기대하기는 어려운 실정이다. 다만 마곡지구의 완성에 따른 배후수요 흡수 여부에 따라 시장 상황이 달라질 수 있다.

*21년4월 현재
김포한강신도시는 별다른 상승을 해오지 못하다가 20년6월 규제의 여파로 급격한 상승을 나타나게 되었다. 평균 2억원가량이 1~2달만에 상승했는데 그 이후에도 별다른 움직임은 없는 상태다. 20년6월 대부분의 지역들이 규제지역으로 대거 묶이게 되면서 비규제지역이었던 김포로 관심이 많이 쏠리면서 투자자들이 대거 진입하게 된 결과로 보여진다. 필자의 예상과 달리 위례는 엄청난 가격상승을 만들어내고 있고 한강신도시는 지지부진한 상황이다.