하남보다는 서울이고 싶은 미사강변도시

 

1. 미사강변도시 개발 스토리

1) 명칭 유래

'미사'라는 명칭은 아름다운 물결과 모래로 이루어진 섬에서 유래되었으며, 원래는 항강에 위치한 독립된 섬이었으나 1982년 시작된 한강종합개발사업으로 인해 육지와 연결되었다. 이 지역은 2009년 보금자리주택 시범지구의 선정과 동시에 개발제한구역에서 해제되었다.

 

2) 미니신도시의 탄생

미사강변도시는 그린벨트를 해제하는 보금자리주택 시범지구로 하남미사, 고양원흥, 서울서초, 서울강남과 같이 서울 및 서울에 근접한 지역에 위치하고 있다. 미사강변도시는 서울 도심에서 12~18km 이내에 위치한 지역으로 대중교통 및 차량을 통한 접근성이 뛰어난 지역이다. 또한 서울춘천고속도로, 서울외곽순환고속도로, 올림픽대로, 강동대로 등이 인접해 있으며 지하철 5호선이 개통될 예정으로 9호선 추가연장의 후보노선인 강일동역이 인접해있다.

미사강변도시는 85%가 개발제한구역에 해당되어 있었으며 주로 비닐하우스, 창고, 공장 등이 밀집해 있어 녹지로써의 기능이 훼손되었다. 따라서 개발을 통해 훼손지역을 복구해 저탄소 녹색성장을 위한 시범도시로 구현하고자 하여 도심에 인접하고 있어 직주근접의 자족적 도시 및 주거상업문화가 통합되어진 컴팩트 시티를 목표로 진행되었다.

또한 사회구조의 변화 및 라이프스타일의 변화로 인해 증가하고 있는 1~2인 가구의 수요에 대응하기 위해 다양한 계층에 대한 수요자 맞춤형으로 주택을 공급하고, 서울의 가중되고 있는 주택의 수요를 흡수할 수 있는 부담가능한 주택을 공급하는 것을 목표로 하고 있다.

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3) 개발 계획

구분	내용
목적 및 특성	-도심인근에 부담가능한 주택 공급 -다양한 계층에 수요자 맞춤형으로 주택 공급 -저탄소 녹색성장을 위한 시범 도시로 구현 -직주근접의 자족적 도시 및 Compact City 조성
위치	경기도 하남시 망월동, 풍산동, 선동, 덕풍동 일원
면적	5.46㎢
주택건설	37,118세대(공공주택 26,173)
수용인구	96,000명
사업시행자	한국토지주택공사
사업비	7.5조원
개발기간	2009년~2017년

미사강변도시 토지이용계획

 

 

2. 5호선 연장으로 서울 생활권이 되는 미사강변도시의 지역특성 살펴보기

1) 행정구역 및 인구

미사강변도시는 경기도 하남시 망월동, 풍산동, 선동, 덕풍동 일대에 조성되어 있으며 망월천을 따라 동쪽과 서쪽으로 구분할 수 있다.

미사강변도시는 보금자리주택 시범지구로 민간분양보다 공공분양 및 임대 주택을 중심으로 주택을 공급하였으며, 약 9만 5천여 명의 인구를 수용할 예정이었다. 공공주택은 총 26,173세대가 공급될 예정으로 그 중 공공분양이 12,731세대, 공공임대가 13,442세대로 구성되어 있다. 공공임대 주택은 국민임대 주택이 총 6,111세대를 차지할 예정이며 나머지는 영구, 10년 분납, 전세형이 공급될 예정이었다. 민간분양은 단독을 포함해 총 10,945세대 분양되었다.

 

2) 특화시설

-자전거 중심의 녹색교통도시
미사강변도시는 다른 도시와의 차별성을 줄 수 있는 특성화 계획으로 자전거 중심의 녹색교통도시를 만들고자 했다. 이는 도시에 흐르고 있는 망월천과 도시 외곽을 감싸 흐르고 있는 한강을 활용해 도시의 특성을 부각시키고자 하는 계획이다. 우선 망우천과 한강변을 중심으로 녹지를 형성하고 각 블록으로 하천을 순환시키는 수순환체계를 구축하였다. 또한 녹지 및 하천을 중심으로 하여 보행로 및 자전거 도로를 설치하고자 하며 블록과 하천, 한강으로 연결되는 녹색도로 체계를 형성해 미사강변도시를 특화하고자 했다.

 

3) 학군

미사강변도시는 초등학교 7개, 중학교 2개, 고등학교 2개 총 11개의 학교가 신설될 예정이다. 이외의 어린이 집과 유치원도 상당수가 신설될 예정이지만 기존 신도시의 학교 신설 상황을 살펴보았을 때 주거단지 조성 및 입주 상황에 따라 신설이 지연되거나 취소가 될 수 있는 상황이 발생할 수 있다.

미사강변도시는 2015년 말과 2016년 초를 중심으로 아파트 입주가 시작되기 때문에 이를 고려해 2015년 말부터 학군이 조성되기 시작하였다. 미사강변도시는 강동과 인접하고 있어 연계되는 학군을 형성할 것으로 예상되며 입주가 시작됨에 따라 배후 근린상권도 함께 조성될 것이기 때문에 중심상가를 중심으로 학원가가 형성될 가능성이 높을 것이라고 예측한다.

*21년4월 기준 학원가 분포

미사강변도시 학원가 분포

 

4) 개발 호재

-5호선 연장 (2016년)
미사강변지구는 서울 강동구와 하남시 경계에 위치하고 있으며 차량으로 올림픽대로와 서울외곽순환도로로의 접근성이 뛰어나 서울 도심으로의 접근이 매우 용이한 지역이다. 하지만 미사강변도시와 연결되는 대중교통 수단이 없어 차량이 아닌 대중교통을 이용한 서울 도심으로의 접근성이 떨어진다.

하지만 최근 지하철 5호선을 연장해 강일역과 미사역, 풍산역 등으로 이어지는 지하철 연장계획이 발표되면서 개발호재가 부동산 가격에 영향을 미쳤었다. 기존의 지하철 5호선은 상일동역을 종점으로 하고 있으나 동쪽으로 강일, 미사 등으로 이어지는 연장노선이 확정되어 대중교통을 이용해 서울 도심으로의 접근성이 높아질 예정이다.

따라서 이러한 계획으로 인해 미사강변지구는 한강을 끼고 있는 자연적인 여건과 접근성을 향상으로 미사역이 개통예정인 2018년까지 아파트 가격에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

*21년4월 현재
5호선 하남검단산역까지 완공됨. 

미사강변도시 5호선 노선

 

-각종 일자리 호재 (2021년)

하남미사강변도시 인근 일자리 계획

 

 

3. 미사강변도시의 아파트, 한강 조망권이 중요하다?

1) 미사강변도시 아파트 공급현황 및 시장상황 (2016년 기준)

하남시는 미사강변도시의 개발로 2011년부터 2012년까지 5,771세대를 분양했으며 2013년 추가적으로 5,382세대를 분양했다. 따라서 미사강변지구는 2008년부터 13년까지 총 11,562세대를 분양했으며, 1~2인 가구의 수요에 따라 30평형 초반이 6,390세대로 전체의 55%를 차지하고 있다. 미사강변도시의 분양 시기는 금융위기로 인한 부동산 침체기를 벗어나 부동산 경기가 회복되는 시기에 진행되었기 때문에 성공적인 분양의 모습을 보여주었다.

 

2) 미사강변도시 분양가

평당 평균 분양가는 1200~1300만원대 중반 수준으로, A1블럭(GS리버뷰)과 A6블럭(대우2차푸르지오)는 1,360만원 수준에 분양되어 가장 높은 분양가를 나타내었다. 이는 시공사 브랜드 파워도 있지만 한강 조망이 가능한 아파트라는 점 때문이다. A30블럭(대우1차 푸르지오)이 1300만원 수준으로 동일 브랜드인 A6블럭보다 낮은 것도 한강 조망에 따른 차이로 볼 수 있다.

*21년4월 현재
A30(미사푸르지오)의 평당가가 더 높은 것으로 조사되었다. 한강프리미엄은 없지만 호수공원, 상권, 학원가, 5호선 이용, 9호선연장 호재, 고덕비즈밸리 등의 여러가지 영향이 있는 것으로 생각된다.

미사강변도시 아파트 시세

 

4. 미사강변도시의 부동산 시장전망

보금자리주택으로 개발된 하남미사지구는 2015년 현재 5천만 원 이상의 프리미엄이 형성되었을 정도로 아파트 시장의 분위기가 좋다. 또한 고덕지구 및 강동지역 아파트 재건축으로 인한 이주수요의 흡수로 전세물량이 없어 전세가는 폭등하고 있으며, 당분간은 가격이 계속 상승할 것으로 예상된다.

그리고 신도시의 공통된 특징으로, 입주 3~5년에 아파트 가격이 최고수준을 나타낼 것으로 예상되기 때문에 2015년 말 본격적 입주가 시작된다면 2018년 5호선 미사역 연장 개통과 맞물려 미사지구의 부동산 가격 상승이 최고조에 이를 것으로 예상된다.

무엇보다 서울시에 위치해 있다고 할 정도로 서울과 매우 근접한 지역에 위치해 있으며 이러한 장점으로 인해 평당 1300만원대의 분양가에서 현재 1500만원 수준까지 상승했다. 개발호재에 따라 부동산 가격이 최고조에 이를 것이라고 예측되는 2018년에는 1800만원 내외까지 상승할 것으로 예측되며 재건축이 시작될 고덕지구와 함께 강동지역의 대규모 주거타운의 위상을 가지게 될 것으로 전망한다.

*21년4월 현재
평당 3000~3500만원대에 시세가 형성되어 있으며, 고덕의 엄청난 입주시기인 19년 중반기에 약간의 가격 조정이 있었던 것을 제외하고는 현재까지 꾸준한 상승세를 보이고 있다.

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