몸은 인천 마음은 서울인 인천의 유아독존, 송도신도시

 

1. 송도신도시 개발 스토리

1) 명칭 유래

송도(松鳥)라는 명칭은 일제강점기에 수원과 인천을 연결하는 수인선의 개통과 함께 송도역이 설치되면서 생겨난 것으로 알려졌다.

 

2) 신도시의 탄생

1994년부터 부족한 택지를 마련하기 위해 주로 갯벌이었던 송도 지역을 매립하기 시작했고, 동북아 비즈니스 중심국가 실현방안으로 2003년 인천경제자유구역을 지정 및 고시했으며 송도, 영종, 청라 등 3개의 지역을 선정했다. 송도는 국제비지니스 중심도시로, 영종은 물류중심지구로, 청라는 레저문화 및 금융 중심지구로 기본방향을 설정했다.

특히 송도의 경우 중국과 일본, 한국의 중심지에 위치하고 있기 때문에 지리적 특성을 반영해 국제업무, 지식기반산업 중심지로 IT, BT 등 첨단산업의 중심지로 개발하고자 했다.

송도신도시는 교통적 측면에서 경인고속도로, 제2경인고속도로, 서해안고속도로 및 서울외곽순환고속도로 등 기존의 고속도로를 이용해 서울, 부천, 수원 등지와 1시간 내 통근이 가능하며, 제3경인고속도로와 인천대교에 의해 광역적인 교통의 접근성이 매우 우수한 이점을 가지고 있다.

이러한 송도신도시는 서울의 배후에 위치하고 있으며 종전의 신도시개발과 같이 과밀 인구문제와 주택공급의 해결을 위한 신도시 건설이 아닌 미래지향적인 첨단기술산업, 지식정보산업, 국제자유무역, 비즈니스 도시를 목표로 하고 있는 구제적인 도시로 개발되었다.

 

3) 개발계획

구분	송도국제도시
위치	연수구 송도동 일원
면적	53.4㎢
사업비	10조 4,253억원
사업기간	2003년~2020년
계획인구	25만9천명(101,780세대)
사업시행자	인천광역시, (재)송도테크노파크, NSIC, 송도랜드마크시티(유), 국토해양부, 송도국제화복합단지개발(주), 송도글로벌대학캠퍼스(주)
주요개발계획	국제업무단지, 지식정보산업단지, 송도바이오프론트, 국제화복합단지, 첨단산업클러스터, 랜드마크시티, 인천신항등

 

출처 인천경제자유구역청

송도국제도시 토지이용계획

728x90

 

2. GTX 개발로 인천 꼬리표를 지우고 싶은 송도의 지역특성 살펴보기

1) 행정구역 및 인구

2003년 인천경제자유구역 지정과 함께 연수구의 동춘동, 남동구의 고잔동, 논현동 지역과 이어지는 간석지를 매립해 조성하는 송도신도시가 개발되었고 2007년 1월 연수구의 동춘2동을 분동해 송도동이 신설되었다. 송도동은 법정동과 행정동의 기능을 수행해오다가 2012년 1월 행정동인 송도1동과 송도2동으로 분동되었다.

송도신도시의 인구특성을 살펴보면 주요 경제활동 인구인 30~50대 인구 중에서도 40대의 인구가 30대, 50대에 비해 상대적으로 많다. 이러한 인구비율은 인접해 있는 연수구와 인천광역시 전체와 비교했을 때, 다른 신도시에 비해 40대의 인구비율이 높은 것으로 나타났다. 그리고 그들의 자녀세대인 10대의 인구비율을 비교했을 때 상대적으로 높은 편이다. 이처럼 40대의 인구비율이 높은 이유는 인근에 거주하고 있던 세대가 같은 가격대에 보다 좋은 주거환경 및 교육환경을 위해서 송도신도시로 유입되었기 때문이다.

송도신도시의 경우 20대 인구비율이 상대적으로 낮은 것으로 나타났는데 이는 송도신도시의 개발이 아직 진행 중인 상태에 있기 때문에 상업시설 및 편이시설이 미흡하며, 대중교통을 선호하는 20대의 생활환경에 적합하지 않기 때문이다. 하지만 서울과 송도를 연결하는 GTX 개발이 추진 중에 있고 아직 개발이 완료되지 않은 지역에 중심상업시설 등이 건설될 예정이고 또한 국내외 대학들의 분교가 입지할 것이기 때무에 향후 20대 및 30대의 수요를 충분히 끌어들일 수 있을 것으로 예상된다.

 

2) 입지 및 거주특성

송도신도시는 인천의 서남부 서해지역의 간석지를 매립하여 조성된 곳으로 서울의 도심과는 약 30km가 떨어져있으며 인천의 도심과는 약 8km 떨어진 곳에 위치하고 있다. 정부는 송도신도시를 동북아 허브 거점도시로 개발하고자 신도시 개발 계획을 진행했다. 그러므로 지리적으로 서울과의 접근성은 다소 떨어지지만 자족도시의 기능을 갖춘 최첨단의 도시로써 향후 성장 잠재력을 가지고 있다.

송도신도시의 서측에서는 인천국제공항, 영종경제자유구역이 위치해 있으며 인천대교를 통해 15분 안에 접근할 수 있는 인접지역에 위치하고 있다. 또한 서울의 도심과는 경인고속도로, 제2경인고속도로를 통해 연결되어 있으며, 서울외곽순환도로로의 접근도 용이한 편이다. 또한 서해안고속도로를 통해 남쪽지역과의 연결성도 비교적 편리하다.

송도신도시에는 약 6만9천 호 세대의 주택이 건설되었고 이중 단독주택이 2.32%인 1600세대, 공동주택이 44800세대, 주상복합이 22700세대를 차지하고 있다. 또한 송도센트럴파크, 해돋이공원, 미추홀공원, 새아침공원 등의 녹지 공간이 조성되어 있고, 송도센트럴파크를 중심으로 40층 이상의 고청의 주상복합 및 공동주택이 위치하고 있다. 이외 지구에는 중고층의 주택이 배치되어 있다.

 

3) 학군

송도신도시에는 명선, 신정(국제업무지구), 먼우금, 송명초등학교 등 7개의 초등학교, 신정(국제업무지구), 박문중학교 등 4개의 중학교, 인천포스코(자사고), 신송, 연송고등학교 등 5개의 고등학교가 위치해있다. 또한 연세대 국제캠퍼스, 인천대학교, 겐트대 글로벌캠퍼스, 한국뉴욕주립대, 한국조지메이슨대 등의 대학교가 위치하고 있어 국제도시의 면모를 보여주고 있다.

신도시가 대부분 초등학교와 중학교를 중심으로 학군이 형성된다는 점에서 송도신도시는 일반적인 신도시와 차이를 보이고 있다. 이는 송도신도시가 경제자유구역으로 국제 비즈니스 중심도심도시로 개발목표를 가지고 있으며, 국내 학생 및 세계 유수의 학생들을 유치하기 위해 국내 및 국외 대학교의 분교가 위치해있기 때문이다. 또한 초등학교 교육과정에서 고등학교 교육과정까지 이수할 수 있는 채드윅 송도국제학교가 개설되어 많은 관심을 받고 있어 인천의 새로운 명문학군으로 급부상했다.

이러한 위상에 따라 송도신도시에 있는 학교들은 인천8학군의 하나인 명문학군으로 성장했으며 인근의 근린상가들도 학원으로 계속적으로 변모해 학원가가 형성하고 있다. 특히 송도센트럴파크 인근의 근린상가들이 과거 요식업 중심에서 학원으로 변화해 송도의 교육 열풍을 주도하고 있다.

최근에는 강북지역에서 강남으로 진출하지 못하는 경우 송도지역으로 진출하는 수요 또한 꾸준히 나타나고 있는 추세다. 또한 2015년 3월 자사고인 인천포스코고등학교가 개교했고 초등학교~고등학교까지 과정이 있는 채드윅 국제학교도 또한 송도신도시 명문학군 위상에 기여하고 있다.

 

4) 개발 호재

-GTX 재추진 (송도~삼성 노선 변경)
송도신도시는 인구 8만명이 넘는 국제도시로 성장하고 있으나 대중교통을 통한 서울로의 접근성이 취약점으로 나타나고 있다. 이에 인천시는 시속 180km가 넘는 고속철도인 GTX 도입이 시급하다고 판단해 송도에서부터 부평, 여의도, 서울역, 청량리로 이어지는 노선을 정부에 제안했으나 사업성 검토결과 비용편익이 기준에 미치지 못해 사업추진이 무산되는 것으로 보였다. 하지만 인천시는 당초 노선에 비해 승객의 수요가 상대적으로 많고, 서울 남부금행철도 S노선을 같이 사용해 경제서을 높일 수 있는 송도~삼성 GTX 노선을 제안해 재추진을 모색하고 있다.

사업이 승인된다면 인천시는 GTX 개통을 통해 송도와 강남 삼성을 연결하는 노선이 신설되면서 송도에서 삼성까지 30분 안에 도착할 수 있으며 이는 기존 버스 및 지하철을 이용했을 때보다 절반정도 시간을 절약할 수 있게 된다.

수도권GTX 노선

 

 

3. 송도아파트, 학군이 경쟁력이다!

1) 송도신도시의 아파트 시장상황

송도신도시는 송도1,2,3동에 단독주택을 제외한 아파트 44,800세대, 주상복합 22,700세대가 공급되었다. 송도신도시의 평당 평균 매매가는 송도와 인접해 있는 청라, 영종과 비교했을 때 더 비싼 편이다. 이러한 가격은 인천시 계양구, 남동구, 부평구, 논현지구와 비교했을 때보다도 높은 가격이다. 다른 신도시인 검단신도시와 한강신도시와 비교했을때도 아파트의 가격이 높은 편이다.

이처럼 송도신도시가 같은 경제자유구역인 청라와 영종 그리고 인천의 다른 지역에 비해 아파트의 가격이 높은 이유는 우선 학군이다. 다음으로 대규모 복합상업시설, 업무시설, 편의시설 등의 건설로 인해 생활의 쾌적성이 다른 지역에 비해 상대적으로 높다는 점이다. 또한 GTX 개통을 통해 서울과의 접근성이 향상될 것으로 예상되기 때문에 이러한 기대 심리를 반영해 아파트 가격이 형성되어 있다고 할 수 있다. 마지막으로 풍부한 녹지와 공원이 주거시설과 인접한 곳에 위치하고 있으며 브랜드 파워로 인해 지금의 송도신도시의 아파트 가격이 형성되었다.

 

2) 송도신도시의 지역별 아파트 시장분석

①송도1동

송도신도시는 송도1동, 2동, 3동으로 나누어진다. 이 중 송도1동은 2동과 3동 사이에 위치하고 있으며 다른 동과 달리 상대적으로 저층의 주거형태를 유지하고 있다. 아파트 단지는 해돋이공원과 미추홀공원을 중심으로 나누어형성되어 있으며, 해돋이 공원 위쪽으로 더샵퍼스트월드, 풍림아이원, 금호어울림, 현대아이파크, 한진해모로 등의 아파트 단지가 위치해 있고, 미추홀공원 남쪽으로 웰카운티단지가 위치해있다.

송도1동의 아파트 가격을 살펴보면, 더샵퍼스트월드가 가장 비싼 것으로 나타났으며 다음으로 웰카운티 4단지이다. 더샵퍼스트월드는 60층 이상의 고층 주거단지로 송도센트럴파크와 해돋이공원 등이 인접해 있으며, 대로변에 위치하고 있어 생활의 편의성측면에서 다른 아파트 단지에 비해 상대적으로 유리한 입지에 위치하고 있다. 웰카운티 4차 단지는 인천카톨릭대학교 캠퍼스와 해송고등학교와 인접하고 있어 교육적인 측면에서 입지가 좋으며 1,2,3단지와 달리 30층의 고층으로 형성되어 있어 상대적으로 평균 매매가가 높게 나타나고 있다.

그외의 아파트 단지로, 한진해모로 > 웰카운티 1단지 > 웰카운티 2단지 > 아이파크송도 > 송도금호어울림 순이다. 송도1동의 평균 가격은 2,3동에 비해 낮은 수준을 형성하고 있으나 향후 GTX 개발이 확정되어질 경우 역과의 접근성이 뛰어나기 때문에 아파트 가격이 상승할 것으로 예상된다. 입지적으로 2,3동과 근접하고 있음에도 가격이 상대적으로 낮기 때문에 향후 2,3동의 가격 수준까지 상승할 여력이 있다.

 

② 송도2동

송도2동의 아파트는 송도센트럴파크의 위쪽에 채드윅송도국제학교를 중심으로 분포하고 있으며, 1,3동에 비해 가장 높은 가격대를 형성하고 있다. 아파트 단지는 송도자이하버뷰, 더샵센트럴파크, 더샵엑스포 등이 위치해 있으며, 송도자이하버뷰 1단지가 가장 높은 가격을 형성하고 있다. 다음으로 더샵센트럴파크 2차다. 이는 두 아파트 단지가 입지적으로 큰 차이를 보이지 않고 있다는 점에서 주거환경 및 생활의 쾌적성 측면에서 가격차이가 형성되어진 것으로 보인다.

그외의 아파트 단지로 더샵센트럴파크 1차 > 송도자이하버뷰 2단지 > 더샵엑스포 > 송도푸르지오하버뷰 순이다. 이러한 가격차이는 브랜드파워에 대한 차이가 크게 작용한 것으로 보이며 센트럴파크와 멀어질수록 가격이 하락하는 것으로 나타났다. 하지만 2018년 송도국제병원, GTX 개통 등의 개발호재가 예상되고 있는 지역으로 향후 부동산 가격 상승을 기대할 수 있는 지역이다.

*21년4월 현재
채드윅국제학교을 둘러싼 아파트라인이 높은 가격을 형성하고 있다. 더샵센트럴파크의 연식이 높아지다보니 주상복합 등 여러가지 이유로 현재는 아파트 가격에 비해서는 밀리는 편으로 보인다.

송도2동 아파트 시세

 

③ 송도3동

송도3동은 1,2동과 달리 최근 개발이 진행도고 있는 곳으로 연세대 국제캠퍼스를 중심으로 위치하고 있으며 1동보다 높은 아파트 가격을 형성하고 있다. 송도3동에는 송도해모로월드뷰, 송도롯데캐슬, 송도캐슬앤해모로 아파트 단지 등이 건설되어 있다.

송도3동에 위치한 아파트 단지는 송도1동에 비해 30층 이상의 고층으로 이루어져 있으며 연세대학교를 끼고 있다는 점이 가장 큰 장점으로 작용하고 있다. 또한 건너편에 위치한 아이파크, 한진해모로와 달리 2012년 이후에 완공된 건물로 상대적으로 가격이 높게 형성되어 있다.

송도캐슬앤해모로 아파트는 송도3동의 다른 아파트와는 달리 약간 가격이 낮은데, 이는 입지적으로 대중교통과 차량의 접근성이 떨어지는 곳에 위치하고 있기 때문이다. 이 지역 또한 GTX 개통에 따른 부동산 가치가 상승할 것으로 예측된다.

 

 

4. 송도신도시의 부동산 시장전망

2000년대 중반 송도신도시는 부동산 시장 투기과열의 중심에 있었지만 글로벌 금융위기 이후 시장에 직격탄을 맞아 한동안 투자자들이 선호하는 부동산 투자시장에서 제외되었다. 그러나 송도신도시의 개발이 상당히 진행되면서 아파트 시장도 안정돼 가격이 상승하기 시작했고 명문학군이 형성되었으며, 인천 최고의 주거지역으로 인식되어 주거수요가 지속적으로 증가하고 있다.

송도신도시는 2기신도시나 기타 택지지구에 비해 결코 뒤지지 않는 주거여건이 우수한 지역으로 앞으로도 인천의 랜드마크적 위상을 가지면서 아파트 시장도 급격한 하락없이 안정화를 지속할 것으로 보인다. 그리고 2015년 초에 재추진하고 있는 GTX 송도~삼성노선의 사업추진이 확정되면 부동산 상승 호재의 효과가 발생하게 될 것이며, 2020년대 초까지 아파트 가격 상승이 지속될 수 있을 것으로 예상된다.