송도신도시의 최대라이벌, 청라국제도시

 

 

1. 청라국제도시 개발 스토리

1) 명칭 및 유래

청라국제도시는 서해안에 위치해 있던 청라도라는 섬에서 유래되었다.

 

2) 신도시의 탄생

정부는 동북아 비지니스 중심국가 실현방안으로 2003년 인천경제자유구역을 지정및고시했으며, 송도, 영종, 청라 3개의 지역을 선정했다. 이 중 청라국제도시는 세계 최고 수준의 첨단 정보통신기술 및 인프라를 구축한 금융단지를 건설해 외국인 주거단지, 엔터테인먼트 시설 및 편리한 지설시설을 설치 및 제공하기 위해 계획되었다.

이러한 청라국제도시는 수도권 서부지역의 요충지와 서울 배후에 위치하고 있어 경제적 확산을 기대하며 각종 엔터테인먼트와 스포츠, 첨단화훼, 국제금융의 거점으로 개발을 추진했다.

 

3) 개발 계획

구분	내용
위치	서구 경서동 일원
면적	17.8㎢
사업비	10조 4,253억 원
사업기간	2003년~2015년
계획인구	9만명(33,210세대)
사업시행자	인천광역시, 한국토지주택공사, 한국농어촌공사
주요개발계획	업무(금융)단지, 테마파크형 골프장, 첨단산업단지, 로봇테마파크, 유통산업 등

청라국제도시 토지이용계획

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2. 7,9호선의 연장으로 재도약을 꿈꾸는 청라의 지역특성 살펴보기

1) 행정구역 및 인구

청라국제도시는 2003년 인천경제자유구역으로 지정되면서 청라도의 역사성을 이어받아 세계의 푸른 보석이 되라는 의미로 명칭이 정해졌으며, 인천광역시 서구의 청라1동, 청라2동의 일원을 포함하고 있다.

인구특성을 살펴보면 주요 경제활동 인구인 30~50대 인구 중에서 30대와 40대의 인구가 다른 연령대에 비해 상대적으로 많은 비율을 차지하고 있으며 그 중 30대의 인구가 가장 많은 것으로 나타났다. 이는 인천광역시 전체와 서구의 인구특성을 살펴보았을 때 40대가 많은 것에 비해 상대적으로 젊은 30대의 인구가 상대적으로 높은 것으로 나타났다. 이는 청라국제도시가 영종도에 인접해있기 때문에 인천국제공항에 근무하는 30대의 인구가 집중적으로 분포하고 있는 것으로 보인다. 또한 30대가 많이 거주하고 있어 그들의 자녀세대인 10대 이하의 영유아가 10대보다 높은 인구비율을 보이는 것으로 나타났다.

20대의 인구비율은 상대적으로 낮은 것으로 나타났는데, 이는 청라국제도시의 개발에 따라 주택은 공급되었으나 상대적으로 상업시설, 편의시설 등이 미흡하며, 대중교통을 선호하는 20대의 생활환경에 적합하지 않기 때문에 비율이 낮은 것으로 보인다. 

 

2) 입지 및 거주특성

청라국제도시는 인천광역시 서구의 서쪽 끝 내륙에 위치해 있으며 서울의 도심과는 약 25km가 떨어져있고 부평과 인천 도심과 매우 근접한 곳에 위치하고 있다. 정부는 인천자유경제구역 지정을 통해 청라국제도시를 국제금융의 중심지로 개발하고자 했고, 각종 레저시설을 조성해 관광수요를 유입하고자 했다.

또한 인천항을 거점으로 하는 해상로를 통해 서울과 연계할 수 있는 방안을 마련했으며 경인고속도로의 직선화사업과 인천공항고속도로 등을 통해 송도와 영종에 비해 서울로의 접근성이 매우 용이하게 되어 있다.

청라국제도시의 주거지는 단독주택용지의 경우 일반형 주택지와 다양하고 이국적인 주거유형 도입이 가능한 블록형 주택지, 4개 또는 8개 필지를 단위로 커뮤니티 공간을 공유하는 전용 주택지로 구분된다. 각 주택지는 주변 녹지축과 연계돼 편리하고 쾌적한 거주환경을 조성하고 있다. 또한 공동주택용지는 학교, 공원 등 생활편의시설과의 조화를 고려한 적정평형 규모로 배분하고, 바람통로, 도시스카이라인, 조망 등을 고려한 적정 층고배분으로 친환경적이고 쾌적한 단지로 조성되었다.

공급된 주택의 현황을 살펴보면 총 22,980세대 중 아파트가 33개의 단지로 20,946세대에게 공급되었고 주상복합이 총 3개의 단지로 2,034세대에게 공급되었다. 공급예정인 주택의 현황을 보면 총 6,807세대 중 아파트가 8개 단지로 5,725세대가 공급되었으며 주상복합이 1개 단지로 1082세대 공급되었다.

공급된 주택의 규모를 살펴보면 총 22,980세대 중 85초과 주택이 13,664세대, 60~85이하가 7,107세대, 60이하가 3,926세대 공급되었다. 85초과 주택은 5,090세대다.

 

3) 학군

청라국제도시에는 초등학교 6개, 중학교 3개, 고등학교 4개, 외국인학교 1개 총 14개의 학교가 위치해 있다. 또한 10세 이하의 영유아가 상대적으로 많이 거주하고 있기 때문에 유치원 및 어린이집도 계속적으로 신설될 예정이다. 

청라국제도시는 송도 및 영종과 달리 대부분의 개발이 완료된 상황이었으며 크게 3개의 학군이 이미 형성되어있었다. 우선 청라초중고등학교는 인천시의 학력평가에서 초중학교 1위를 했으며, 청라고등학교는 2위를 하는 등 수준 높은 학군을 형성하고 있다. 다른 학교의 경우에도 이를 따라가고 있다. 또한 달튼외국인학교가 2011년 객했는데 송도의 채드윅 외국인학교와 함께 국내 학력이 인정되는 곳으로 국내 대학 및 해외대학 입학이 선택가능해 청라국제도시의 명문학군으로 자리잡았다.

이러한 위상에 따라 청라국제도시의 학군은 인천광역시에서 그 위상을 높이고 있으며 이미 명문학군으로 부상한 송도신도시와 같이 인천의 명문학군으로써의 입지를 다지고 있다.

 

4) 개발 호재

교통여건 개선과 관련해서는 다양한 계획들이 있지만 대표적인 것이 9호선 급행노선의 연장개통과 7호선의 연장개통이다. 7호선의 경우 예전부터 연장을 검토해왔으며 최근 노선변경을 통해 청라노선이 확정되었다.

-지하철9호선 급행노선의 연장
현재 인천국제공항으로 통하고 있는 철도노선은 공항철도가 유일하며 공항철도를 통한 서울 도심과의 접근성은 편의성이 떨어진다. 9호선의 연장으로 인해 공항철도는 김포공항에서 9호선과 5호선과 만나게 되는데, 5호선은 서울의 구도심을 9호선은 서울의 강남방향으로 연결된다.

여기서 9호선과 공항철도와의 연결에 있어 환승을 하지 않고 직접 연결되는 방식으로 개발이 이루어질 예정이며, 이러한 직접연결의 방식을 통해 청라국제도시와 서울강남과의 접근성은 기존의 접근 방법보다 향상될 것으로 기대된다. 따라서 향후 9호선과 공항철도와의 직접연결은 청라국제도시의 부동산 가격 상승을 주도할 것으로 전망된다.

-지하철 7호선 연장계획(안)
인천광역시는 청라국제도시까지 7호선을 연장하는 사업을 추진하고 있다. 인천시에 따르면, 2018년 지하철 7호선의 노선을 서울 석남동, 청중로, 청라역까지 10.6km 추가 연장하는 사업을 계획하고 있다. 하지만 국토교통부가 사업성이 낮다는 이유로 예비타당성 조사 대상으로 선정하지 않아 사업이 중단된 상태지만 최근 대규모 상업시설의 조성으로 인한 유동인구의 급증으로 경제성이 증가하고 있어 개발에 청신호가 켜졌다.

따라서 지하철 7호선이 연장을 통해 청라역까지 연결되는 변경노선이 추진 중에 있으며 서울 도심으로의 접근성이 향상되어 청라국제도시의 부동산 가격에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다.

청라국제도시 7호선연장 노선

 

-청라국제도시의 주요시설 개발
현재 청라국제도시에는 국제금융도시의 성장 및 지역의 활성화를 위해 다양한 대규모 사업이 진행되고 있다. 이러한 개발계획의 일환으로 신세계복합 쇼핑몰과 청라 의료복합타운, GM대우 연구소 등이 개발예정에 있으며 이외에도 금융단지, 하나금융타운, 첨안산업단지 등의 개발호재가 진행되거나 추진 중에 있다.

대규모 시설의 개발과 지하철 노선의 연장과 같은 개발호재와 함께 시너지 효과를 낸다면 부동산 시장이 점차 살아나면서 청라국제도시의 부동산 가격의 상승이 예상된다.

청라국제도시의 주요시설

 

 

3. 청라아파트, 중소형평형이 주도한다!

1) 청라국제도시의 아파트상황

글로벌 금융위기의 여파로 다른 신도시에 비하여 미분양 물량이 굉장히 많은 편이었다. 부동산 시장 침체의 원인이 가장 크지만 공급규모가 중대형평형 위주로 계획되어 중소형평형을 선호하는 최근 트렌드에 맞지 않아 수요자가 외면하는 양상을 보였으며, 이로 인해 많은 투자자들이 손해를 보는 경우가 발생했다.

그러나 가격이 하락하고 시간이 지나면 공실이 줄어들게 된다는 시장논리처럼 2013년까지 청라국제도시가 미분양의 무덤이다가, 2014년 들어서면서 아파트시장이 점차 나아졌고 중소형평형을 중심으로 미분양 물량도 꾸준히 소진되었고, 아파트 시장이 상승 분위기로 변하면서 청라국제도시의 인기도 예전에 비해 상당히 높아지고 있는 추세다.

그러나 경제자유구역이 서울의 수요를 흡수하지 못하고 인천 수요만 흡수하는 반쪽자리 시장이라는 점에서 성장 한계가 있어 보인다. 다만 향후 7,9호선 연장에 의한 서울로의 접근성 개선을 통한 청라부동산 시장의 전망을 긍정적으로 기대해본다.

 

2) 청라국제도시의 지역별 아파트 시장분석

①청라1동 (대부분 중소형평형단지로 미분양이 없었음)

청라국제도시는 중보대로를 중심으로 동쪽으로 청라1동, 서쪽으로 청라 2동이 위치해있다. 송도나 영종과 달리 대부분 중소형평형을 중심으로 주택이 공급되었고, 영종신도시보다 높은 가격을 형성하고 있지만 송도에 비해서는 저렴하다. 과거 부동산 침체 등으로 인해 미분양 물량이 상당수 많이 존재했으나 부동산 경기의 회복과 개발호재 등으로 인해 미분양이 많이 소진되었다.

청라1동의 아파트 가격을 살펴보면 서해그랑블이 가장 비싸고, 힐데스하임과 호반베르디움, 영우예다움 순이다. 그외 청라자이가 있다. 브랜드파워와 준공연도, 주거환경에 기인하여 가격 차이가 나는 것으로 보인다. 

향후 지하철 9호선 및 7호선의 연장 및 대규모시설의 건설에 따라 부동산 가격에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이나 수요의 한계로 인해 가격 상승에 일정부분 걸림돌이 될 것으로 전망된다.

 

②청라2동

청라2동은 중보대로를 중심으로 서쪽에 위치하고 있다. 청라1,2동의 평당 평균매매가는 큰 차이를 보이고 있지 않다. 세부적으로 아파트 가격을 살펴보면 호반베를디움(29블럭)이 가장 높고, 다음으로 청라한화꿈에그린, 청라SKVIEW, 청라우미린 순이다.

청라2동은 대중교통과의 접근성이 상대적으로 떨어진 위치에 입지하고 있기 때문에 교통적인 환경에 의해 가격 차이가 형성된 것이 아니라 주거환경, 브랜드파워, 학군 등에 의해 차이를 보이고 있다. 호반베르디움은 호수공원과 삼곡천을 끼고 단지가 형성되어 있으며 고층의 주거환경과 편의시설 등이 인접해 상대적으로 높은 가격을 보이고 있다.

그외 아파트의 경우 청라힐스테이트, 한라비발디가 있으며, 한라비발디의 경우 브랜드 가치가 상대적으로 약해 낮은 가격을 형성하고 있으며, 힐스테이트의 경우 다른 아파트 단지에 비해 관리 비용 등의 이유로 인접한 다른 아파트에 비해 낮은 가격을 보이고 있다.

 

 

4. 청라국제도시의 부동산 시장전망

2008년 글로벌 금융위기의 가장 큰 피해 지역이었던 청라국제도시는 2014년에 들어와 아파트 시장의 미분양이 서서히 소진되기 시작했고, 2015년에도 실수요를 중심으로 상당수의 미분양 아파트가 소진되어 안정화된 분위기다. 그러나 자족기능의 업무단지들의 개발이 거의 진행되지 않아 단순 베드타운 기능이 계속되고 있으며, 교통 편리성이 떨어져 인천지역 외 서울 및 기타지역의 이주수요를 흡수하지 못했다.

결국 인천시의 한정된 주거수요 내에서 송도신도시와 경쟁할 수 밖에 없었고, 송도신도시에 비해 인기가 없어 부동산 시장 회복과 상승이 아직까지도 완전히 이루어지지 못한 상황이다. 하지만 최근 7호선과 9호선 노선 연장과 다양한 개발 호재들에 힘입어 청라국제도시 아파트 시장의 상승 기대감을 형성하고 있다는 점에서 앞으로 청라국제도시의 부동산 시장은 조금씩 좋아질 것으로 예상된다.

 

*참고 - 청라국제도시의 개발 컨셉과 특징
청라국제도시는 이탈리아의 물의 도시인 베네치아를 롤모델로하여 '한국의 베네치아' 컨셉으로 개발되었으며 사파이어존, 크리스탈존, 루비존 및 에메랄드존이라는 4개의 특색이 있는 공간으로 수공간을 조성했다.