수도권 동북부의 스타, 별내신도시

 

1. 별내신도시 개발 스토리

별내신도시는 남야주시의 급격한 도시화로 인해 증가하는 인구와 사회구조의 변화에 따른 핵가족화 및 1~2인 가구의 증가로 도시의 전체가구수에 비해 부족한 주택을 공급하기 위한 사업의 일환으로 추진되었다.

서울외곽순환도로를 비롯해 국도 4개선이 지나고 있어 서울과의 접근성이 뛰어나고 경춘선인 별내역과 별내선이 개통예정에 있는 지역이다. 또한 뛰어난 자연경관과 주거지로서 양호한 입지여건을 갖추고 있어 서울과 경기 동북부 지역을 연결하는 중심도시로서 개발되었다.

별내신도시는 총면적 5,108천㎡에 수용인구 6만 5천여 명의 도시를 총사업비 16.1조 원을 투입해 조성되었으며, 지역성장 거점의 도시, 경기도 동북부 지역의 광역생활중심도시, 고품격 교외전원도시 조성을 목표로 하고 있다.

구분	내용
목적 및 특성	-국민주택 100만호 건설 정책에 부응 -저소득층 도시민의 주거안정을 위한 대규모 국민임대주택 조성 -대규모 주택단지 조성을 통한 수도권 지역의 주택난 해소 및 지속적이고 안정적인 택지공급
위치	경기도 남양주시 별내면 광전리, 덕송리, 화접리 일원
면적	5,108천㎡
주택건설	25,000호 (국민임대 10,576호: 공동 대비 56.4%)
수용인구	68,535명
사업시행자	한국토지주택공사
사업비	16.1조원
개발기간	2005년~진행 중

별내신도시 토지이용계획

 

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2. 4호선 연장으로 스타가 된 별내의 지역특성 살펴보기

1) 행정구역 및 인구

별내신도시는 경기도 남양주시에 속하고 있으며 2011년 12월 22일에 별내면 화접리, 덕송리 일대가 별내신도시 조성과 함게 별내동으로 신설되었다.

인구특성을 살펴보면 주요 경제활동 인구인 30~50대 인구 중에서 30대 인구가 가장 많은 것으로 나타났다. 이는 별내신도시가 서울로의 접근이 용이하며 공급된 주요 아파트가 60 이하의 소형평형으로 사회초년생 및 신혼부부가 상대적으로 많이 입주했기 때문이다. 이러한 이유로 10세 이하의 아동이 10대와 20대보다 상대적으로 인구가 높은 것으로 나타났다.

20대의 인구수는 상대적으로 적은 수치를 보이고 잇는데, 이는 별내신도시에 지하철역이 없기 때문에 편리한 교통을 선호하는 20대의 수요가 낮은 것으로 보인다. 하지만 2019년에 4호선인 별내역이 개통예정이며 암사와 연결되는 복선전철 또한 사업 중에 있기 때문에 아파트 가격 수준에 맞춘 새로운 인구가 자연스럽게 유입될 것이며, 복합상성업시설과 같은 대규모 상업시설 또한 개발예정으로 30대의 젊은 경제활동 인구와 그 자녀들의 인구비율은 지금과 같이 유지될 것이다.

*21년4월 현재
4호선과 별내선은 여전히 공사 중임.

 

2) 입지 및 거주특성

별내신도시는 수락산과 불암산을 경계로 서울과 인접한 동북쪽에 위치해 있으며 서울시청에서 동쪽으로 약 16km 지점으로 서울 도심과의 접근성이 우수한 곳에 위치하고 있다. 불암산을 경계로 서쪽으로는 서울 노원구와 인접해 있으며 남쪽으로는 경기도 구리시와 경계를 이루고 있고 북쪽으로는 경기도 동북부 지역과 연결되어 있어 서울과 경기 동북부를 연결하는 거점도시로써의 성장 잠재력을 가지고 있다.

수락산, 불암산 등의 산이 인접해 있어 주변 녹지가 풍부하며 공원 녹지 등이 곳곳에 계획되어 있어 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다. 또한 지구 내에 흐르고 있는 덕송천, 용암천 등을 활용해 수변산책공간, 활동곤간 등이 조성되어 있으며, 중앙근린공원 및 체육소공원 등이 곳곳에 위치하고 있어 생활의 쾌적성을 더해주고 있다.

중랑구 신내지구와 구리시 일대 백화점, 대형마트 등을 이용할 수 잇는 인접지에 위치하고 있으며 경춘선 별내역과 개통예정인 4호선 별내역, 복선전철 등이 개발예정에 있다. 

별내신도시에는 약 2만 4천호 세대의 주택이 건설되었고 이 중 공동주택이 93.4%를 차지하고 있으며 60 이하의 소형 아파트가 전체 주택에서 43.1%를 차지하고 있다. 소규모의 아파트는 임대주택으로 조성되어 있으며 그 이상 규모의 아파트는 분양 및 임대 아파트로 조성되어 있다.

 

3) 학군

별내신도시는 서별내를 중심으로 우선 개발되면서 서별내에 있는 화접초등학교와 한별초등학교에 대한 선호도가 높다. 2014년에는 덕송초등학교가 혁신학교 예비학교로 지저오디고 덕송초등학교에 대한 기대감이 높아질 수 있으나 주변이 모두 임대아파트단지라는 한계가 있다.

따라서 앞으로도 화접초등학교와 한별초등학교가 명문학군으로 자리잡을 가능성이 있으며, 그 중에서도 주거단지 중심에 있는 한별초등학교가 유리할 것으로 보여진다.

현재 별내신도시에는 학원가가 형성되지 않아 중계동 학원가까지 이용하는 수요가 많은 상황인데, 향후 안정화되면서 학원가도 자연스럽게 형성되면 별내신도시에서도 남양주를 대표하는 명문학군이 탄생할 것이다.

 

 

4. 개발 호재

별내신도시는 서울과 경기 동북구 지역을 연결하는 거점도시로써의 기능을 수행할 수 있도록 교통호재들이 예정되어 있다. 특히 4호선 별내역의 연장 개통과 암사-구리-별내를 연결하는 8호선 연장 사업등으로 인해 서울과 수도권의 대중교통을 통한 접근성이 좋아지게 될 것이다.

-4호선 별내신도시 연장개통
남양주는 서울과 인접해 있으나 대중교통과의 연결성이 떨어져 서울에 인접한 다른 도시와는 달리 주목을 받지 못했다. 그동안 경춘선, 서울-춘천 간 고속도로 등 교통망의 개선으로 서울로의 접근성이 증가했으나 일부지역에만 해당했으며, 진접, 오남, 별내 등 택지지구가 조성되었지만 택지지구와 연결되는 청도망이 없어 서울과 인접지역임에도 불구하고 부동산 시장에서 저평가 되었다.

하지만 별내신도시와 진접, 오남지구를 지나는 4호선 연장이 확정되면서 대중교통을 통한 서울과의 접근성이 개선될 것으로 예측된다. 지하철 4호선의 연장은 당고개역에서 시작해 별내, 오남, 진접을 지나는 3구간으로 이루어져 있으며, 2019년 말 개통 예정이다.

특히 이러한 개발호재는 서울과 가장 인접하고 있는 별내신도시에 젊은 신혼부부와 서울 노원지역에서 밀려난 이주수요 등의 외부수요를 끌어들일 것으로 예측되며 부동산 가치의 상승에 큰 영향을 미치고 있다.

-별내선 복선전철 개통 (8호선 연장)
지하철 4호선 연장 외에 별내신도시의 광역교통개선대책은 지속적으로 이루어지고 있다. 서울시는 지하철 8호선 암사역에서 별내신도시까지 연결되는 사업계획을 수립했으며 2017년 착공, 2022년을 목표로 하고 있다. 암사에서부터 연장되는 8호선은 고덕동, 구리시를 지나 별내동까지 연결되며 총 12.9km가 연장된다. 이 노선을 통해 별내신도시에서 송파구 잠실까지 약 30분 내에 연결되며 강남지역과의 접근성이 개선될 것이다.

*21년 4월 기준
2023년 개통 예정

별내선 노선

 

3. 별내의 아파트, 4호선이 중심이 된다?

1) 별내신도시의 지역별 아파트 시장분석

별내신도시의 아파트는 평당 평균 매매가 기준으로 남양주시에 위치한 주변 지역에 비해 비싼 것으로 나타나고 잇으며 남양주시에서 가장 아파트 가격이 비싼 것으로 나타나고 있다. (21년4월 현재는 다산신도시가 제일 비쌈)

별내신도시가 주변 지역에 비해 가격이 높은 이유는 우선, 신규주택의 공급을 통해 다른 지역에 비해 건물이 노후화되지 않았다는 점이다. 2012년 말에 완공되어 입주를 시작했기 때문에 주거환경적인 측면에서 쾌적함을 제공하고 있다. 또한 서울외곽순환도로가 지구를 관통하고 있어 차량을 통한 서울과의 접근성이 용이하며 별내역 등의 대중교통시설 또한 갖추고 있다는 점이다. 이러한 교통환경으로 인해 서울로 출퇴근이 가능하며 향후 4,8호선이 연장될 계획에 있기 때문에 부동산 가격이 다른 지역에 비해 높게 형성되어 있는 것이다.

이러한 별내신도시는 서울외곽순환도로를 중심으로 서측의 서별내와 동측의 동별내로 구분되며 동서지구의 아파트 가격은 차이가 있다. 그 이유는 서별내 지역이 동별내지역보다 경춘선이 근접해 있으며 서울과의 접근이 용이하기 때문이다.

반면 동별내 지역은 경춘 별내역과 거리가 떨어져 있으며 서울외곽순환도로가 지나고 있어 역으로의 접근성이 용이하지 않다. 따라서 서별내에 비해 상대적으로 낮은 가격으로 아파트 가격이 형성되어 있다. 다만 차량을 이용한 접근이 중요하기 때문에 서울외곽순환도로와 가까운 지역의 아파트 가격이 좀더 높게 형성되고 있다.

 

2) 동별내

동별내는 별가람마을, 별사랑마을, 샛별마을로 구성되어 있으며 서울외곽순환도로 기준으로 동쪽에 위치하고 있다. 동별내에서 아파트 가격이 가장 비싼 곳은 별가람마을 별내아이파크이다. 다음으로는 별사랑마을에 위치한 별내리슈빌로 동별내 아파트 중 높은 가격대를 형성하고 있다. 이는 별내아이파크와 별내리슈빌이 서울외곽순환도로로 진입할 수 있는 진입구와 가장 근접하게 위치하고 있고 중고등학교로의 접근성 등이 동별내에 위치한 다른 아파트들보다 우수하기 때문이다.

그외의 아파트 단지는 서울외곽순환도로와 중앙공원, 학교와 인접한 아파트 단지 > 쾌적성이 떨어지고 아파트 브랜드 파워가 약한 단지 순으로 가격 수준을 형성하고 있다. 

경춘선 별내역과의 접근성이 좋은 서별내와는 달리 동별내는 서울외곽순환도로로 인해 경춘선 별내역과는 접근성이 떨어지나 개통예정인 4호선 별내역이 동별내의 별가람마을로 들어서 예정이기 때문에 향후 평균 매매가의 수준이 현재의 서별내 평당매매가와 유사한 수준으로 상승할 것으로 예상된다.

 

3) 서별내

서별내는 별빛마을과 미리내마을로 구서오디어 있으며 별내신도시를 관통하는 서울외곽순환도로를 기준으로 서쪽에 위치하고 있다. 서별내에서 아파트 가격이 가장 비싼 곳은 미리내마을 신안인스빌 아파트로, 같은 마을에 위치한 별내꿈에그린더스타 아파트보다 조금 높다. 미리내마을이 동별내에서 아파트 가격이 가장 비싼 아파트라는 위상을 가지고 있다. 또한 미리내마을의 아파트는 서별내를 포함한 별내신도시에서 가장 높은 평균 매매가를 형성하고 있다.

별빛마을의 동익미라벨 아파트는 미리내마을보다 약간 낮은 가격을 형성하고 있으나, 별빛마을의 아파트 중에서는 가장 높은 가격이다. 그외 아파트 단지는 브랜드파워와 경춘선 별내역과 인접한 단지 > 경춘선과 입지적으로 떨어져있는 단지 순으로 가격을 형성하고 있다.

 

 

4. 별내신도시의 부동산 시장전망

별내신도시는 서별내를 중심으로 생활권이 형성되어있으나 부동산 시장의 침체로 인해 2013년 초까지 미분양이 많았다. 특히 2000년대 말 공모형 PF사업으로 추진되던 복합상업시설이 결국 무산되면서 가격 상승에 대한 기대 또한 무산되었으며 별내신도시의 구심점 역할을 할 수 있는 중심상권 또한 아직 형성되지 못하고 있는 실정이다.

하지만 2014년 지하철 4호선의 연장 확정으로 인해 별내신도시 북부지역에 강력한 개발 호재로 작용하고 있으며 해당 지역의 미분양이 조금씩 소진되었었다. 또한 2015년 정부의 택지지구 개발 중단 발표로 별내신도시는 택지지구라는 프리미엄 효과를 보고 있다.

또한 보금자리주택지구인 구리 갈매지구가 2016년부터 본격적인 입주가 이루어지기 때문에 별내신도시의 유입인구 증가 및 상권 활성화를 기대해 볼 수 있다.

남양주 일대에서 상대적으로 좋은 주거여건을 가지고 있는 별내신도시는 2019년 4호선 개통이 완료되면 또 한번의 가격 상승을 가져올 것으로 예측되며, 대중교통 개발에 따른 서울로의 접근성이 개선되면서 가격 상승에 대한 기대감이 커지고 있다.

*21년 4월 현재
아직도 4호선 개통 못함. 또한 남양주시 내에서 별내신도시보다 다산신도시가 각광받고 있음.