서울 동남권 발전의 중심, 위례신도시

 

1. 위례신도시 개발 스토리

1) 명칭 유래

위례신도시는 최초 개발을 추진했을 때는 송파신도시라는 명칭으로 불리웠으나 개발계호기 승인고시와 함께 2008년 8월에 명칭 공모를 통해 지금의 위례신도시로 명칭이 변경되었다. (삼국시대 백제의 수도 위례성과의 지리적 유사성에서 정해졌다.)

 

2) 신도시의 탄생

위례신도시의 개발배경은 노무현 정부시절 2005년 8.31 부동산 대책 중 공급확대방안의 핵심사업으로 강남지역의 안정적 주택수급을 위해 대체지로써 추진하게 되었으며 특히 중대형평형 부족으로 인한 주택시장 불안을 근본적으로 해소하기 위해 서울시 강남지역과 근거리인 송파, 성남, 하남시에 걸쳐 조성되었으며, 판교, 광교 등과 함께 수도권 제2기 신도시를 대표하는 지역으로써의 위상을 가지게 되었다.

 

3) 개발 계획

구분	내용
목적 및 특성	-수도권의 주택난 해소 -한국적 신도시개발모형의 제시 -고용창출 시설유치로 자족적 경제기반구축
위치	서울시 송파구 거여·장기동, 경기도 성남시 창곡·복정동, 하남시 학암·감이동일원
면적	6.8㎢
주택건설	438,000호
수용인구	109,000명
사업시행자	한국토지주택공사, 서울도시공사
사업비	8.5조원 (용지비 5.6, 개발비 2.9)
개발기간	2008년~2017년

위례신도시 토지이용계획

 

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2. 강남 대체 주거지역으로 개발된 위례의 지역특성 살펴보기

1) 행정구역 및 인구

위례신도시는 서울 송파구와 경시 성남시 및 하남시의 세 지역에 걸쳐서 개발되었다. 초기 단계에서 세 지역의 지자체에서는 행정구역 설정에 대한 협의를 지속적으로 진행했으며 다음의 자료와 같이 행정구역 조정을 합의해 위례신도시가 본격적으로 개발될 수 있었다.

위례신도시 행정구역

위례신도시의 수용인구는 11만5천명이며 이 중 아파트를 통해 약 10만 3천 명의 인구가 수용되도록 하였다. 특히 위례씬도시는 군부대 이전 협의문제가 지연되어 1단계와 2단계로 구분하여 개발을 추진하게 되었으며, 2010년에 1단계 개발이 시작되었다. 2단계 개발은 2011년도부터 순차적으로 진행되는 것으로 군부대 이전이 지연되어 2016년 이후에 진행되고 있다.

 

2) 특화시설

2기신도시의 경우 개발계획 과정에서 신도시의 경쟁력을 강화하고 차별화할 수 있는 특화시설을 도입하였는데, 위례신도시는 휴먼링과 트랜짓 몰이라는 특화시설을 도입하여 차별화를 진행하였다.

-휴먼링
차량과 입체적으로 분리되는 보행 및 자전거통행 전용공간으로서 차량의 방해를 받지않고 산책과 조깅, 자전거를 즐길 수 있다. 위례신도시에 최초로 도입되었으며 거주자들의 만족도를 높이는 요소가 될 것이다.

위례신도시의 휴먼링

 

-트랜짓 몰
위례신도시의 중심상권 지역이다. 위례신도시를 남북으로 관통하는 트램 노선의 좌우로 스트리트형 상업공간을 조성하고 랜드마크 공간으로 만들고자 하는 것이었다. 국내 최초로 도입되는 트램이 지역의 명물로 자리잡게 되면 많은 사람들이 북적이게 될 것이며 그 중심에 트랜짓 몰이 위치하게 된다. 트램과 위례중앙역이 개통예정인 2021년 이후 트랜짓 몰이 랜드마크 상권으로 자리매김하게 될 것이다.

위례신도시의 트랜짓몰

 

3) 학군

위례신도시는 지금까지 개발된 수도권 1기, 2기 신도시와 달리 행정구역이 단일화되지 못하고 서울시 송파구, 성남시, 하남시가 합쳐있다. 위례신도시라는 명칭 아래 세 지역으로 구분된 상황은 자연스럽게 학군이 나뉠 수밖에 없는 상황이다.

위례신도시의 아파트가 어느 지역에 위치하고 있느냐에 따라 서울 송파교육청, 성남교육청, 한마교육청이 관할하는 초등학교, 중학교, 고등학교로 배정이 된다. 이러한 지역경계는 하남시 및 성남시 지역의 아파트 거주 학생이 서울 송파구 지역 학교로 진학이 쉽지 않게 되어 있다. 따라서 자연스럽게 위례신도시 아파트의 가격은 서울시 송파구 소재 아파트들의 가격이 높아질 수밖에 없으며 성남시와 하남시 소재 아파트 가격은 상대적으로 낮을 수 밖에 없게 될 것이다. 

본격적인 입주가 시작되면 학군과 관련한 문제가 실제 거주자들에게 피부로 와닿게 되었으며, 심각한 민원문제가 발생할 가능성이 존재하여 위례신도시에서 좀 더 좋은 학군으로 자녀들을 배정하기 위해 위장전입 현상도 많아질 것으로 예상되었었다. 

학원가가 본격적으로 조성되기 위해서는 시간이 조금 필요하겠지만 기존 신도시 학원가의 특징을 통해 미루어볼 때, 중심상구너보다는 근린상권 지역에 조성될 가능성이 ㅁ낳으며 서울 송파구 지역과 성남시 지역에 각각 학원가가 형성될 것으로 전망한다.

※21년4월 학원가 조사
중심상권인 트랜짓몰에 대다수의 학원이 입점하게 되었음.

위례신도시의 학원가

 

4) 개발 호재

위례신도시는 도시 속의 신도시 형태로 서울시 송파구, 성남시 및 하남시의 경계지역에 조성되어 서울외곽순환고속도로에 인접하고 있으며 8호선도 연결되어 있다. 따라서 윌례신도시 조성에 따른 대규모 개발 호재는 이미 진행 중이다. 다만 위례신도시의 입지가 서울 강남지역에서 접근성이 좋지 않아 이를 개선하기 위해 위례~신사선을 신규로 개통할 예정이며 위례신도시 내부교통 여건을 개선하기 위해 위례선을 설치하게 된다. 특히 위례선은 특화시설로서 트램을 설치해 위례신도시를 명소화하기 위한 전략적 개발이 예정되어 있다.

-위례신사선 및 위례선 (위례신사선은 경전철로 지하화, 위례선은 트램으로 지상화)
위례신사선은 위례신도시에서 신사역을 연결하는 노선으로 정거장수는 11개며 6개의 환승역을 건설할 예정이다. 환승역은 가락시장역(지하철 3,8호선), 학여울역(지하철 3호선), 삼성역(지하철 2호선), 봉은사역(지하철 9호선), 청담역(지하철 7호선), 신사역(지하철 3호선, 신분당선)으로 총 6개로 확정되었다.

위례신사선은 2021년 개통을 목표로 추진하게 되고 위례신사선이 개통되면 다른 노선과 현재 송파대로의 교통수요를 분담해 안정적 대중교통 기반시설의 역할을 수행할 수 있을 것으로 기대된다.

위례선은 위례신도시 내부를 운행하는 노선으로 총 5km정도 길이로 개발된다. 9개역이 신설되고 위례선 남쪽은 복정역(8호선, 분당선)과 연결되고 북쪽은 마천역(5호선)과 연결되며 위례신도시 내부 교통체계 강화 및 대중교통의 중심 역할 기능을 수행하게 된다.

특히 위례선은 국내에서 최초로 트램으로 개발되는데 위례신도시는 트램과 연계한 트랜짓 몰을 특화해 위례신도시의 중심상권으로 조성하고자 하는 전략적 개발을 진행 중에 있으며 위례~신사선과 마찬가지로 2021년 개통을 목표로 사업을 추진했다.

※21년4월 위례신사선과 위례선의 사업진행현황
위례선은 21년착공 24년완공이 목표, 위례신사선은 21년 기본계획승인 예정 22년착공 27년완공이 목표

위례신사선과 위례선의 사업진행현황

 

 

3. 위례의 아파트 송파·성남·하남 그것이 문제로다!

위례신도시는 총 42,245호의 아파트(임대주택 포함)가 공급될 예정이며, 서울 송파구 지역은 16,501호, 성남시 지역은 15,257호, 하남시 지역은 10,487호로 구분되어 공급된다. 위례신도시는 강남지역 주택수급을 위해 개발되었기 때문에 최근 공급되는 신도시 아파트들과 달리 전용면적 85㎢초과 아파트 세대수가 17,713호로 전체 42,245호의 41.9%를 차지할 정도로 비율이 높다.

위례신도시도 본격적인 분양이 시작된 2013년도에는 전반적인 부동산 시장 침체 분위기로 분양시장이 좋지 않았으며 2014년 초까지 비슷한 분위기가 이어졌다. 그러나 2014년 중반 이후 분양시장이 살아나기 시작했고, 신도시 프리미엄 효과와 부동산 시장의 상승 분위기에 힘입어 2015년에 가장 관심이 높은 지역으로 부상했다. 특히 입지적으로 서울과 인접해 서울 내 신도시라는 이미지가 강해 실수요뿐만 아니라 투자수요의 높은 관심이 쏠렸다.

1억원 이상의 프리미엄 효과를 비롯해 광교신도시나 동탄신도시와 달리 국내 메이저 건설사들이 시공하는 브랜드가 상당히 많다는 점에서도 위례신도시의 높은 위상을 보여주고 있다. 현재 위례신도시의 아파트 공급물량 중에서 서울시 송파구와 성남시의 주요 아파트단지는 이미 2015년까지 분양이 대부분 마무리 되었고, 앞으로 하남시 지역의 아파트 단지와 서울시 송파구 및 성남시 일부 아파트 단지가 추후 공급물량으로 남아있다.

그러나 위례신도시는 최초 개발과정에서 1단계와 2단계로 구분해 진행한 것에서 특전사령부와 기무부대, 그리고 군부대 골프장(남성대CC)의 이전이 2016년으로 연기되면서 하남시 지역의 아파트 단지들은 2017년도 이후에 분양한 상황이다. 하남시 지역의 아파트 단지들도 위례신도시라는 프리미엄을 기대할 수 있겠지만 이후 분양시장에 대한 기대감을 잘 살펴보아야겠다.

위례신도시에 지역별로 공급된 주요 아파트의 분양가를 살펴보면, 서울시 송파구 지역 아파트는 평당 평균 분양가가 1,700만원 중반대에서 1,800만원대 초반 수준으로 위례신도시에서 가장 높은 분양가를 나타내고 있다. 성남시지역 아파트는 평당 평균 분양가가 1,700만원대 중반수준으로 서울시 송파구 지역 아파트에 비해서는 가격이 조금 낮은 수준이다. 하남시 지역 아파트는 평당 평균 분양가가 1,700만원대 초반 수준으로 가장 낮다.

지역에 따른 가격 수준이 이미 분양가에서 차이가 나타나고 있으며 서울시 송파구 지역 아파트와는 33평형 기준으로 최대 1억원 이상 차이가 나는 수준이다. 분양가에서 지역별로 차이가 발생하는 아파트 시장 논리는 준공 이후 아파트 시장 가격변동에서도 일정한 가격수준 차이를 보이게 될 것이며 위례신도시 아파트 시장은 서울시 송파구 지역에 소재한 아파트들이 선도할 것으로 예상된다. 

※21년4월 위례신도시 주요 아파트의 평당가
평당 평균가가 4000만원 중반대를 형성하고 있으며, 소형평수의 경우에는 5000만원 중반대까지도 치솟았다. 송파구 소재의 아파트들 평균가격이 높은 편이었지만, 트랜짓몰을 중심으로 주변의 아파트들의 시세도 송파구 못지 않다.

위례신도시 주요 아파트의 평당가

 

1) 서울시 송파구 지역

서울시 송파구 지역에 공급되는 아파트는 총 16,501호며 임대아파트 공급물량은 없다. 송파구 지역 내 아파트 공급물량 중 전용면적 85 초과 아파트는 4,87호수로 송파구 지역 아파트 16,501호의 29.6%의 비율을 차지하고 있다. 송파구 지역 내 아파트 단지는 군부대 부지에 포함되었던 곳이 많아서 2017년 이후 본격적인 공급을 하고 있기도 하다. 다만 서울시 송파구 지역이라는 입지적 장점 및 향후 공급예정 아파트가 주로 중소형평형이라는 점에서 현 중대형평형은 경쟁력이 있을 것으로 예상된다.

송파구 지여겡 분양된 아파트의 평당 평균 분양가는 1700만원대 초반에서 1800만원대 중반까지 다양하다. 분양가의 차이는 기본적으로 입지와 시공사 브랜드 차이에 의한 것이지만 2013년에 분양을 시작해 이후 2015년부터 분양하는 과정에서 부동산 시장 상승에 따른 분양가 상승이 가장 큰 이유이기도 하다.

송파구에 분양된 아파트는 대부분 위례쭝앙역 주변에 위치하고 있으며 대우건설, 현대건설 등의 국내 최고의 건설사들의 아파트가 많기 때문에 위례신도시에 공급되는 아파트 단지들 중에서도 상대적으로 가장 높은 분양가를 형성하기도 했다.

기존 판교 및 광교신도시의 사례를 볼 때 위례신도시의 조성이 완료되고 안정화되면 위례신도시의 아파트 가격은 분양가보다 자연스럽게 높아질 것이며 송파구 지역 아파트의 경우에 평당 평균 매매가가 2000만원 이상 상승할 것으로 예상할 수 있다. (지금은 5000만원도 넘어요 ㅠ_ㅠ)

평당 평균 분양가가 1200만원 수준이었던 휴먼시아꿈에그린과 휴먼시아비발디 아파트의 경우에는 2011년도에 분양한 위례신도시 최초의 아파트 단지로 정부에서 위례신도시의 개발목적을 실현하기 위해 한국토지주택공사에서 전략적으로 시세보다 저렴하게 공공분양을 진행한 것이다. 초반에는 위례신도시가 공사 중인 상황에서 기반시설 및 편의시설의 불편함을 상당히 감수하면서 거주해왔었으나, 아파트 단지의 입지가 좋은 편이기 때문에 기반시설 및 편의시설 개발이 완료되면서 위례신도시 아파트 평균가격 수준까지 상승하게 될 것이다.

-송파공영차고지: 위례신도시 진입부에 위치한 송파공영차고지, 세곡동으로 이전계획 추진 중이다.
-휴먼링: 위례신도시 특화시설인 휴먼링. 기 조성된 지역에서는 거주자들의 편리성 및 만족도가 높다.
-송파 장지타운: 위례신도시 개발 수혜지역으로 아파트 가격이 상당히 상승할 것.

 

2) 성남시 지역

성남시 지역에 공급되는 아파트는 총 15,257호며 임대아파트 공급물량느 6,986세대다. 성남시 아파트 공급물량 중 전용면적 85초과 아파트는 5,318세대로, 성남시 지역 아파트 15,257호의 34.9%의 비율을 차지하고 있다. 2015년 말부터 성남시 지역 아파트는 본격적인 입주를 시작했으며 위례신도시 3개 지역 중 가장 먼저 주거단지의 안정화가 예상되었었다.

성남시 지역은 위례신도시를 중심으로 트랜짓 몰이 있는 위례중앙역의 중심의 남측지역에 위치하고 있으며 위례중앙역 중심의 북측지역에 위치하고 있는 서울시 송파구 지역과 비교된다. 성남시 지역에 분양된 아파트의 평당 평균 분양가는 1700만원대 초반에서 1700만원대 후반 정도의 수준을 유지했으며, 성남시 지역의 아파트 브랜드도 송파구 지역과 비슷하게 대우건설, 현대건설, 삼성물산 등 국내 메이저 건설사들의 브랜드가 많다. 그러나 위례자이를 제외하고는 평당 평균 분양가가 1700만원대 초반 수준에서 분양되었는데 입지, 시공사 브랜드, 부동산 시장 상승 분위기 등이 반영되었음에도 경기도 성남시라는 지역경계로 서울시 송파구 지역 아파트에 비해 분양가가 낮게 책정되었다.

성남시 지역의 아파트는 이미 분양이 완료된 상황으로 서울시 송파구 지역과 함께 위례신도시 아파트 가격 상승의 견인차 역할을 담당하게 될 것이다. 추후 위례신사선과 위례선 등이 위례신도시 아파트 가격 상승의 호재로 작용하게 된다면 좋은 영향이 있을 것이다.

-우남역: 위례신도시 남측에는 8호선 우남역 연장개통이 예정되어 있으며, 주변으로 상가들이 개발되고 있다.

 

3) 하남시 지역

하남시 지역에 공급되는 아파트는 총 10,487세대로 세 개 지역 중에서 가장 물량이 적다. 그러나 임대아파트 공급물량은 860세대 1개 단지만 예정되어 있어 분양물량은 오히려 성남시보다 많다. 하남시 지역의 아파트 공급물량 중 전용면적 85초과 아파트는 7,508세대로 71.6%의 비율을 차지하고 있어 매우 높은 수준이다. 

뒤늦게 공급된 아파트 단지는 군부대 이전 후인 2017년이 지나 분양될 것으로 예상하였는데 2021년이 되어서야 분양했다. 하남시라는 입지적 단점과 전용면적 85초과의 중대형 아파트 수요 문제에 대해 서울시 송파구 지역 아파트와 분양이 겹쳐서 진행된다면 상대적으로 경쟁력이 낮을 수 밖에 없는 상황에 대해 저자는 걱정하였으나, 엄청난 경쟁률을 보이며 청약마감이 되었다.

북위례 분양단지들

하남시 지역은 군부대 부지가 대부분 포함되어 있기 때문에 군부대 이전 지연에 따른 피해지역이라고 할 수 있다. 그러나 중대형평형 중심으로 구성된 아파트라는 점에서 서울이 아닌 하남시 지역의 아파트가 얼마나 실수요자와 투자자의 관심을 끌 수 있을지 미지수인 상황이다. 더욱이 분양시기가 2017년이라는 점도 현재로선 악재로 작용하게 될 가능성이 많다. (-> 2021년~2022년에 분양)

위례신도시가 앞으로 가격상승의 기대감이 있는 지역이지만 하남시 지역의 아파트는 상대적으로 가격 상승의 기대효과가 높지 않을 것이다. 오히려 위례신도시가 준공되고 안정화되면서 서울시 송파구 및 성남시와 하남시 아파트 간에는 가격 격차가 분양가 차이보다 더 많이 형성 될 수도 있다. 현재 위례신도시 하남 아파트의 전망은 그다지 밝지 못한 상황이며 2017년 이후의 부동산 시장상황 변화에 따라 많은 영향을 받게 될 것이다. (-> 상황 매우 좋음.)

 

4. 위례신도시의 부동산 시장전망

위례신도시는 서울시에 소재한 신도시라는 점에서 입지적 경쟁력이 매우 크다. 그리고 신도시 개발을 고려한 주요 기반시설 확충 계획이 위례신도시가 서울 강남권 주거 수요를 흡수할 수 있는 경쟁력을 보유할 수 있도록 했다.

2020년 이후 위례신도시가 안정화되기 시작하고 이 시기와 맞물려 위례신사선, 위례선이 개통되어 위례신도시의 아파트 시장이 정점을 찍게 될 것이며 송파구 잠실 아파트 단지, 방이동 올림픽 기자촌 아파트 단지, 올림픽 훼밀리 아파트 단지의 가격 수준과 비슷한 수준이 될 것으로 전망된다.

뿐만 아니라 4,494세대의 올림픽훼밀리아파트(송파구 문정동)와 5,539세대의 올림픽기자촌아파트(송파구 방이동)가 각각 2018년과 2019년에 30년 재건축 연한을 넘어서게되면 약 10,000세대의 잠재적인 재건축 이주수요가 발생하게 되며 위례신도시가 이주수요를 흡수하면서 위례신도시 아파트 시장의 높은 가격 상승시기가 찾아오게 될 것이다.

위례신도시는 지금까지 개발된 수도권 1기와 2기신도시 전체에서 입지가 가장 뛰어나며 기본적인 신도시 프리미엄과 합쳐져 신흥 명문 주거타운으로 부상하게 될 것이다. 다만 위례신도시가 서울 송파구, 성남시, 하남시의 3개 지역으로 구분되어 있다는 점은 위례신도시 아파트 시장을 지역적으로 구분해 가격수준의 편차가 다소 크게 나타날 것으로 예상된다.

※21년4월기준
지역별로 가격차이가 생각보다 별로 크게 나지 않는다.