고양 아닌 서울 같은 삼송신도시

 

1. 삼송신도시 개발 스토리

삼송신도시는 서울시와 고양시의 경계부분에 위치하고 있으며 서울에 인접한 택지지구다. 3호선 삼송역을 중심으로하여 남북의 북삼송과 남삼송 두 구역으로 구분되어 있으며 주변에는 북한산이 렬쳐져 있어 녹지가 풍부하고 창릉천, 오금천이 흐르고 있다.

삼송신도시는 도시공간구조상 불균형을 이루고 있는 서북부 지역의 균형성장 및 지역경제 활성화를 목표로 계획되었고, 우수한 자연환경을 토대로 친환경 도시를 지향하며, 도시간 균형발전을 위해 수도권 최대 규모의 국민임대주택단지가 조성될 예정이다. 또한 서울에 인접한 별내신도시 등과 같이 서울에 집중되어 있는 주택의 수요를 흡수하고 늘어나는 1~2인 가구에 주택공급의 대안으로 계획되었다.

총면적 5,068천㎡에 수용인구 9만 6천여 명의 도시를 총사업비 7.5조 원을 투입해 조성예정이며, 도심인근에 부담가능한 주택을 공급하고, 다양한 계층에 수요자 맞춤형 주택의 공급, 저탄소 녹색성장을 위한 시범도시의 구현, 직주근접의 자족적 도시를 목표로 하고 있다.

삼송신도시 토지이용계획

 

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2. 신분당선 연장 호재가 기대되는 삼송의 지역특성 살펴보기

1) 행정구역 및 인구

삼송신도시는 고양시 덕양구의 삼송동, 신원동, 동산동, 오금동, 대자동, 원흥동, 용두동, 지축동 일원에 조성되어 있으며 북쪽에 위치한 북삼송은 신원동을 중심으로, 남쪽에 위치한 남삼송은 삼송동을 중심으로 위치해 있다.

삼송신도시의 수용인구는 약 9만4천 명으로 이 중 공동주택을 통해 약 9만 2천 명의 인구가 수용될 예정이다. 공동주택의 공급 규모는 60~85㎡이하의 규모가 가장 많이 공급될 예정으로 약 4만 1천 명을 수용할 예정이며, 다음으로 60㎡이하의 규모가 3만3천여 명을 수용할 계획이다. 이처럼 삼송신도시는 지역의 인구특성으로 인해 대형 주택보다는 중소형 규모의 주택을 중심으로 공급할 계획을 가지고 있다.

 

2) 주변 개발현황

서울과 고양시의 경계에 위치한 삼송신도시 외 인접지역에는 택지개발사업이 예정되어있다. 우선 가장 인접한 지역으로 지축지구와 원흥지구, 은평뉴타운이 위치해 있다. 지축지구와 은평뉴타운은 삼송신도시의 동남쪽에 위치하고 있으며 지축지구의 경우 35만 평규모에 수용인구 약 1만5천명 정도로 개발이 이루어질 예정이며, 은평뉴타운의 경우 105만평 규모에 수용인구 약 4만2천여 명의 규모로 개발이 이루어지고 있다. 서남쪽에 위치한 원흥지구의 경우 39만평 규모로 약 2만 3천여 명을 수용할 계획을 가지고 있으며 삼송신도시와 연결되는 원흥-강매간도로가 개통예정으로 강변북로와의 접근성이 우수한 곳에 위치하고 있다.

그밖에 향동지구의 경우 삼송신도시의 남쪽에 위치하고 있으며 37만평 규모로 총 2만여 명을 수용할 예정이다. 이 지역의 경우 사암권역에 위치하고 있어 삼송, 지축, 원흥지구와는 다른 서울 내의 주택 수요를 중심으로 개발될 예정이다.

*21년4월 기준
3기신도시인 창릉신도시 역시 인근이다.

삼송신도시 주변 개발현황

 

3) 학군

삼송신도시는 유치원 4개, 초등학교 5개, 중학교 3개, 고등학교 2개, 대학교 1개, 총 15개의 학교가 신설될 예정이다. 이외의 유치원과 어린이집도 상당수가 신설될 예정이지만 주거단지의 조성 및 입주 상황에 따라 학교 신설이 지연되거나 취소가 될 수 있는 상황이 발생할 수 있다. 신도시가 대부분 초등학교와 중학교를 중심으로 학군이 형성된다는 점에서 삼송신도시도 비슷한 형태로 학군이 조성될 것으로 예상된다.

삼송신도시 학원가 분포

 

4) 개발 호재

-신분당선 연장
서울시가 신분당선을 2025년까지 강남에서 삼송지축까지 연장하기로 하면서 삼송신도시의 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 서울시는 신분당선을 연장해 강남, 동빙고, 광화문, 은평뉴타운, 삼송지축까지 연장하는 계획을 발표했고 역사의 개수와 위치 등의 세부계획은 국토교통부와의 협의가 필요한 상황이다.

신분당선이 연장된다면 삼송신도시는 서울 강남권과 수도권 남부지역까지 광역교통이 개선되며 삼송에서 강남까지 걸리던 시간도 대폭 감소될 것으로 보인다. 따라서 신분당선 연장 계획은 삼송신도시의 강력한 개발호재로서 부동산 가치를 상승시키는 요인으로 작용할 것이다.

-신세계 복합쇼핑몰
남삼송에는 신세계 복합쇼핑몰이 들어설 계획이 삼송신도시의 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있다. 신세계는 삼송역 인근에 9만여㎡의 부지를 확보해 백화점, 명품관, 영화관 등으로 구성된 대형 복합쇼핑몰을 건설 중이다. 총 730억 원을 투자하는 복합쇼핑몰의 건설은 삼송신도시의 고용효과는 물론 경제 활성화에 기여할 것이며, 개통예정인 신분당선과 개발호재가 맞물려 남삼송지역의 아파트 가격을 상승시킬 것이다.

*21년4월 현재
스타필드고양, 이마트트레이더스, 메가박스 등이 입점해있다. 신분당선은 논의 중이며, 최근 GTX 노선도 호재로 언급되고 있다. 

 

 

3. 삼송아파트, 남삼송과 북삼송의 빈인빅부익부가 진행되고 있다.

1) 삼송신도시 아파트 시장상황

삼송신도시는 서울시와 고양시의 경계에 위치하고 있으며 지하철 3호선과 향후 개통예정인 신분당선의 연장으로 인해 서울 및 도심지로의 접근성이 좋은 위치에 입지하고 있다. 하지만 초기 분양 당시 글로벌 금융위기에 의한 부동산 시장의 침체로 인해 입지적 장점에도 불구하고 분양이 잘 이루어지지 않았다.

그러나 삼송역 인근에 신세계복합쇼핑몰의 건설 확정, 신분당선 연결 등의 개발호재로 미분양이 줄어들었고, 프리미엄이 형성되는 등의 활기가 나타났었다. 남삼송 지역의 아파트는 프리미엄을 형성했지만, 상대적으로 입지가 좋지 않은 북삼송의 경우 여전히 미분양 물량이 지속되고 있으며 아파트 가격의 상승 또한 둔화 추세를 보이고 있다. 이러한 격차는 아파트의 입지적인 차이로 인해 지속될 것으로 예상된다.

 

2) 삼송신도시의 아파트 분양

삼송신도시는 2009년부터 분양을 시작해 2012년 중순 이후부터 입주가 진행되었다. 남삼송과 북삼송의 분양 및 입주시기는 유사하지만 입지적 특성으로 인해 매매가는 뚜렷한 차이를 보이고 있다.

우선 북삼송의 분양 현황을 살펴보면, 약 5개의 아파트 단지가 분양 및 입주를 시작했으며 총 2,458세대의 아파트가 공급되었고 평형은 26~57평까지 인구특성에 따른 수요를 반영해 다양한 평형을 공급했다. 남삼송의 분양 현황을 살펴보면 약 5개 아파트 단지가 분양 및 입주를 시작했으며, 총 4,519세대의 아파트 공급이 이루어졌고 평형은 29~40평으로 북삼송과 비교할 때 상대적으로 작은 평형을 중심으로 아파트가 공급되었다.

이외의 아파트 단지도 개발되었으며 다양한 개발호재에 따라 향후 부동산 가치 상승으로 인해 입주 또한 가속화 될 것으로 예상된다.

 

3) 삼송신도시의 가격시세

①삼송동(남삼송)

삼송신도시 중 삼송역을 중심으로 남쪽에 위치한 남삼송은 북삼송에 비해 3호선의 역사와 인접한 지역에 위치하고 있으며, 차량을 통한 서울로의 접근성 또한 북삼송에 비해 상대적으로 편리한 지역이다. 따라서 남삼송은 북삼송보다 평당 평균 매매가가 높은 편이다.

남삼송의 주요 아파트 가격을 살펴보면 아이파크 2차가 가장 높고 다음으로 동원로얄듀크, 삼송스타클래스 순이다. 세 아파트 모두 삼송로를 중심으로 좌우에 위치하고 있으나 아이파크와 동원로얄듀크가 삼송역에 근접한 곳에 위치하고 있어 평균 매매가에 차이를 나타내고 있는 것으로 보인다. 또한 아이파크의 경우 브랜드 파워 및 준공년도의 차이, 복합쇼핑몰 접근성 등으로 인해 동원로얄듀크보다 높은 가격대를 형성하고 있다.

*21년4월 기준
남삼송: 아이파크2차 > 원흥역센트럴푸르지오 > 스타클래스 > 호반베르디움22단지 > 로얄듀크

남삼송 아파트 시세

 

②신원동(북삼송)

북삼송은 삼송신도시에서 삼송역을 중심으로 복쪽에 위치하고 있으나 남삼송에 비해 3호선 삼송역 등의 대중교통으로의 접근성이 떨어져 부동산 가격이 상대적으로 낮은 가격을 형성하고 있다.

북삼송의 주요 아파트 가격을 살펴보면 우남퍼스트빌이 가장 높은 아파트이며, 다음으로 호반베르디움9단지이다. 우남퍼스트빌은 2015년9월 이후에 입주해 다양한 개발호재가 반영되어 높은 아파트 가격을 형성하고 있는 것으로 보이며 호반베르디움 9단지의 경우 삼송역과의 접근성과 뉴코리아 CC와 인접하는 자연환경적 특성으로 인해 높은 가격대를 형성하는 것으로 보인다.

그외 삼송아이파크, 우림필유 순이다. 아이파크의 경우 삼송역과의 접근성이 떨어지지만 아이파크라는 브랜드 파워로 인해 우림필유보다 높은 가격을 형성하고 있으며 우림필유는 상대적으로 약한 브랜드파워로 인해 인접한 아파트 단지에 비해 상대적으로 낮은 매매가를 형성하고 있는 것으로 보인다.

*21년4월 기준
북삼송: 동일스위트1차> 우남퍼스티빌 > 동일스위트2차 > 호반베르디움9단지 > 힐스테이트 

북삼송 아파트 시세

 

 

4. 삼송신도시의 부동산 시장전망

삼송신도시도 개발 초기인 2010년대 초에는 부동산 시장 침체의 지속으로 미분양이 많았으며 지리적 입지 때문에 사람들에게 큰 관심을 받지 못했다. 그러나 부동산 시장이 바닥을 쳤던 2013년 하반기 이후로 삼송신도시의 분양시장도 서서히 좋아졌으며, 원흥지구와 함께 부동산 시장의 인기가 급격히 상승했다.

남삼송 지역의 아파트 평당 평균가는 2500만원대로 과거 평당 1100만원에 분양했던 것에 비하면 많은 상승을 했다. (아이파크2차는 3100만원대) 남삼송에 비해 미분양이 오랜기간 더 지속되었던 북삼송도 2200~2300만원대까지 안착했다.

삼송신도시는 입지적으로 은평뉴타운과 가까운 곳에 위치하고 있어 고양시보다는 서울권으로 인식되고 있으며, 신세계 복합쇼핑몰의 개발과 신분당선의 연장 노선 확정 등으로 인해 삼송신도시의 아파트 가격은 더욱 상승할 것으로 예상된다. 그리고 신세계 복합쇼핑몰 주변으로 약 5000세대 규모의 오피스텔이 공급될 예정으로, 많은 인구가 유입되어 삼송신도시의 인구증가 및 상권 활성화를 기대해볼 수 있다.

다만 북삼송은 입지적 한계로 인해 남삼송에 비해 아파트 시장 상승에 대한 기대감이 낮을 것으로 예상되며, 남삼송과 북삼송의 아파트 가격격차는 앞으로 점차 심화될 것으로 예상된다.