1. 위치
2. 도시변화
2-1. 변천과정
2-2. 발전계획
3. 도시구조
3-1. 하위 행정구역
3-2. 인구
3-3. 교통
3-4. 인프라
3-5. 교육
4. 도시개발
4-1. 일산신도시
4-2. 그 외 지구
4-2-1. 삼송지구 (택지개발)
4-2-2. 지축지구 (도시개발)
4-2-3. 원흥지구 (보금자리)
4-4-4. 향동지구 (보금자리)
4-4-5. 고양덕은도시개발사업
4-3. 뉴타운
4-3-1. 능곡뉴타운
4-3-2. 일산뉴타운
4-3-4. 원당뉴타운
4-4. 창릉신도시
5. 데이터분석
5-1. 입주물량
5-2. 매매전세지수
6. 고양시 아파트분석
1. 위치
경기도 북서부에 위치한 시로 전국에서 두번째로 인구가 많은 기초자치단체다. 수원시에 이어 경기도 내에 두번째로 인구 100만명을 돌파한 도시다. 덕양구, 일산동구, 일산서구의 3개 일반구가 설치되어 있다. 경기도를 남북으로 나눴을 때 한강 이북에 위치하고 있어서 경기북부로 분류되지만 반대편 동부권인 남양주시와 마찬가지로 일반적인 경기북부랑은 조금 다르다. 특히 지리적 측면에서 위도상으로 보면 경기도의 북쪽이기는 하지만 의정부시와 비교하면 서쪽이라는 느낌이 강해서 경기서부라고 보는 편이 조금 더 정확하다.
사실 고양시의 최남단인 덕양구 덕은동은 서울 한강이남인 가서구 및 강동구 북부와 거의 같다. 또한 덕양구의 대부분 중심지 및 핵심지역은 서울 강북지역인 은평구, 강북구, 노원구와 비슷한 위도이며, 일산신도시는 도봉구와 비슷한 위도다. 즉 행정상으로는 반대편 동쪽의 남양주시와 마찬가지로 경기북부이지만 실제로는 서울 강북지역과 비슷하다.
남양주시와 마찬가지로 주변 한강이남 경기도인 김포시, 부천시와 경제적&인적 교류가 매우 활발하며 이들 한강이남 지역과 생활권 경제권이 형성되어 있기도 하다. 실제로 부천시-고양시 양대 도시간의 출퇴근 비율도 상당히 높다.
다만 고양시는 경기북부의 최대 도시인데다가 북한과 가장 가까운 곳의 거리는 고작 10km일 정도로 휴전선과도 가까운 편이다. 그리고 위에서 언급된 서울 강북지역들은 서울에서도 상당히 북쪽에 위치한 곳들이며, 특히 일산신도시와 비슷한 위도라는 도봉구는 서울 최북단 지역이다. 이마저도 구일산이나 고양동지역은 의정부와 같은 위도다. 게다가 경기도의 다른 위성도시들에 비해서 생활권이 강남과 멀다.
고양군 시절부터 읍/면별로 따로따로 도시화가 된 점 + 지형적 특성 + 일산신도시 개발 + 6중규제가 맞물려 다른 도시와 비교할 때 도시 구조가 기형적이라고 볼 수 있다. 시흥시와 남양주시 등의 경우도 비슷하지만 그래도 고양시는 이 둘보다는 사정이 낫다. 고양시는 일산신도시와 화정지구를 중심으로 한 양대 시가지가 중추적인 역할을 하는 반면에 시흥시와 남양주시는 태생부터 잔여 지역을 뭉쳐 만들어진 시라서 확실한 거점 역할을 하는 시가지가 없다. 남양주시는 확실한 거점 역할을 하는 시가지가 있긴 하지만 그게 남양주시 내에 있지 않고 옆동네 구리시라는게 문제다.
고양시 중 한강에 인접한 지역은 저지대다. 그래서 1990년 9월에 발생한 중부 한강 대홍수 때 이곳의 저지대가 침수되기도 했다. 당시 중부지방 집중호우로 인한 한강 하류의 수위 급상승이 그 원인으로 일제강점기에 축조된 낡은 제방에 물이 새면서 터진 것이다. 그 당시 행주대교 아랫쪽의 고양군 지도읍 신평리 강둑이 무너져 한강의 격류가 쏟아져 들어왔는데, 민가와 농지를 덮으며 계속 능곡과 일산쪽으로 퍼져나가 수막산까지 물바다를 이루었다고 당시 신문기사를 통해 알 수 있다. 하지만 30년 가까운 세월이 흐른 지금은 옛 이야기일 뿐이다. 수도권 전철 3호선 주엽역에서 후곡마을쪽으로 가는 강선공원에는 이 사건을 기념하는 작은 비석도 있다고.. 앞서 언급한 이때 무너진 제방은 축조된지 70년이 된 낡은 것이라서 당시 전국 각지의 하천 제방에 대한 안전성 논란이 일어나기도 하였으며, 당시 이 제방을 긴급복구한 이후 제방을 겸해 만든 결과물이 바로 '자유로'다.
2. 도시변화
2-1. 변천과정
고양(高陽)이라는 이름은 고려시대에 '고봉'과 '덕양'으로 불리다가 1413년에 '고봉현'과 '덕양현'을 통합하여 '고양'으로 고치고 현감을 두면서부터 유래되었다. 고양하면 막연하게 일산신도시정도만 떠오를 법 하지만 실제로 동쪽 경계는 북한산이며, 서쪽 경계는 한강인 시역 자체가 매우 크고 다양한 지리적 특징을 가지고 있는 곳이다. 서쪽 한강 건너편에는 김포시가 있다.
1990년대 시 승격이전에는 그린벨트 규제에 묶여있던 덕택에 읍내에서 조금만 벗어나고 논과 밭이 가득한 풍경이었으며, 여러가지 사정으로 서울에서 내몰린 이주민들의 유입으로 농민의 비중이 줄어든 80년대 말까지도 당연히 농업이 주 산업이다시피했다. 더불어 화전읍 지역은 서울특별시 근교지역이라는 이유로 서울시에 내다 팔 화훼농업이 발달하기도 했다. 현재 일산신도시와 화정지구, 행신지구도 도심개발 이전까지는 논과 밭, 과수원이 흔했던 전형적인 농촌지역이었다.
대규모의 신도시와 택지지구 건설이 완료되면서 농업의 비중은 줄었지만 2020년에도 고양시의 쌀 농업은 일산서구의 장월평야와 구 벽제읍 지역을 중심으로 진행되고 있다. 고양꽃박람회라는 지역 축제까지 있던 구 화전읍 지역의 화훼농업은 2008년 금융위기 이후 급격히 위축되어 빚에 눌린 농민들이 야반도주를 감행할 정도로 업황이 좋지 않고, 원흥 일대도 개발이 진행되면서 농업의 비중이 줄어드는 추세는 여전하다.
고양시가 고양군에서 고양시로 승격된 건 1992년 2월 1일이다. 그런데 당시 지방자치법에는 군-읍면, 시-동(특례시에 한해서만 구와 동)만 둘 수가 있었다. 따라서 고양군이 시로 승격될 때 전국 최초로 모든 읍면이 폐지되고 동으로 전환되었는데 문제는 당시 일산신도시 및 여러 택지지구 건설이 한창이었던 일산, 지도(능곡), 원당 권역은 한참 도시화가 진행되었지만, 신도(삼송), 화전, 벽제, 송포 권역은 여전히 근교 읍면 수준으로 발전이 더딘 농촌 지역이었다는 점이다. 1992년 시 승격 당시 고양군의 읍과 면은 원당읍, 일산읍, 지도읍, 벽제읍, 신도읍, 화전읍, 송포면이 있었는데, 신도시 개발이 진행되는 일산읍과 송포면이 어느정도 시가화가 되었고, 동시기에 택지지구로 들어온 원당읍, 지도읍을 제외하면 고양군 시절 그대로다.
고양시 중 한강에 인접한 지역은 저지대다. 그래서 1990년 9월에 발생한 중부 한강 대홍수 때 이곳의 저지대가 침수되기도 했다. 당시 중부지방 집중호우로 인한 한강 하류의 수위 급상승이 그 원인으로 일제강점기에 축조된 낡은 제방에 물이 새면서 터진 것이다. 그 당시 행주대교 아랫쪽의 고양군 지도읍 신평리 강둑이 무너져 한강의 격류가 쏟아져 들어왔는데, 민가와 농지를 덮으며 계속 능곡과 일산쪽으로 퍼져나가 수막산까지 물바다를 이루었다고 당시 신문기사를 통해 알 수 있다. 하지만 30년 가까운 세월이 흐른 지금은 옛 이야기일 뿐이다. 수도권 전철 3호선 주엽역에서 후곡마을쪽으로 가는 강선공원에는 이 사건을 기념하는 작은 비석도 있다고.. 앞서 언급한 이때 무너진 제방은 축조된지 70년이 된 낡은 것이라서 당시 전국 각지의 하천 제방에 대한 안전성 논란이 일어나기도 하였으며, 당시 이 제방을 긴급복구한 이후 제방을 겸해 만든 결과물이 바로 '자유로'다.
도시구조상 고양시는 크게 일산시도시를 중심으로 한 일산 지역 (구 일산구, 현 일산동구와 일산서구)과 구 지도읍, 원당읍 일대가 중심이 되는 덕양구 지역으로 구분할 수 있다. 이 두 지역 사이에도 구릉지대가 있어 덕양구와 일산동구가 지리적 경계를 형성하고 있으며, 구릉지 남쪽 평야지역도 시가지가 연속되지 않고 농지로 분리되어 있어 두 지역이 명백하게 구분되는 상태다. (일산지역은 마을버스로 동구와 서구의 대부분 지역을 갈 수 있지만, 덕양구의 일부 동네에서는 일산동/서구로 가는 것이 서울의 연신내나 수색으로 가는 것 보다도 더 불편하다. 일례로 덕양구 북부의 벽제에서 일산동구청을 오려면 1시간 배차의 버스틑 나거나 좌석버스를 포함하여 2~3회 환승을 한다든지, 아니면 삼송역에서 갈아탄다든지 .....)
일산지역은 행정구역상으로는 일산동구와 일산서구로 구분되어 있으나 실제로는 일산신도시라는 동질감이 형성되어 있으며 시가지도 특별하게 분리되어 있지는 않다. 서울 접근성이나 지역개발 같은 정치적, 경제적 문제에서나 사소하게 대립하는 수준이다. 다만 경의선의 북동쪽, 이른바 북일산(중산, 탄현, 풍산, 식사) 일대는 일산신도시 조성과는 상관없이 도시화가 진행되었다는 차이가 있다.
덕양구 지역은 일산지역과는 달리 도로 및 철도를 따라 중소 규모의 시가지가 선형으로 이어져있는 형태로, 내부의 파편화가 심한 편이다. 현재까지의 중심 축은 덕양구 제1의 상권이자 덕양구청이 있는 화정동 일대임, 인근에 구 지도읍의 중심이었던 능곡, 화정과 함께 개발이 진행된 행신동 등이 받치고 있는 상태다. 그러나 실질적으로 구시가지이자 서울 지하철 3호선에서 벗어나 있던 능곡 일대는 화정동과 행신동 중심의 개발에서느 소외된 감이 있다.
덕양구 지역은 구 일산읍 지역이나 일산신도시 지역과 하나의 도시권을 형성한 적이 없었고, 현재독 대곡역 주변 지역을 중심으로 한 그린벨트로 외지인도 한 눈에 알 수 있을만큼 도시권과 생활권이 분리되어 있다. 일산은 일산동구와 일산서구로 이루어진 구로 원래는 일산구였으나 2005년 일산구가 인구 50만 명을 돌파하면서 나뉘어졌다. 일산서구 송산동, 송포동이나 일산동구 장항동, 고봉동처럼 시가지화되어 있는 않은 한강변의 농촌이나 파주시와 접해있는 변두리 지역까지도 모두 구로서는 일산이다.
화정동 북쪽으로는 고양시청이 있으며 구 원당읍의 중심지였던 주교동, 성사동 시가지가 화정동과 애매하게 연결되어 있으며 지역 소중심지 역할을 하고 있고, 구 벽제읍의 중심지였던 관산동에도 비록 일산이나 화정에 비해 낙후되긴 했으나 소규모 시가지가 형성되어 있다. 또 삼송동, 원흥동 일대로 삼송지구와 원흥지구, 3기신도시인 창릉신도시가 개발되면서 앞에서 서술한 지역과는 연결되지 않은 새로운 도시가 형성되고 있다.
그러나 100만명의 인구가 거주하는 도시임에도 불구하고 수도권정비계획법, 산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률, 지방세법, 군사시설보호법, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법, 농지법의 6중 규제로 인해 아파트의 수직증축이 불가능하며, 공단 및 산업단지를 세울 수 없고 대학의 신설과 증설이 불가능하다. 이 점 때문에 고양시의 자족성 향상에 늘 방해가 되어왔으며, 특히 100만 명의 인구게 걸맞는 도시계획을 세우는데에 큰 걸림돌이 되고 있는 실정이다. 지방산단이 고양시에는 하나도 없다. 그러다보니 실제로 통계청에 의하면 2012년 고양시의 1인당 지역 총생산은 1,518만원에 불과한 수준이었다.
고양군 시절에는 수도권 지역의 대표 공업지였는데, 서울 강북지역에서 밀려난 제조업체들이 고양군에 대거 공장을 차렸기 때문이다. 군 시절에 고양군의 인구가 다른 군지역과 다르게 늘어났던 이유도 서울과 인접해있는 베드타운이었다는 점과 함께 가장 중요한 점은 이들 공업단지의 역할이 절대적이었다. 그래서 원당읍, 일산읍, 벽제읍 일대에서 서울로 출퇴근하러 오는 노동자들뿐만 아니라 고양군에서 일하는 공장노동자들과 가족들도 몰려살면서 해당지역의 인구가 증가하는 요인이 되었다.
1970년대부터 주로 가구공장이 많이 들어와서 고양시의 주요 공업이 가구산업이기도 했고 잘 찾아보면 지금도 그 흔적이 남아있다. 그러나 신도시와 택지지구가 개발되면서 이러한 공장들은 문을 닫고 쇠락하고 있는 형편이다. 옛 벽제읍과 송포면 그리고 옛 일산읍 지역이지만 일산신도시와는 완전히 분리된 자유로 주변에 공장지대가 남아있다. 옛 송포면 지역은 송포동과 송산동에는 1970년대부터 있던 가구공장이 있고 고봉동에는 식사지구 개발 때 밀려나온 가구공장들이 일부 남아 있다. 장항1동 등의 자유로변에는 제지산업이나 인쇄공장들이 일부 잇으며 중산동 일대에 약간의 의류공장들이 있다. 대부분의 가구공단들은 파주시나 김포시로 가버렸다.
그나마 최근 2016년 경기도에서 '일산테크노밸리'지역으로 고양시의 일산지역을 선정하고, 고양스마트타운 등 일산서구 킨텍스 인근에 자족을 위한 대규모 시설을 유치(약 20만평 크기)하여서 조금은 숨통이 트일 거라고 보고 있지만 한계가 보인다. (아무리 시대가 변해도 굴뚝산업의 유무 차이는 크다. 숨통이 조금 트이더라도 근본적인 해결은 될 수 없을 것) 다만 실제 주민들은 공장 유치를 반기지 않는다. 서울 근교 도시 중에서 가장 청정한 편인데, 공장이 들어오기 시작하면 안산이나 수원과 비교시 특색이나 우위가 사라진다는 점 때문에 그렇다.
실제로 환경 및 대기오염 우려로 인해 주민들이 공장 신설을 거부해서 공장들이 죄다 파주 출판도시 쪽으로 쫓겨났다. 대규모 산단의 경우 파주시에 더 많은 까닭도 마찬가지다. 대부분 거주민들이 서울 소재 직장을 가진 사무직이라는 점 때문에 공장을 싫어했고, 그 덕분에 독립적인 도시보다는 전형적인 서울 식민지 형태를 띄고 있다. 처음 일산신도시를 계획할 때는 외교단지와 출판문화단지를 계획했으나 외교단지는 무산되었으며 출판단지는 고양시가 아닌 파주로 가게 되었다.
그.런.데. 고양시에는 서울시의 쓰레기하차장이나 폐수처리장, 화장장, 발전소 등 각종 혐오시설이 많은데다가, 서울특별시를 관할지역으로 하는 수방사 예하 향토사단도 있다. 이 시설 중 일부가 고양시 허가를 받지 않았던 관계로 서울시와 많은 분쟁이 있었다. 비록 일제에 의해 옛 성저십리 땅을 넘겨 받은 것이었지만, 사실 서울 강북지역 상당부분이 고양군 땅이었던 관계로 고양시에는 현실적인 대안인 관련 시설 이전 요구 및 현실적인 사용로 지불 요구가 있었다. 서울 지역이 관리하는 벽제 소재 서울시립승화원과 벽제시립묘지와 납골당도 서울시의 혐오시설이 40년 넘도록 이곳에 위치하다보니 특히 고양동, 대자동, 선유동 주민들은 추석만 되면 벌초객과 성묘객 인파 때문에 고역이라고 한다. 또한 고양시에 KTX 차고지가 있는데 차고지 역시 대표적인 혐오시설 중 하나다. 하지만 이는 행신역에 KTX를 정차시키면서 해결되었다.
서울특별시도 아닌 고양시에 서울시 관할 혐오시설이 들어서게 된 것에는 1963년 도시계획 지구 편입에 따른 것으로 보여진다. 태생부터가 서울의 인구과밀을 해결하기 위한 위성도시로서 계획되었고, 입지적으로도 그린벨트에 이르기까지 온갖 제한(소위 6중규제)에 묶여있어 제대로 된 공업의 발전을 이루리가 매우 힘들었기 때문이다. 결과적으로 지방의 중소도시에도 몇개씩 존재하는 산업단지가 고양시에는 단 하나도 없다.
전형적인 배드타운으로 단순 서비스업이 아닌 산업이 발달하지 못하였으나, 점차 지식산업 위주의 산업이 발전하고 있다. 그렇다고 금융이나 전문서비스 같은 고부가가치 서비스업을 주력으로 삼기엔 최종보스인 서울이 바로 붙어있어서 이조차 불가능하다. 고양시의 자족기능 및 기반산업 부실은 그야말로 1기신도시가 조성된지 30년이 다가오는 지금까지도 해결되지 않은 상태다. 발전가능성도 한계가 워낙 명백해서 시의 지역산업 발전 노력 또한 고부가가치 서비스업을 목표로 꾸준히 이루어졌으며, 개중에 방송영상과 문화콘텐츠 사업 정도가 가시적인 성과를 보이고 있으며, MICE 산업은 전국 최대의 전시관 킨텍스의 존재에도 불구하고 여전히 기를 못펴고 있다.
반면 구매력이 좋은 특성 때문에 상권은 발달한 편이다. 신도시와 택지지구 개발과 더불어 고양시의 주산업은 자연스럽게 서비스업으로 바뀌게 되었다. 서울특별시와 인천광역시에서 돈을 벌고 나온 사람들을 대상으로 한 상권의 형태로 서비스업이 발달한 것이다. 그러나 대부분 규모가 영세한 자영업체들이 많아서 오래 가지 못하고 금방 망하는 경우가 많다.
2-2. 발전계획
일산신도시 자체가 군사적으로 다 대비해서 지은 신도시인만큼 경기도 북부 지역의 군사 중심도시 중 하나다. 즉 군부대가 알게모르게 많은 도시로, 의정부시보다 중요도 측면에서는 경의선 축의 고양시가 훨씬 더 높다. 의정부시와 고양시에 있는 부대 수가 차이가 크다. 고양시에 주둔해있는 부대만해도 국군고양병원, 제1군단, 제9보병사단, 제56보병사단, 제60보병사단, 제30기갑여단, 제1포병여단, 제1공병여단, 수색비행장, 제11항공단 등이 있다. 현재 고양시 내 이곳저곳 상당히 많은 군부대가 있으며, 일산시도시 중앙공원의 역할을 하는 정발산을 제외한 나머지 모든 산에는 군부대가 하나씩 존재하는 상황이다. 도시 외곽을 돌아다니다보면 군부대 앞의 길거리에 전시해 둔 전차를 심심찮게 볼 수 있다.
일산 자체도 시가전에 매우 적합하게 설계되어 있는 도시다. 신도시 안으로 적군이 밀고 들어왔을 때 저격수 한 두명씩 건물에 박아놓으면 상당한 출혈을 강요하는 구조로 짜여져있다. 당장 메인스트리트인 중앙로부터가 직선으로 뻗지 않고 2~3군데 꺾어지면서 정면 멀리에 감제고지 역할을 하는 건물을 마주보게 설계되어 있고, 일산의 복도식 아파트의 복도를 보면 총안구가 있다. (중앙로가 계획도시답지 않게 전체적으로 약간의 곡면을 그리고 잇는데, 주요 꺽어지는 포인트인 강선마을과 마두역 일대에서 직진 방향으로 쳐다보면 멀리 복도식 아파트 건물들을 마주보게 되어있다. 즉 주요 진격로로 병력이 이동할시 포인트마다 소규모 대항군을 배치하면 진격 자체가 안된다.) 심지어 아파트 단지마다 보이는 공원의 나무들이 터돋움식으로 식재되어 있는데 땅만 조금 파면 그냥 서북방을 향하는 포상이다.
실제 일산 지도와 비교해보면 상당 부분 이러한 반영을 알 수 있다. 일례로 일산신도시 가장 서측에 위치한 성저마을을 보면 확연히 알 수 있는데, 성저2단지(최동남방)의 상가는 콘크리트 유개호 모양으로 건설되어 있어서 상가는 반지하인데 입구는 언덕 2층에 위치한 희한한 모양을 하고 있다. 또한 3단지의 복도식 아파트에는 총안구가 건설되어 있고 9단지까지는 상대적으로 낮은 층(4~5층)의 빌라 단지로 구성되어 포병의 시야를 가리지 않는 적당한 장애물 역할을 할 수 있도록 구성되었다.
또한 하천 주변에는 여지없이 반 유개화된 콘크리트 벙커가 건설되었고, 일부 신규 아파트의 경우 노상에 노출된 대전차 진지들이 다수 건설되었다. 일부 아파트는 딱 봐도 포상으로 사용하기 아주 좋게 건설되었다. 그리고 성저마을, 장성마을 등 외곽지역 복도식 아파트들은 복도의 콘크리트 담장이 중간중간에 뜬금없이 뚝뚝 끊어져 있는 것을 볼 수 있는데 바로 총안구 용도로 쓰기 위한 것이다.
중요한 것은 이러한 이유로 도시 지역이든 농촌 지역이든 곳곳마다 도처에 깔린 군부대 때문에 일산시도시든 다른 택지지구든 고도제한이 걸려 아파트 리모델링을 하고 싶어도 수직증축이 안된다. 단적인 예로 2013년까지 고양시에 가장 높은 건물이 일산신도시의 26층 아파트였으며, 그 후 일산서구 탄현동에 이 건물이 59층짜리로 건설되면서 그 기록이 깨졌다. 이후 일산 와이시티의 59층 230m도 들어섰다.
2019년 킨텍스신시가지 1단계, 2020년 들어오면서 2단계(일산방송밸리, 테크노밸리)가 들어오고 3단계(장항행복공공주택지구)가 2023년에 개발완료 될 예정이므로 ... 덤으로 대곡역세권개발사업이 향후 몇년 이내에 이뤄질 예정이며, 창릉신도시 개발도 예정되어 있기에, 대곡과 창릉신도시 개발이 끝나면 사실상 덕양구 개발이 완료된다. 그경우 남는 부지는 도시개발이 사실상 불가능한 수준으로 평지가 협소한 벽제 일대의 산골짜기 밖에는 없다.
시 재정 문제로 한류월드의 규모를 줄이고 아파트를 올리고 있는데, 이 때문에 컨벤션업계에서는 엄청나게 불만이다. 마천루 오피스로 지을 땅을 전부 아파트 및 주거형 오피스텔으로 바꿔버려서 땅을 건설사들에게 팔아 빚을 갚았다. 빚은 갚았지만 고양시의 장기적인 산업 성장은 저해될 것이다. 원래 한류월드 부지에는 테마파크, 공연장, 마천루 등을 지어서 방송, 문화컨텐츠, 관광산업을 활성화시키려고 했으나, 이 당들을 축소하고 아파트로 전환한 것이기 때문에 테마파크 및 공연장 사업은 부지가 하나로 합쳐지고 축소되었으며, 방송사 미 신문사 유치도 EBS 하나만 성공하고 나머지는 전부 실패했다. (디지털미디어시티, 다만 언론방송사 유치 실패는 킨텍스지구 땅을 팔기 이전의 일) 심지어 호텔 부지도 전환해서 팔아가지고 킨텍스와 킨텍스에 출자한 KOTRA 측에서 무역사업 지원이 안된다며 불만이 엄청 많다.
고양시가 대곡역 역세권개발을 통해 일산신도시와 화정지구(덕양구)를 하나의 시가지로 연결하게 된다면 대형 개발이 예상된다. 10년 넘게 지지부진했으나 그린벨트를 해제하고 부도심으로 육성한다는 기사가 나오는 등 고양시의 그린벨트 해제가 공식적으로 발표된다면 대곡역 일대의 환경도 급속히 바뀔 전망이다.
2-2-1. 고양시-파주시 통합론
두 도시는 생활권이 서로 일치하는지라 2000년과 2009년 정부에서 두 도시를 통합할 것을 권유한 적이 있지만 지역에서 별다른 관심이 없어서 묻혀버렸다. 의외로 고양시는 다른 대도시와 달리 통합에 그렇게 적극적이지 않은 모습을 보이고 있다. 고양시에 아직 미개발지구가 많이 남아있고(전방지역이라서 군사보호구역으로 묶여있는 지역도 있고, 개발 예정지구였다가 사업성 부족이나 금융위기로 인해 중단된 곳도 많다. 고양시에서 실제 개발된 지역은 고양시 전체 면적의 30%정도에 그치고 있다.), 자립적인 대도시로 커나가고 있기 때문이라고 생각된다.
파주시도 서울특별시보다 넓은 면적을 바탕으로 운정신도시와 교하지구, 금촌지구, 탄현 통일동산, 문산 당옹택지지구 등을 개발해 나가면서 커나가고 있기에 별 관심이 없었던 것으로 보인다. 단, 운정신도시의 경우에는 고양시에 편입시켜달라는 요청이 있었다.
2-2-2. 김포시와의 통합
2010년대 들어 김포시에 대한 인천광역시의 영향력이 날이 갈수록 줄어드는 반면 한강신도시 입주로 인해 고양시의 영향력이 늘어나기 시작했다. 거기에 경인 아라뱃길로 인해 촉발된 인천 편입 논란에 주민들의 불만이 쌓이기 시작하면서 발생된 것이 '고양-김포 통합론'이다. 2010년대 중반까진 대다수의 김포 주민들은 대부분 소비활동을 인천광역시가 아닌 강서구나 고양시에서 하고 있다. (인천시 감정동이나 풍무동의 경우에는 자주 이용하지만 그 외에는 인천행 교통수단이 전무한 통진 지역도 있음.)
문제는 현실성이 거의 없다는 점이다. 김포시와 고양시 사이에 폭이 넓은 한강 하류가 흐르며 두 도시 사이의 통로도 김포대교나 일산대교로 한정되어 있어 교통 연계도 매우 빈약하다는 치명적인 문제도 있다. 통합시 도시 규모가 월등히 큰 일산신도시 지역을 중심으로 행정 서비스가 이루어질텐데 상당수의 김포 주민들이 불편함을 겪게 될 것이다.
고양 통합론은 사실상 한강신도시의 굉장히 극소수 사람들만의 주장으로 원도심은 이 논의에 대개 무관심하거나 황당해하는 분위기다. 오히려 1995년 인천광역시에 넘어간 검단을 되찾아와서 독자적 중생활권을 구축하려는 열망이 더 강하다.
2-2-3. 고양시+파주시+김포시
3개 도시 통합시 인구는 200만명에 달하는 수준으로 수원+화성+오산 통합과 맞먹는 수준이된다. 이렇게 큰 강을 끼고 있는 3개 이상의 도시가 합친 경우는 의외로 동아시아 각지에서 찾아볼 수 있다. 중국 우한시가 바로 한양, 한구, 무창 3개 도시를 장강(양쯔강)을 끼고 합친 도시다. 일본의 도시들도 행정구역 통합을 하면서 고양+파주+김포 같은 케이스들이 나오고 있다.
또한 70년 전 대학독립 및 서울특별시 출범 당시 극초시 서울이 이런 모양새였다는 역사적인 근거도 있다. '한양도성&성저십리+영등포시가지+기타(강북, 강남, 강동)' 지역을 합쳤던 초기 팽창 방안과 같은 걸 주장하는 것이다. 게다가 당시 서울특별시는 한강대교와 한강철교만으로 (구)영등포시와 연결되었지만 2005년 기준으로 김포와 고양파주간 연결점으로 도로교 3개와 하저터널 2개를 가지고 시작하게 되었기에 연결성도 그다지 나쁘지 않다.
한강신도시와 김포 구도심은 일산대교와 인천 2호선 연장선을 써서 왕래할 수 있고, 통진쪽은 하성대굘르 지어 파주시와 연결이 가능하고, 풍무 및 고촌 지역에서는 서울땅 끄트머리 살짝 밟고 서해선 전철이나 행주대교, 김포대교로 접근이 가능하다.
3. 도시구조
3-1. 하위 행정구역
1996년 덕양구와 일산구가 설치된 뒤 2005년 일산구가 일산동구와 일산서구로 분구되었다. 이에 따라 설치 순서대로 덕양구-일산동구(일산구 계승)-일산서구 순서대로 행정분류가 되어있다. 인구가 100만 도시 중에서 설치된 구가 가장 적다.
덕양구는 도시 구조가 일단 문제가 있다. 대략 봤을 때 남쪽의 능곡+행신+화정과 북쪽의 벽제+삼송+원당은 정말 생활권이 다르다. 분구가 필요하긴 하지만 고양시 독자적으로 추진 할 수 없기 때문에 정부의 도움이 필요한데, 정부가 지금은 요건이 맞아도 분구를 최대한 안해주려고 하기 때문에 계획만 있는 것으로 보인다.
3-2. 인구
2014년에 공식적으로 인구 100만 명을 돌파했으나 사실 외국인을 포함하면 100만명을 전부터 넘어섰다. 인구가 증가세라 경기도에서 뿐만 아니라 곧 전국 기초자치단체에서 수원시에 이어 두번째로 많은 인구가 계속 유지하다가 2019년 6월 이후부터 막힘없이 증가세를 유지하는 용인시에 밀려 기초자치단체 인구 3위가 되었다. 그러다 2019년 6~10월쯤 킨텍스 신시가지 1단계 아파트와 오피스텔들이 대거 입주하면서 8월에만 4천명이 넘는 인구 증가를 기록하기도 하였다. 그러면서 2달 만에 다시 도내 2위로 올라섰다. 당분간 용인과 2,3위를 엎치락뒤치락 할 것 같다.
창원시의 인구를 추월했고 울산광역시 인구와 5만명 차이다. 울산은 인구가 계속 감소하고 있지만 고양시는 3기신도시 등으로 각종 택지개발이 예정되어 있어 앞으로 인구 증가세가 꾸준히 이어질 것 같기에 추월할 수도 있을 것 같다. 특히 일산신도시보다 면적이 넓은 미개발지구인 일산동구 장항동, 일산서구 대화동, 송산동 일대, 대곡역 주변 개발이 이루어지면 인구는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 고양시는 접경지역특별법에 정해진 접경지역 중 인구가 가장 많은 동네다.
창릉신도시와 향동지구, 덕은지구, 탄현동 택지지구, 지축역 택지지구, 풍동 택지지구가 완성되면 거의 130만명 이상의 경기도 중심 도시로 자리잡을 가능성이 커보인다.
3-3. 교통
서울과 파주 등 시 외곽을 연결하는 광역교통이 발달해 있다. 시외교통은 고양종합터미널과 화정터미널이 전담하고 있으나 충남 서해안이나 영남권으로 가는 시외버스 노선은 빈약해서 3호선을 이용해 서울의 센트럴시티나 서울고속버스터미널을 자주 이용하는 편이다. 일반 열차 이용이 필요한 사람들은 서울역이나 용산역까지 나가서 이용하는 편이지만, KTX 차량기지에 딸린 행신간이역도 있긴하다. 특이하게도 무궁화호나 ITX-새마을, ITX-청춘 등이 정차하는 일반철도역이 없는데 KTX 정차역과 도시철도역은 존재하는 셈이다.
수도권 전철 3호선(일산선)이 시의 남서-북동을, 수도권 전철 경의중앙선 전철이 시의 북서-남동을 지나가지만 출퇴근 때를 제외하면 직행좌석버스에 비해 선호도가 낮았다. 거의 버스에 의존하는 교통이다보니 정체가 심하게 일어날 경우도 많다. 그래도 경의중앙선이 직결되면서 홍대입구역-공덕역-용산역-옥수역-왕십리역 환승이 가능해져 강남을 포함한 타 지역으로의 접근성도 한층 편리해졌다. (단점은 주말에 경의중앙성 배차간격이 매우 길다.)
버스교통은 서울로 나가는 버스가 대부분이다. 특히 서울 도심이나 영등포로 가는 좌석버스가 주류를 이루고 있으나 정작 경의중앙선이 연결해주는 용산행 버스는 없다. 서울 도심 방면 버스는 중앙로를, 영등포나 강남으로 가는 버스는 자유로와 강변북로, 올림픽대로를 경유한다. 영등포나 여의도로 가는 버스는 108번을 제외하고는 당산역을 필수로 경유하여 수요가 상당히 많은 편이다. 강남까지 직통으로 가는 버스는 교통정체가 심한 강변북로나 올림픽대로를 공유하는데다가 운행횟수 또한 영등포행 버스에 비해 상당히 적다보니 영등포행 버스를 타고 당산역에서 9호선으로 환승하여 강남으로 가는 수요가 상당하다.
일산신도시의 경우 다른 1기신도시인 분당신도시나 평촌신도시에 비해 집값이 낮은 편인데 이는 강남 접근성이 떨어지는 측면에서 기인했다. 대중교통이 아닌 자가용이라면 이야기가 달라지지만 문제는 올림픽대로와 강변북로가 출퇴근 시간에는 한강을 나란히 끼고 있는 주차장으로 변모한다는 것이었다. 강남으로 가는 버스도 전부 이 도로들을 지나가기 때문에 막히면 얄짧없다. 이를 해결하기 위해 GTX-A 노선이 해결책으로 제시된 것이다.
대곡역은 고양시 유일의 환승역으로, GTX-A노선이나 대곡소사선이 개통되어도 고양시를 대표하는 환승역에는 변함이 없을 것으로 생각된다. 중앙로로 인해 막장환승이 되었음에도 불구하고 환승통로에서 남녀노소 할 것 없이 우사인볼트가 되어버리며 특히 출퇴근 시간에 양 방향에서 환승객들이 몰리면 고양판 신도림역으로 변모한다.
고양 경전철이 계획되었으나 신도시 주민의 반대로 무산되었다. 일산신도시 내 공원을 관통하는 경전철 노선인데, 북일산과 신도시 간의 갈등 때문에 무산된 것. 대화-풍동을 1차 구간으로 장기적으로는 남북 일산을 순환하는 순환철도 형태로 구성되었는데, 풍동지구에 입주한 주민들은 주로 찬성입장이었으나, 반대로 신도시 주민들은 공원을 훼손하면서까지 경전철을 지어야하냐며 반대했다. 같은 북일산에서도 2차 구간까지는 개통해야 이득을 보는 본일산과 탄현은 원록적 찬성에 가까운 무관심이었고, 3차구간까지로 우선순위가 밀린 중산은 그냥 아웃오브안중이었다.
인천 도시철도 2호선 검단지선의 일산신도시 연장이 일각에서 주장되고 있기도 하지만 주민들 사이에서는 호불호가 많이 갈린다. 반대사유는 1) 우린 인천 갈 일이 없는데? (실제로 일산 주민 거의 대다수가 서울 통근자들) 2) 경전철이라는 어휘 자체에 대한 거부감. 이다. 찬성사유는 1) 2호선 킨텍스역 개통으로 GTX 접근성이 좋아짐. 2) 2호선 후곡역 개통으로 학원가 접근성이 좋아짐. 이다. 인천 도시철도 2호선 일산 연장은 지하화한 지하철로 계획 중인데 (한강도 하저터널로 통과), 장기적인 계획들로는 교외선 능곡~벽제 구간의 단선 전철화, 서해선(대곡소사선) 능곡~대곡 복선전철 신설, GTX-A노선 킨텍스~대곡 신설 등이 있다.
*2021년4월 현재 '제4차국가철도망계획(안)'에 의해 인천도시철도2호선 일산서구로 연장 확정
*자전거도로
한강이 일산신도시 옆을 바로 지나가고 있음에도 불구하고 서울까지 연결되는 자전거 도로가 없다. 정확히는 한강 자전거도로가 행주대교 북단에서 끊긴다. 때문에 고양시에서 서울로의 이동에 자전거를 이용하는 비율이 매우매우 낮다. (자전거도로가 연결된 안양시, 성남시, 의정부시에 비한다면 처참한 수준임) 이는 고양시가 전방 지역이기 때문에 나타나는 현상이다. 행주대교 북단부터 고양시-파주시 시계인 장월IC까지의 한강변은 모두 군사 보안지역으로 지정되어 한강방면 자유로에는 철책이 둘러져있다. 이 구역 내에서 원예 혹은 농업을 하는 사람들도 당국의 허가가 없다면 출입이 아예 불가능할 정도로 경비가 삼엄한 편이다. 고로 남북통일이 이루어지기 전까지 고양시 한강변 개발은 먼나라 이야기... 더구나 고양시가 자유로 개통 이전까지는 여름철만 되면 홍수로 고통받던 곳이라는 것을 감안한다면 자전거도로 개통도 신중해야 할 듯.
3-4. 인프라
상권의 변화: 원당상권 → 서일산 주엽역 상권, 동일산 마두역 상권, 화정택지지구 화정역 상권 → 라페스타 → 라페스타+웨스턴돔, 주엽역과 마두역 상권 붕괴, 화정역 상권 근근히 유지 중, 원당상권은 원당시장과 함께 버티는 중
상권은 수도권 전철 3호선의 각 역을 중심으로 발전해있다. 일산신도시 입주 초기에는 과거 고양군의 중심지였던 원당상권에 크게 의존하였다고 한다. (1990년대 초중반에 롯데리아가 들어와있는 군청 소재지는 드물었음) 일산신도시가 개발되기 시작하면서 서일산지역의 주엽역 상권, 동일산지역의 마두역 상권이 크게 발달하였다. 화정택지지구 개발이 완료된 후에는 화정역 상권도 발달했다.
하지만 2003년 스트리트형 쇼핑몰인 라페스타가 개장한 뒤로 일산의 중심상권은 라페스타로 이동하였다. 심지어 화정지역의 젊은이들도 라페스타로 오게끔 만들었을 정도로 상권을 독점했다. 4년 뒤 웨스턴돔이 건너편에 들어서게 되면서 라페스타의 독점 체제는 종말을 고하였지만 여전히 고양시 상권을 웨스턴돔과 함께 양분하고 있다.
그 밖에 마두역 상권은 2004년 나운시네마가 폐관하면서 단순한 동네상권으로 떨어졌다. 주엽역 상권도 그랜드백화점이 근근히 버티는 중이지만 폐건물 스타몰을 해결하지 않는다면 더이상 중심상권으로 발전하기는 어려울 것 같다. 화정역 상권은 세이브존 화정점과 그 옆의 로데오거리를 중심으로 발달해있으나, 아무래도 일산의 라페스타와 웨스턴돔에 밀려 덕양구 주민들이 아니면 딱히 찾지않는 평범한 상권이다. 그러나 고양시 상권이 워낙 난잡하게 발달한 터라 웬만한 도시의 상권정도는 되는 규모다. 특히 세이브존을 포함해 근처 롯데마트, 이마트가 붙어있기도 하기 때문에 식료품과 잡화 쇼핑은 굉장히 좋은 편이다.
고양군의 중심지였던 원당상권은 고양시의 유일한 상설 재래시장인 원당시장이 아직까지 버티고 있어 근근히 유지되고 있는 중이다. 원당에 프리머스가 들어온다는 소문이 있었으나 경제위기로 취소되었고, 원당지역이 뉴타운재개발사업인 원당뉴타운으로 지정되면서 많은 변화가 있을 예정이다.
신도시라는 특성상 할인점은 상당히 많은 편이다. 이마트 일산점, 이마트 화정점, 이마트 풍산점, 롯데마트 주엽점, 롯데마트 화정점, 롯데마트 고양점, 홈플러스 일산점, 홈플러스 백석점, 홈플러스 킨텍스점, 세이브존 화정점, 뉴코아아울렛 일산점, 코스트코 일산점, 빅마켓 일산점, 이마트타운 킨텍스점, 롯데아울렛 백석점 등. 웬만한 할인점들은 모두 다 들어와있다. 신도시 초기에는 이마트 일산점과 월마트 일산점(이마트 덕이점)의 경쟁은 뉴스에 나올 정도로 치열해서 실제로 서울에서도 일산으로 원정쇼핑을 올 정도였다. 당시 서울에도 세군데 밖에 없는 코스트코가 신도시 주제에 떡하니 있었다는 점, 신세계 텃밭인 분당엔 차마 들어가지 못하니 일산으로 들어온 듯 하다. 고양시를 비롯해 코스트코가 없는 서울 서북권(은평,마포,서대문), 파주, 김포, 심지어는 인천 계양과 부천 일부지역을 배후지로 하고 있어서 경기 서북권의 주요상권으로 발돋움 했다.
백화점은 현대백화점, 롯데백화점, 그랜드백화점 세 곳이 있다. 이 외에도 신세계의 복합쇼핑몰 스타필드 고양이 입점해있다. 롯데백화점의 경우 정발산역과 연결되어 교통도 좋고 주변 상권이 일산 원탑이기에 입지는 좋다. 그러나 여타 경기도의 롯데백화점의 한계를 벗어나지 못하여 살 만한 물건이 없다는 평.. 그러다 2010년 개장한 현대백화점 킨텍스점으로 인해 잠잠한 일산 백화점 상권 일대에 파란이 일어났으며 이에 맞춰 롯데백화점도 대규모 리모델링에 들어갔다. 현대 킨텍스점에 해외 유명브랜드들도 입점하여 어느정도 수익을 기대하긴했으나 목표 매출액은 크게 미달한다.
일산신도시 초기만하더라도 태영프라자, 레이크타운 같은 쇼핑몰들도 그럭저럭 장사가 잘 되었으나 이후로는 그냥저냥 평범한 상가가 되었으며 주엽역 상권이 통째로 죽어버렸다. 그나마 중앙로 일산신도시 구간에 위치한 상가들이나 쇼핑몰들이 대개 주상복합건물인 경우가 많고 근처 주민들이 이용하기는 한다.
다목적 전시컨벤션센터인 킨텍스가 대화동에 있으며, 본래의 목적인 대규모 전시회뿐만 아니라 유명가수의 코서트도 간간이 공연되며 때때로 정당의 전당대회가 개최되기도 한다. 이유는 자유로가 인접해있어 전국 각지에서 상경하는 당원들의 접근이 가능하며 또한 중앙당이 위치한 여의도와 비교적 가깝기 때문이다.
문화시설의 경우에도 예전과 달리 많이 발전한 편으로, 크고 작은 도서관을 다 합해서 12개가 있다. 공연시설로는 롯백 건너편의 고양아람누리와 원당(화정)의 고양어울림누리가 있다. 고양어울림누리의 경우 스포츠시설도 있어 스포츠 관련행사도 가끔 열리고, 아람누리의 경우 음악행사가 조금 더 많은 편이다. 고양시 유명한 공원으로는 매년 국제꽃박람회가 열리는 일산호수공원과 테마동물원 쥬쥬 등이 있다.
대형 종합병원으로는 덕양구 화정동에 명지병원, 일산서구 대화동에 인제대학교 일산백병원, 일산동구에 동국대학교 부속 동국대일산병원, 국민건강보험공단 부속 일산병원, 그리고 국립암센터 등이 있다. 고양시의 전반적인 의료 인프라는 훌륭한 수준으로 여느 대도시 못지 않다. 외국인을 타겟으로 한 국내 최대 여성종합병원 차의과학대학교 일산차병원도 있다. 여성전문 병원이긴해도 대형병원이 7개인 셈이다. 마두역 앞에 엄청난 규모로 지었다. 다만 인구 100만의 도시임에도 불구하고 3차 병원이라 불리는 상급종합병원이 없다. 고양시의 경우 대형병원도 모두 2차 종합병원이다. 일산백병원이 3차병원이었으나 보건복지부 심사에서 탈락해서 그 지위를 잃었다.
3-5. 교육
고양시가 자부할 수 있는 하나는 교육 여건이다. 고등학교는 36개나 존재하고 대부분 공립이며, 사립은 일산대진고-세원고-고양외고-고양예고-백송고(구 고양여고) 5개교이다. 이 중 일반계는 대진고-세원고 2개교 뿐이다. 최근에는 일산신도시 주변의 택지 개발로 인해 고등학교가 신설되고 있다. (가좌고, 고양일고, 성사고, 안곡고, 풍동고, 대화고, 덕이고) 전부 남녀공학인 것이 특징이다. 고양여고가 유일한 여고였으나 2012년 3월 이름이 백송고로 바뀌며 공학으로 전환되었다.
2002년 고등학교 평준화 제도가 실시되면서 전국에서 이름을 날리던 백석고도 그냥 평범한 일반계 고등학교가 되어버렸다. 그래도 타 지역사람들은 백석고의 잘 나갔던 과거를 아직까지 많이 기억하고 있는 것 같다. 평준화 이후 고등학교의 수준은 비슷한데 그 이유는 고양시의 최상위권 중학생들의 대부분이 특목고로 빠지고 있기 때문이다. 보통 고양외고, 고양국제고로 많이들 빠진다. 심지어 지역제한제를 실시하기 전인 2010년 이전에는 서울 명덕외고로 빠지는 인원도 꽤 많았다.
이과쪽으로는 인구 100만인 고양시가 전국 과학고나 영재고 정원의 10~30%가량을 매해 입학시키고 있어서, 이런 최상위권 학생들을 위한 특목고 입시학원을 비롯한 이른바 학원가가 상당한 규모로 형성되어 있으며, 분당과 더불어 경기권에서 교육열이 높기로 손꼽힌다.
4. 도시개발
4-1. 일산신도시
2021.04.28 - [부동산/입지분석] - 경기북서부권 고양시 손품 2편
4-2. 택지지구
2021.04.29 - [부동산/입지분석] - 경기북서부권 고양시 손품 3편
5. 데이터분석
5-1. 입주물량
2019년의 과물량 구간은 지나갔고, 2022년에 약간의 과물량 공급이 남아있다. 대부분 덕양구에 나오는 물량이다.
*2022년 입주물량리스트
DMC리버포레자이, DMC리버파크자이, DMC리버시티자이, 호반써밋DMC힐즈, 고양덕은중흥S클래스파크시티, 대곡역롯데캐슬엘클라씨, 고양덕은대방노블랜드, 행신파밀리에트라이하이, 대곡역두산위브, e편한세상일산어반스카이, 일산자이3차, 고양지축A-1블록신혼희망타운, 덕은DMC에일린의뜰, 고양삼송A11-2블록행복주택
5-2. 매매전세지수
19년7월 전세지수 반등, 19년11월 매매지수 반등, 19년12~20년1월 본격적인 상승추세 스타트.
6. 고양시아파트 분석
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