1. 위치
2. 도시변화
2-1. 변천과정
2-2. 발전계획
3. 도시구조
3-1. 하위 행정구역
3-2. 인구
3-3. 교통
3-4. 상권
3-5. 교육
4. 도시개발
4-1. 평촌신도시
4-2. 정비사업 진행현황
5. 데이터
5-1. 공급물량
5-2. 매매전세지수
6. 구별 아파트분석
6-1. 만안구
6-2. 동안구
7. 맛집
1. 위치
경기도 중앙부에 있는 시로, 경기도 특례시다. 서울특별시의 위성도시 중 하나로 안양권(안양시/군포시/의왕시/과천시)의 중심도시다. 법원, 검찰청, 세무서 모두 안양 중심이다. 과거 과천이 주도적 도심지 역할을 했었지만 경부선이 깔리면서 이 역할이 안양시도 바뀌기 시작했다.
북쪽으로는 서울특별시 금천구 시흥동과 관악구 신림동, 북동쪽으로는 경기도 과천시 갈현동(과천지식정보타운), 북서쪽으로는 광명시 일직동(KTX 광명역)과 시흥시 조남동과 접하며 남서쪽으로는 군포시 산본동, 남동쪽으로는 의왕시 내손동과 오전동에 접한다.
2. 도시변화
2-1. 변천과정
1973년 안양시로 승격(이로써 시흥군과 행정적으로 분리됨)되었고, 1992년 만안구와 동안구를 설치하였다. 안양시의 이름이 유래된 곳도 구 과천군 지역인 안양동으로, 안양시의 역사는 확실히 시흥군과 과천군의 역사가 뒤섞여있다. 시흥군 시절에 석수동은 '동면 안양리'였는데 안양시 승격 때 비로소 석수동이 되었다. 부군면 통폐합 전까지는 무려 석수동이 시흥군의 중심지였던 적도 있다.
과거엔 대표적인 공업 도시였으나, 안양의 땅값이 큰폭으로 상승하면서 대다수의 공장들이 땅과 공장을 팔고 근처 시화, 반월공단 또는 지방으로 대거 이동하였다. 과거 공장부지에는 지식정보타운을 비롯한 업무시설 또는 상업시설로 채워졌으며 이에 대표적인 예가 평촌역 주변 스마트베이.
같은 생활권, 그것도 과천을 제외하면 완벽하게 연담된 지역 내에서 안양시, 군포시, 의왕시, 과천시의 4개의 기초자치단체로 쪼개져 있는 상태라서 안양권 행정구역 통합 논의는 항상 식지 않는 소재다. 이렇게 된 것은 시흥군의 각 읍/면이 각각 시 승격 조건을 만족하는대로 차례차례 승격되었기 때문이다. 1981년 인척직할시 분리 승격 이후 경기도 내에서 광역시 승격 우려가 있는 도시 육성 방지 차원에서 군포읍과 의왕읍을 안양시에 편입시키지 않고 각각 시로 승격시켰다는 설도 있다고 한다.
참고로 안양시 도시계획구역은 1973년 시승격 이후 무려 1997년까지 군포시, 의왕시도 포함하고 있었다. 바꿔 말하면 군포시와 의왕시는 1989년 시 승격 이후에도 한동안 독자적인 도시계획구역을 설정하지 못했다는 것이다. 이러한 옛 안양시 도시계획구역 역시 장기적으로 군포와 의왕을 안양시에 편입하려는 계획의 일환이었을 것이다. (서울특별시 도시계획구역에 포함되었던 광명시, 과천시, 고양시 덕양구 일부 등과 같은 케이스. 이들 역시 장기적인 서울특별시 편입 예정지로서 우선 서울특별시 도시계획구역에 포함시킨 곳들이었다.) 차라리 1973년 시 승격 당시 안양읍뿐만 아니라 남면(군포), 의왕면까지 묶어서 같이 안양시로 승격시켰으면 하는 아쉬움이 남는다.
1990년대 초반에는 직할시 승격을 목표로 지역 차원에서 안양시-군포시-의왕시 통합이 추진된 적이 있지만, 흐지부지된 전력이 있다. 현재 안양권 통합 논의에서 얀양권의 맹주인 안양시야 당연히 찬성하는 분위기고, 군포시는 시큰둥하는 반응이며 의왕시는 부정적인 반응을, 과천시는 명확히 반대하는 입장이다. (과천은 실제로 안양생활권이면서도 부분적으로는 강남서초 생활권이기도 하다.) 특히 시세가 약한 군포시나 의왕시의 경우 안양시로 통합될 경우 혐오시설이 자기네 동네로 들어올까봐 염려하는 입장이며, 그 중에서도 소규모 지역자치를 중시하는 일부 주민들은 혐오시설 이전 여부 등의 문제와 상관없이 통합자체에 부정적인 의견을 표하기도 한다.
시흥군 안양읍 시절에는 서울과 수원을 잇는 중간점이라는 지리적 위치 때문에, '뿌리깊은 나무' 시리즈를 비롯한 지리 관련 서적에서는 안양 일대를 일컬어 '사실상의 남서울'이라는 언급이 많이 나왔었다. 게다가 1970년대 양택식 서울특별시장이 박정희 대통령에게 경기도 내 서울시 도시계획구역 (지금의 광명시 북부, 과천시, 고양시 신도, 부천시 고강과 원종 등) 뿐만 아니라, 지금의 고양시 덕양구 전역, 성남시 및 하남시 각 일부, 광명시 남부, 부천시 오정구 잔여지역, 안양시 전역을 포함하는 서울시 추가 확장안을 건의하였었다. 그래서 1973년 안양시 승격 당시, 서울 편입이 이루어지지 못한 것에 대해 아쉬움을 표한 일부 주민도 있었다. (지금의 서울 은평구 진관동은 이시기에 서울 편입에 성공한 곳)
하지만 안양시가 경기도 중부권의 주요 도시로 성장하여 어느정도 독자적인 생활권이 형성됨에 따라 자연스레 서울 편입은 잠잠해졌고, 대신에 지금은 광역시 승격이라는 속마음을 염두에 둔 안양권 통합 떡밥이 우세한 상황이다. 안양은 이미 특정시이고, 군포시 30만여 명에 의왕시 20만여 명을 더하면 110만 명이 되어 수원시와 어깨를 나란히 할 수 있기 때문이다.
2-2. 발전계획
[2도심 6지역중심] 중심상업업무기능을 수행하는 도시중추지역을 2도심으로 설정하고, 생활권별 중심기능을 수행하는 지역을 6지역중심으로 설정했다. 인덕원 및 박달동 일원의 지역중심을 지정했으며, 만안-동안 연계증진을 고려한 비산동 일원의 지역중심을 지정했다.
3. 도시구조
도시로서의 역사가 긴 편이다. 안양시보다 앞서서 시가 된 곳은 1981년 직할시로 빠진 인천광역시를 제외하더라도 수원시(1949년 승격), 의정부시(1963년 승격)밖에 없으며, 1973년 시 승격 동기로는 부천시와 성남시가 있다.
서울특별시 도시계획에 따라 서울 시가지의 일부 또는 연장으로 인위적으로 개발된 광명시나 과천시와 다르게, 안양시는 근대화와 수도권의 팽창에 따라 자생적으로 형성된 서울의 위성도시다.
3-1. 하위 행정구역
3-2. 인구
2021년 2월 행정안전부 주민등록인구 기준으로는 550,939명이다. 1973년 시흥군 안양읍에서 안양시로 분리 승격되면서부터의 인구추이는 다음과 같다.
경기도에서 인구감소가 진행되고 있는 몇 안되는 도시다. 2005년 62만5천여명 정점을 찍은 뒤 이후 전반적으로 감소세에 접어들었다. 2021년 2월 기준 1990년대 초반 인구와 비슷할 정도로 근 25년 동안의 인구증가폭이 2000년대 후반 이후 시작된 인구감소로 인해 상쇄되었다. 경기도에서 9번째로 인구가 많은 시지만 인구 유출이 계속되고 평택시와 시흥시로의 인구유출이 많이 생기면 10위권 밖으로 떨어질 수도 있다.
허나 지속적인 인구감소에도 불구하고 체감 인구밀도는 상당히 높다. 관악산, 청계산, 수리산, 모락산 등 개발 불가능한 녹지가 시 면적의 절반 이상을 차지하는 도시기 때문에, 한정된 평야에 주거단지를 몰아넣다보니 체감 인구밀도가 높아 시내 어디를 가도 웬만한 곳은 사람이 북적인다. (인구밀도가 높은 도시의 단점 중 하나가 녹지부족인데 안양시는 커다란 산들로 둘러싸여 여기저기 계곡도 끼고 있는 등 주변 자연환경은 좋은 편이다.)
특히 비산1동은 주거지역임에도 버스정류장 하나에 20개가 넘는 노선이 정차하며 사람은 항상 많다. 범계역 일대 번화가의 유동인구가 특히 많은데, 전체 면적에 비해 실제로 개발 가능한 토지가 작다보니 대부분 주거단지로 상업구역을 그다지 크게 설정할 수가 없었다. 그럼에도 대형아파트단지 하나만한 면적인 범계역의 배후수요지역이 인덕원, 만안구, 의왕시, 군포시 일부 총합 100만이 넘는 인구가 됨으로 상당히 북적거린다. 덕분에 경기도 타지역 번화가보다 규모는 작으나 매출 순위는 항상 1,2위를 도맡는다.
경기도 내에서도 가장 큰 폭으로 인구가 줄고 있는 안양의 경우, 감소한 인구 대부분은 의왕시로 전출한 케이스가 대다수다. 의왕 포일동과 내손동 대규모 아파트 단지 거주민들의 상업기능을 안양에서 담당하므로 실질적으로 체감인구밀도의 하락은 눈에 띄지 않는다. 오히려 롯데백화점 편촌점 개장이후로 범계역 교통체증은 심각해지고 있으며, 해당지역의 여러 교통시스템과 차선의 개편 등의 노력을 하고 있다.
동안구(평촌)의 경우 2000년대 후반까지는 목동, 분당 다음으로 높은 부동산 시세를 자랑했었다. 2006년 당시 강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 평촌, 수지 지역이 일명 '버블세븐'으로 집값 상승률이 매우 높은 지역이었다.
3-3. 교통
안양시만해도 인구가 약 60만명인데다가, 주위에 있는 군포시와 의왕시만 합쳐도 100만을 넘어가는데 제대로 된 터미널이 없다. 현재는 터미널이라고는 안양역시외버스터미널같이 컨테이너 한 채만 덩그러니 있는 터미널과 정류장만 있는 구조다.
최대호 시장이 초임 시장으로 재직할 당시 경부선(석수역에서 명학역) 구간을 지하화하겠다고 했지만 당시에만 하더라도 당연히 현실성없는 소리라고 생각했었다. 그러나 노량진역에서 당정역까지 지하화하는 쪽으로 가닥이 잡히면서 군포시(금정역-당정역), 서울시 동작구, 영등포구, 구로구, 금천구가 이에 동의해 2012년5월3일에 안양시청에서 공동협약을 체결하여 안양시장과 금천구청장이 공동으로 협의회장을 맡게 되었다. 게다가 덤으로 구로구에서 추진하던 구로차량기지 이전건도 있어서 일이 커지며 국책사업 추진으로까지 번졌다. 게다가 용산구까지 추가되면서 결국 서울역부터 지하화하는 방향으로 가는 듯 하다. (용산-노량진 구간을 하저로 뚫어버리면 115년간 한강을 지키던 한강철교가 사라지게 된다.) 그러나 현실성이 많지 않아 가능성이 희박하다보니 현재 수면 아래로 가라앉은 상태다.
3-4. 상권
안양의 주요 상업지역으로는 크게 세 곳이 있다. 이 지역은 비단 안양뿐만 아니라, 과천-군포-의왕 등 주변 도시에서의 중심 상권 역할도 하고 있다.
-안양1번가
안양역 중심의 안양1번가는 오래 전부터 안양을 대표하는 상권이었다. 안양역은 안양시를 대표하는 역으로 항상 수많은 사람들이 지나다니기에 이곳을 중심으로 한 상권형성은 당연한 일이다. 인지도도 상당히 높아서 안양시민 뿐만 아니라 주변 지역민도 많이 찾아온다. 범계역 상권에 비해 경쟁이 치열한 편으로, 금천구-만안구-광명시 인구가 워낙 많아서 안양1번가가 망할 일은 없어보인다. 인근에 대학교가 많아서(안양대, 대림대, 연성대, 성결대) 학생들을 자주 볼 수 있어서 대학로 상권처럼 취급되기도 한다. 또한 중고등학생들도 많은데, 시흥대로-경수대로를 주축으로 하는 버스와 지하철 1호선을 이용해 기본요금으로 서울 금천구와 광명에서 이동이 가능하기에 그렇다. 20대 초중반 취향 위주로 구성되어 있으며, 지상도 작지 않은 규모이지만 안양역 지하상가가 안양1번가 대부분을 커버할만큼 거대한 규모로 지어져있다.
-범계역/평촌역
평촌신도시가 개발되면서 신도시의 중심을 관통하는 4호선 범계역과 평촌역을 기준으로 대규모의 상권이 발전했다. 범계역에는 뉴코아아울렛이 있고, 2012년3월29일에는 개점 당시 경기도 최대규모의 백화점인 롯데백화점 평촌점이 문을 열었다. 이후 범계의 상권은 기존 안양역중심의 상권을 초월하는 거대 상권으로 자리 잡았다. 범계역 위로는 롯데백화점 평촌점이 자리잡고 안쪽으로는 먹거리타운이 있다. 안양1번가에 비해서 크기는 작지만 상점 밀집도는 뛰어난 편이다. 주변이 주거지역인데다 대각선 위에는 중앙공원이 있으며, 멀지 않은 곳에 학교들과 평촌학원가도 있어서 주말이나 학생들이 하교할 무렵이 5시쯤이되면 인산인해를 이룬다. 다른 번화가에 없는 이 번화가만의 특징이 있는데 햄버거 패스트푸드점에 딱 2군데를 제외하고는 존재하지 않는다는 점이다. 이 상권은 자체적인 번화가가 없는 의왕시(특히 내손동, 청계동, 오전동)나 번화가가 있긴 하지만 작은 과천시 주민들(서울보다 더 가까우며, 인덕원역 상권 또는 범계역상권을 자주이용한다.)도 찾아온다.
-인덕원역 부근
인덕원역 주변도 안양시의 주요 상권이 되었다. 사실 역세권이라는 특성에도 불구하고 과거에는 가까운 곳에 신성중학교가 있었기 때문에 온갖 종류의 영업규제가 걸려 있어서 유흥업소들이 들어올 수가 없어서 텅 비다시피한 상태였다. 그런데 신성중학교가 이전하면서 규제가 풀렸고 그 즉시 앞다투어 유흥업소가 생겼다. 역 주변은 순식간에 변모되어 현재는 유흥가 밀집도가 높은 지역 상위권에 들어갈 정도가 되어버렸다. 그야말로 블루 오션이 생긴 격. 게다가 과천시는 정책상 유흥업소가 사실상 없기에 과천시 사람들이 인덕원에서 놀고간다는 점도 상권 형성에 크게 영향을 주었다. 지금은 정부청사가 세종으로 이전하여 안양-과천 4050 아재들의 놀이터가 되었다. (눈쌀을 찌푸리게 만드는 유흥시설의 비율이 상당히 높음.) 안양1번가가 낡고 유흥가스러운 느낌을 내고 범계상권이 밝고 신세대적인 느낌을 낸다면, 인덕원역 상권은 이 2개를 합쳐놓은 듯한 느낌이다. 의왕시 주민들은 여기를 범계역과 같이 지하철 환승장으로 사용하기에 붐비는 편이며, 근처에 산업단지와 관양지구 신주택단지도 존재해서 점심시간에 사람들이 많이 몰리는 편이다.
영화관은 CGV 2개, 롯데시네마 4개가 있다. CGV는 안양일번가 맞은편과 범계역 뉴코아아울렛, 평촌역 근처에 하나 있었으나 안양CGV는 2016년4월30일 영업을 종료하게 되었다. 이후 이름을 안양일번가 롯데시네마로 바꾸고 정상영업중이다. 롯데시네마는 안양역 롯데백화점, 안양일번가(구CGV), 범계역 롯데백화점, 인덕원역 근처에 위치해 있다. 또한 행정구역은 광명시지만 사실상 안양권에 속하는 광명아울렛 롯데시네마도 있다.
3-5. 교육
2002년부터 고등학교 평준화 제도가 도입되었다. 안양시와 과천시는 모두 '안양과천교육지원청'의 관할구역이라서, 안양시의 고등학생은 과천시의 과천고, 과천중앙고, 과천외고, 과천여고로도 흔히 통학한다. 특히 평준화 추첨을 할 때에는 특목고인 과천외고를 제외하고 추첨용지를 작성할 때 지망을 같이 작성한다.
경기도 최대 규모의 학원가인 평촌학원가가 있다. 혹자들은 수도권3대학원가에 언급되기도 한다. (대치, 목동, 평촌 or 노원까지 4개 학원가) 각종 입시학원, 재수 학원 등이 400여미터의 직선도로 양 옆에 꽉꽉 들어차 있으며, 이 학원가의 존재 때문에 밤 10시 무렵에는 학원을 나오는 사람들과 셔틀버스만으로 근처 교통에 혼선이 생길 정도다. 사실상 경기도 서남부 지역의 사교육 중심지라고 할 수 있다. 안산, 수원, 화성정도는 기본이고 심한 경우에는 오산시, 천안시 등에서까지 이곳으로 통학하는 학생들이 존재한다.
시립도서관이 잘 마련되어 있는 편으로, 무려 10개의 도서관이 있다. 그 중 관양도서관과 삼덕도서관은 입시를 준비하는 중고생이나 대학생, 공시생, 어른들까지도 많은 사람들이 이용한다.
3-6. 의료
대학병원급으로 한림대학교 성심병원(829병상을 보유한 3차의료기관이자 경기 서남권역 응급의료센터)이 있으며, 그 외에 메트로병원, 샘병원, 국제나은병원, 산부인과/소아과 전문병원으로 동안구의 봄빛병원, 만안구의 필산부인과가 있다.
4. 도시개발
4-1. 평촌신도시
2021.03.31 - [부동산/입지분석] - 분당신도시의 형제, 평촌신도시
평촌신도시가 생길 때 이 신도시를 일반구로 분리해 달라는 요구가 있었을 정도다. (산본신도시는 동이다.) 참고로 현재의 평촌역의 원래 이름은 '벌말역'이었다가, 평촌신도시 주민들의 요청에 의해서 '평촌역'으로 바뀌었다. 역 이름을 바꾸는 것은 성공했으나, 구 이름에 평촌을 넣지는 못했다.
다만 동안구에서의 평촌구 분구 논의 자체는 사실 불필요하거나 무의미하다. 안양시에 구제가 실시되어 만안구와 동안구가 설치된 때가 1992년으로, 한창 평촌신도시 개발 및 입주가 진행되고 있던 때였다. 동안구청 자체도 평촌신도시 내에 있고, 동안구 자체가 아예 그냥 '평촌'이라 불리기도 한다. 동안구의 법정동은 4개 (평촌동, 비산동, 관양동, 호계동) 뿐이며, 이 4개 법정동이 모두 평촌신도시와 구시가지에 걸쳐 있다. 즉, 굳이 분구를 하지 않아도 이미 사실상 '동안구=평촌신도시'나 다름없다. (만안구=기존안양)
현재는 평촌이라는 명칭이 동안구 전체를 아우를만한 대표성을 가지고는 있다고 말할 수 있겠지만, 평촌신도시 개발 당시의 원래 평촌은 안양시 외곽의 조그만 마을 정도를 가리키는 지명이었을 뿐이었다. 예전의 평촌은 현재의 '평촌동 주민센터'일대의 마을이었는데, 평촌신도시 전체를 보면 최외곽에 해당된다. 안양시 분구 당시의 평촌은 동안구 지역의 대표성을 가질만한 지명은 전혀 아니었었다.
학의천 이북은 마치 고양시의 화정지구처럼 곁다리로 개발된 곳이지만 교통이 평촌, 범계역 못지않게 서울과의 접근성이 좋아서(금천구, 과천시를 통해 국도를 이용해 서울로 들어간다. 평촌신도시에서는 주로 수도권제1순환고속도로를 이용하는 것이 빠름.) 자신들을 평촌신도시에서 분리된 곳으로 생각하여, '인덕원' '관양지구' 등 각 동네의 정체성이 강한 편이다. 반면 학의천 이남지역은 그냥 동안구 전체를 평촌으로 퉁치는 경향이 있다. 실제로 삼호뉴타운 단지의 입주를 생각하면 개발의 역사가 더 오래된 곳으로, 경수산업도로(1번국도) 서쪽의 동네는 공업단지가 포함되고 주로 빌라와 단독주택으로 이루어져 있고 호계시장이 대로로 가로막혀 대형마트에 상권을 빼앗기지 않고 버티고 있으며, 안양의 랜드마크라고 우스개가 되던 안양교도소 이남은 포도원으로 거의 의왕취급이었다. 이런 관계로 생활권이 나뉘며, 평촌에서 평촌으로 크게 생각하지 않는다.
2007년 완공 당시 경기도 최고층 건물이었던 평촌의 랜드마크 건물인 아크로타워(42층)이 평촌신도시에 있으며, 여전히 안양시 최고층 건물의 지위를 유지하고 있다. (오비즈타워는 높이 155m로 아크로타워에 못 미치며, 거주용 건물이 아닌 지산 건물임) 그러나 2021년 힐스테이트범계역모비우스(43층)가 완공되면 안양시 최고층 건물의 타이틀을 내려놓을 예정이다.
4-2. 도시개발 진행현황
4-2-1. 만안뉴타운(현재 해제된 상태)
2000년대 초까지 안양1번가나 역전 앞 지하상가, 시외버스 정류장 부근을 미성년자가 보호자없이 혼자 다니는 것을 그리 권장하지 못할 정도였다. 길을 잘못 들어 상가 밀집지역이 아닌 남부시장 근처로 빠지면 어디선가 나타난 양아치들에게 금품을 갈취당할 위험이 높았다. 그 심각성은 오후나 밤도 아닌 아침 등교시간부터 학생들을 갈취하는 불량배들이 심심치 않게 보일 정도였다. 지역개발 문제로 만안구와 동안구의 격차 이미지가 있다. (분당신도시와 성남시 구시가지와 비슷한 경우) 만안구가 동안구에 비하여 비교적 소득수준이 낮고 구시가지다보니 다소 구획정리가 미흡하고 재개발이 되어야할 지역들이 많다보니 치안사각지대가 있는 것으로 보인다. 그러나 평촌신도시가 들어선 90년대초 이후로 빠르게 도시화가 진행되면서 동안구가 부촌으로 거듭나게 되자 치안 상태가 좋아지고 있으며, 2000년대 이후로 사회적 문제가 되는 사건들은 거의 일어나지 않고 있다.
4-2-2. 안양7동 덕천마을 재개발(현재 래미안안양메가트리아)
현재 안양시 최고 대단지 아파트(4250세대) 래미안안양메가트리아가 위치한 덕천마을은 낙후된 환경으로 2000년대 중반 재개발에 들어갔지만 사업이 난항을 겪으며 유령도시 소리를 듣기까지 했었다. 그러나 2014년4월1일 우여곡절 끝에 철거/이전이 완료되었으며, 본격적인 재개발 사업이 시작되어 2016년11월 입주를 시작하였다. 상전벽해의 대표적인 사례다.
4-2-3. 정비사업 현황 (2021년4월 기준)
4-2-4. 정비사업구역 지도
5. 데이터
5-1. 공급물량
2021년 안양시 만안구와 동안구 모두에 입주물량이 많은 편이다. 특히나 안양시 동안구에는 물량폭탄(?)의 해다. 하지만 이미 지난 4년간 물량 부족기간이었고, 앞으로도 물량이 많지 않아서 해당 물량이 충분히 다 소화될 것인지 지켜봐야할 것 같다. 50평대 이상 대형평형은 물량이 0이기에 기존 신축, 준신축의 대형평형을 눈여겨볼 필요가 있을 것 같다.
5-2. 매매전세지수
6. 구별아파트 분석
2021.04.09 - [부동산/아파트] - 경기서남부권(안양/군포/의왕) 시세지도 21년4월
6-1. 만안구
6-2. 동안구
7. 맛집
해물탕(안양해물탕), 오징어보쌈(동해오징어보쌈, 울릉도오징어보쌈), 보신탕(모수차미), 포도(지금은 그닥..)
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