경기서남부 군포시 손품

 

1. 위치
2. 도시변화
  2-1. 변천과정
  2-2. 발전계획
3. 도시구조
  3-1. 하위 행정구역
  3-2. 인구
  3-3. 교통
  3-4. 상권
  3-5. 교육
4. 도시개발
  4-1. 산본신도시
  4-2. 정비사업 진행현황
5. 데이터
  5-1. 입주물량
  5-2. 매매전세지수
6. 생활권별 아파트분석
  6-1. 금정·산본
  6-2. 부곡·대야미

 

 

1. 위치

경기도 중남부에 위치한 시. 북으로는 안양시, 서쪽으로는 시흥시와 안산시, 남쪽으로는 수원시, 동으로는 의왕시와 접한다. 안양권에 속하며 서울특별시의 위성도시다.

군포시 위치

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2. 도시변화

2-1. 변천과정

군포라는 이름과 관련해서는 한자어와 관련된 순우리말이 전해져오지 않아 '군인, 군부대 + 하천, 수운, 포구'의 의미가 결합하여 만들어진 것이라고 추정한다. 군포에 세워진 1기신도시인 산본(山本)신도시의 산본이라는 이름은 '산 밑에 있는 마을'이라는 뜻에서 왔다.

군포는 원래 안양시 동안구 호계3동 일대를 가리키는 이름이었으며, 아직도 호계3동 일대를 '구군포'라고 부르기도 한다. 현재의 군포시역은 1914년 시흥군으로 편입되었으며(지금의 광명시 서부지역), 1989년 시흥군 폐지와 함께 군포읍에서 군포시로 승격되었다. 1994년 현재의 대야동에 해당되는 화성군 반월면 대야미·도마교·속달·둔대리를 편입하면서 현재의 행정구역이 이루어졌다.

군포시는 1989년에 시로 승격될 당시에는 시 면적이 20.70㎢로, 당시 전국에서 가장 작은 면적의 시였다. 1989년2월 산본·금정·당동 일원이 1기신도시의 하나인 '산본시도시'로 지정되어 425만 5천㎡의 부지가 개발되었다. 이어 1994년12월 화성군 반월면 대야미·도야미·속달·둔대리 일대 15.68㎢가 편입되면서 면적이 확장되었다. 그럼에도 불구하고 현재 전국의 시들 중 경기도 구리시, 과천시 다음으로 3번째로 작은 시이다. 안양권 4개 도시들 전부가 애초에 면적이 아주 좁아서 모두 전국 기초자치단체 면적순위 하위 10위권 안에 든다.

이렇다보니 군포시의 인구밀도는 국내 제2의 도시인 부산광역시보다도 높다. 이는 군포시 안의 산본신도시 개발 때문인 것으로 생각된다. 

*안양권 통합 논의에 대한 행정구역 개편 내용은 안양편에서 다루었으므로 여기서는 패스

2021.04.07 - [부동산/입지분석] - 경기서남부 안양시 손품

 

2-2. 발전계획

[1도심 3지역중심] 중심상업업무기능을 수행하는 산본역 북측을 포함한 산본신도시를 도심으로 설정하고, 금정, 당정, 부곡·대야미 지역을 지역중심으로 설정한다.

산본도심 지역을 중심으로 동남측은 개발유도, 서측은 보전방안을 마련한다. 군포시 균형발전을 유도하기 위해 금정, 당동, 부곡·대야미를 3지역으로 선정하고, 부곡·대야미 지역의 위상을 생활권중심에서 지역중심으로 강화한다. 

주축인 신성장축은 당동~부곡·대야미이며, 부축인 원도심재생축은 금정~당동이다. 대야미지역의 개발사업 추진 등 향후 군포시 공간구조 변화에 대응하기 위한 성장축으로 부곡·대야미 지역중심과 당동 지역중심의 연계 성장을 통한 지역활성화 도모를 추구한다. 또한 1995년 준공된 산본신도시 및 금정역 주변 기성 시가지의 노후화 개선 등 도시재생을 통한 원도심 재생축을 설정하여 추진한다. 

2030 군포시 도시계획

 

 

3. 도시구조 

크게 군포역~당정역 주변, 금정역 주변, 복합물류터미널 앞과 삼성마을(구 신기마을)을 포함하는 구 군포, 산본역 중심의 산본신도시, 나중에 편입된 대야동 지역의 3개 권역으로 나눌 수 있다. 인구는 60%가량이 산본신도시에 몰려있다.

 

3-1. 하위행정구역

군포시 하위행정구역도

3-1-1. 구군포
현대케피코와 군포역 주변과 건너편에 작은 공장들이 꽤 있고, 아파트 단지는 거의 없고 소규모 연립 주택과 단독 주택이 많으며 전반적으로 낙후되어 있다. 재개발 얘기가 지역 의원들 공약으로 나온지가 십년 이상이 되었지만 경부선이 지나는 철로로 분리된 안양서부지역과 함께 개발하지 않으면 의미가 없기 때문에 추진이 매우 곤란한 상태다. 2021년 현재도 재개발 소문은 있지만 진척은 없다.

3-1-2. 부곡동
부곡동에는 그 유명한 군포물류터미널이 있다. 수도권 택배 화물이 거쳐가는 곳으로, 규모가 매우 크며 영동고속도로에 별도의 출입구인 동군포IC가 있다. 원래 터미널전용이라 일반차량 진입금지였고 강릉방면 진입로만 있었으나, 지역주민들이 많이 이용하자 2013년경 인천방면 진입로도 만들었고 하이패스도 설치했다. 물류센터 G동 옆에 바로 옆에 있는 것이 특징이다. 물류센터 입구에서 남군포IC까지는 1km정도밖에 안 떨어져 있다. 

터미널 입구 사거리에서 남쪽에 군포도시공사가 있으며, 쭉 남쪽으로 조금 더 가면 부곡동 주택단지가 하나 나오는데, 군포시 관할지역인데도 생활권은 길 건너 의왕과 연계되는 곳이다. (의왕역까지 도보 10분, 군포쪽 수리산역까지는 버스 15분 소요된다. 부곡지구의 천주교성당(부곡동 성요셉성당)은 의왕성당에서 갈라져나온 성당으로, 군포시 내 성당 대부분이 군포성당, 금정성당을 모 본당으로 하는 것과 다른 형태다.) 또한 의왕시에도 부곡동이 있어서 혼동되는 일이 많다. 한 동이 두 개 행정구역으로 쪼개진 것이라서 그렇다. 

부곡지구에는 아파트가 1~5차 단지까지 있고, 물류센터와 2,3차 단지 사이에는 2015년부터 군포 첨단산업지구가 조성되었다. 대부분 입주가 완료되었고 남은 공터도 건물을 짓고 있다. 첨단산업지구 가운데에는 2030년 고랑치기공원이 조성될 예정이며, 지하에 공용주차장이 있어서 산업단지 입주 회사에 다니는 사람들이 이용하고 있는데 정기주차로 거의 만석이다.

부곡지구와 송부터널로 연결되는 바로 옆 송정지구는 아직 빈땅이 남아 있어서 대야미 지역과 함께 발전 가능성이 있는 지역이다. 그리고 왕송호수공원과 접해있는 저수지 북서쪽 의왕시 관할인 초평동 지역에 단지가 하나 더 생기기로 확정되었다. 군포시 부곡동과 의왕시 부곡동 경계를 흘러 왕송저수지로 들어가는 하천 이름이 초평천이며, 저수지에서 나가는 수문에서 시작하는 하천 이름은 황구지천으로 같은 수계인데 이름이 달라진다. 

3-1-3. 산본신도시
산본신도시를 비롯해 곳곳에 아파트 단지들이 많이 들어서 있어서 시 면적 중 아파트가 차지하는 비율이 굉장히 높다. 고양시 화정동보다는 아니지만 아파트가 14단지까지 있어서 상당히 많다. 특히 산본신도시 지역은 신도시 특성상 구획정리가 대단히 잘 되어 있다. 격자로 구성된 도로망에 의해 구역이 나뉘고 있으며, 각 아파트 단지 번호도 순서대로 잘 배열되어 있다. 이렇게 도시 계획이 잘 된 이유는 산본신도시 개발 당시 김진애라는 걸출한 건축가(MIT도시계획학 박사학위 취득)가 도시를 설계하였기 때문이다.

3-1-4. 대야미
신도시 지역에서 남서쪽으로 수리산을 넘어가면 있는 대야동은 농촌 분위기가 많이 난다. 전철역도 있고 e편한세상 단지도 있지만 역주변 상가도 많지 않고, 농경지가 대부분이라 그렇다. 산지와 농지가 대부분이니 면적은 넓은데 인구 밀도는 매우 낮다. 실제로 군포시에 개발할 땅은 왕송호수 주변의 초평지구(초평지구는 의왕시 관할이고, 부곡지구도 행정구역만 군포시일 뿐 의왕역 역세권인 의왕시 생활권임)를 빼면 이곳 밖에 남지 않은 상태다. 그러나 기존 시가지와 많이 떨어져있다는 문제점과 그린벨트 및 농지해제라는 문제가 있다. 실제로 일부 농지가 해제되어 대야미공공주택지구를 계획중이며, 대야미역이나 반월역에서 전철을 타면 10분만에 산본역에서 중심 시가지로 갈 수 있고 산본역에서 세 정거장만 더 가면 안양의 평촌 번화가라서 교통이 아주 나쁜 편은 아니다.

군포시 대야미역 인근 및 대야미택지지구

도마교동 일대에 의왕역 쪽 부곡지구와 송부터널로 연결되는 송정택지지구가 조성되어 2018년 초부터 입주가 진행되었으며, 입주가 완료되면 부곡동과 묶어서 새로운 행정동으로 분동시킬 계획이 있었다. 대략 2022년정도로 보여지며, 부곡도서관 옆에 공공청사 부지가 이미 마련되어 있다. 송정지구에서는 단지입구에서 좌회전하여 화성시 방향으로 가다 인터체인지에서 사시동을 지나 화성시 어천저수지 앞으로 넘어가는 산길이 있는데, 이천역 부근에 어천삼각선이 설치되고 어천역에 KTX가 서게된다면 군포에서 가장 가까운 KTX역이 될 것이다. (그러나 접근성이 불편하여 광명역, 수원역의 수요를 뺏어오지는 못 할 것으로 생각된다.)

 

3-2. 인구 

1기신도시 중 하나인 산본신도시의 개발로 인구가 급속히 늘었으나, 1994년 편입된 대야미역 주변 지역을 제외하면 새로 개발할 땅이 없어서 인구가 27만여 명에 정체되어있는 상태다. 앞으로 2022년경 송정지구가 완공되고 입주완료하게 되면 인구가 수천명 늘어나긴 하겠지만, 문제는 군포시 내 인구의 송정 대야미지구로의 이동이 꽤 많다는 점과 저출산으로 인구가 줄어가는 속도가 빨라서 인구가 증가될지는 의문이다. 1989년 시흥군 군포읍에서 군포시로 승격하면서부터의 인구추이는 다음과 같다.

군포시 인구추이

 

안양시에서 넘어오는 인구가 상당히 많은 편이다. 아니 대부분 안양에서 넘어온다고해도 과언이 아니다. 군포에서는 수원시, 화성시, 용인시로 인구가 많이 유출되고 있는데 이 현상은 의왕시와 동일하다. 조금 다른 점은 군포에서는 시흥시와 의왕시로도 인구가 밀려나고 있다는 점이다. 특히 시흥시가 지리적으로 인접하여 생각보다 많은 편이다. 의왕에서 군포로의 이동은 거의 아예 없지만, 군포에서 의왕으로의 수요는 있는 것으로 확인된다.

군포시 인구이동

 

3-3. 교통

군포공영차고지가 위치해있으며, 안양시·평촌·과천시를 지나는 버스들은 대부분 여기서 출발한다. 의왕시부터 오는 버스도 간혹 있지만 많지는 않다. 다만 지하철이 잘 되어있어서 안산, 수원행 광역버스는 굉장히 적다. 설상가상으로 서울의 위성도시임에도 불구하고 서울행 버스 교통편은 좋지 못한편이다.

수도권 전철 1호선과 수도권 전철 4호선이 도시를 관통하고 있어 철도를 통한 이웃 도시로의 이동은 매우 편리하다. 1호선과 4호선의 환승역으로, 서울을 제외한 수도권 최초의 환승역 타이틀을 가지고 있는 금정역이 있고, 하행선 기준으로 1호선은 금정역-군포역-당정역-의왕역(경기도의왕시), 4호선은 금정역-산본역-수리산역-대야미역-(경기도안산시)이 있다.

인구가 27만5천명선의 중소급 위성도시에다가 면적도 아주 작은 군포시에 1970년대부터 전철이 들어서면서 현재는 7개의 전철역 + 환승역(금정역)을 보유한 것을 보면 철도교통은 매우 좋다. GTX-C도 예정되어 있다. 다만 노선이 모두 지상으로 달리다보니 지하화를 요구하는 분위기가 거세지만 실제로 이루어질지는 미지수다.

군포시는 버스 교통이 철도에 비해 불편하다. 5623처럼 여의도로 가는 버스는 안양 구시가지와 서울 서남부를 한참 돌아서 가므로 전철을 이용하는 것보다 느리고, 3030·541·542처럼 강남으로 가는 버스 역시 평촌과 과천 시가지를 경유하여 소요시간이 길다. 산본은 서울로 곧장 직행하는 버스가 3101·6501을 제외하면 없으며, 그마저도 배차간격이 일산이나 분당에 비하면 길다. 그 이유는 전철 1호선과 4호선이 있기 때문인데, 문제는 전철이 끊어지는 심야엔 대중교통이 없다는 것이다. 연결버스가 심야까지 있는 다른 신도시와 달리 전철 운행이 끝난 시간 이후에는 강남역 출발 버스와 사당 출발 버스밖에 없는데, 배차간격이 긴 데다가 끊어지는 시간도 여타 신도시보다 이르고, 과천과 안양을 빙빙 돌아오기 때문에 군포까지 들어오려면 시간이 매우 오래 걸린다. 다만 서울과 붙어있는 도시가 아님에도 불구하고 서울시 시내버스가 많이 들어오는 편이다.

5대 신도시 중 산본이 가장 집값이 낮은 편인데, 이는 초창기 신도시라 많은 단지가 노후되어 있으며 작은 평수가 많아 집값이 비쌀 수 없으며 가까운 안양과 과천이 있다보니 지자체 편의시설과 인프라가 부족한데다가 시 규모가 작다보니 재정규모도 작아서 시에서 시민에게 지원해주는 것도 별로 없기 때문이다. 강남이나 여타 신도시와의 학력 수준 격차가 큰 것도 하나의 이유이며, 전철 외의 교통이 불편한 점도 한 몫 할 것이다.

 

3-4. 상권

군포시 상권

3-4-1. 산본역 상권
가장 큰 상권으로는 산본역 바로 앞에 위치한 산본신도시의 중심상업지구이다. 여기저기서 흔히 볼 수 있는 체인점이 다수 분포해있으며 이 곳에 위치한 이마트와 피자헛의 매출이 전국 최고 수준이었다고 한다. (이마트 산본점은 개업 초기 셔틀버스 운행으로 안양, 의왕, 과천, 수원까지의 손님을 싹쓸이하기도 했으나, 대형마트의 셔틀버스 금지령과 마을버스 및 시내버스의 반발로 사라졌다.) 근처의 수많은 아파트와 접근성이 뛰어나서 2017년에도 이마트 매출액이 강남쪽과 비슷했다는 카더라가 있을 정도이나 2016년8월 산본피자헛은 이전하였다.

그 밖에도 다양한 곳이 있으나 베드타운 특성상 구매력 있는 직장인 비중이 적은데, 은근슬쩍 타 지역 상권보다 미묘하게 높은 가격대를 형성하고 있어서 그런지 불경기인 요즘에는 여러 가게들이 금세 문을 닫고 다른 가게로 신장 개업하는 모습을 보이고 있다. 가격은 비싼데 돈 없는 학생들이 대부분이니 그럴 수밖에 없다. 그래서인지 저렴한 가격으로 승부를 보는 분식집 같은 곳은 좀 오래가는 편이다. 그 밖에 인구나 지역 규모에 비해 은근히 외국인도 많아서 외국인 전용 BAR가 있을 정도다. 10년이상 같은 자리를 지키고 있는 가게는 드물며, 중심상가 가운데 국민은행, 농협과 같은 금융기관과 이마트정도이고 나머지는 꽤 자주 바뀌는 편이다. 

산본역 상업지구 자체는 그리 큰 편은 아니지만 구획 정돈이 잘 되어 있고 많은 곳이 자동차가 통행이 불가능한데다가 중심부에는 분수도 있기 때문에 나름대로 보기는 좋은 편이다. 면적에 비해 PC방이 매우 많은 편으로, 시청 기준으로 반경 1km 내에 PC방이 15개가 넘는다. 여름철 야간에는 인근 청소년과 젊은층이 몰려다니면서 길거리에서 술마시고 떠들긴 하지만 가게들이 문을 거의 다 닫기 때문에 사람들도 별로 없고 홍대앞 야간처럼 무질서하거나 우범지대까지는 아니다.

2016년5월2일에 롯데피트인이 개점하였다. 지하4층, 지상10층 규모로 들어섰다. 중심상가의 상인들은 크게 반발하며 중심상가 및 해당건물 앞 여기저기에 현수막을 붙여놓기도 했었다. 그리고 2017년12월 이마트트레이더스가 개점했다. 그러나 규모가 크지 않고 물건도 많지 않아서 지금은 거의 동네 사람들만 온다고 한다. 창고형 매장과 노브랜드 매장이 분리되어 있어서 다소 불편한 편이며, 대중교통으로 접근도 불편한 편이다. 하지만 휴일에는 사람들이 꽤 많이 와서 붐비는 편이다. 

3-4-2. 전통시장
금정역 근처에는 산본시장이 존재한다. 재래시장이 대부분 그렇듯 오래된 곳이라서 주변에는 80년대 주택가가 많지만 전국적으로 유행했던 재래시장의 현대화를 거쳐서 지금은 그럭저럭 말끔한 모습을 갖추고 있다. 다만 가격대는 인근 안양 중앙시장보다 조금 높은 편이다. 문제는 주차시설이 매우 부족하다는 점이다.

군포역 앞에도 작은 재래시장이 있는데, 산본시장의 1/3규모다. 주차공간이 없다. 참고로 산본시장은 전체를 절반씩 나누어 번갈아가며 일주일에 한 번 쉰다.

이마트 당동점이 SSM형태로 새로 생긴다고하자 산본시장은 물론 군포역전시장 상인들이 반발에 나섰으나 개점을 막지는 못했다. 같은 SSM인 홈플러스 익스프레스도 몇군데 있다.

 

3-5. 교육

인근에 엄청난 교육열로 유명한 안양시(평촌신도시)와 과천시가 위치하고 있기 때문에 교육에서는 다소 뒤처진 듯한 인상을 보여준다. 1990년대 후반만 해도 이른바 '명문고'라는 것을 만들기 위해 각 학교가 엄청 힘을 쓰는 듯 했으나, 결국 안양(평촌)을 이겨내지 못하고 딱히 특색을 갖추지 못했다. 8단지 옆의 고등학교이자 김연아가 졸업한 수리고등학교에서 빙상부가 운영되는 정도다. 군포고나 수리고 같은 경우는 2016학년도를 포함하여 최근 매년 서울대 합격자가 1~2명정도씩 나오고 있으나 열심히 홍보하고 밀어주지만 결과는 좋지 않은 편이다.

군포시 중학교

금정동 소재의 군포고가 군포시내 유일한 사립고등학교이며, 중학교는 흔하지 않은 역도부가 산본동 소재 도장중학교에 있다. 군포고와 수리고는 도전골든벨을 울린 적이 있다.

도시 컨셉이 철쭉도시군포에서 책읽는군포로 바뀌었는데, 그만큼 책을 많이 비치해뒀다. 공영도서관이 무려 6개로, 경기도에서 면적대비 가장 많은 도서관이 있는 도시다. 면적대비로 보지 않더라도 그냥 도서관이 많은 도시로 전국구로 쳐도 많은 편이다. 북카페나 동사무소의 미니도서관, 아파트 단지 내 도서관 등 자잘한 도서관까지 합치면 대략 100개는 나온다.

 

 

4. 도시개발

4-1. 산본신도시

2021.04.01 - [부동산/입지분석] - 평촌신도시가 항상 부러운 산본신도시

평촌신도시가 항상 부러운 산본신도시

 

4-2. 도시개발 진행현황

4-2-1. 군포10구역재개발
총세대수: 1,089세대 (임대55세대)

군포10구역재개발 위치

4-2-2. 산본역일대재개발
주민제안방식으로 3군데 진행 중

 

 

5. 데이터

5-1. 입주물량

2018년, 2019년, 2022년에 물량이 많은 것을 제외하고는 이번장에 거의 물량 부족 구간임. 그러나 안양권 내의 이동이 활발하고 그 외 안산,수원 등의 물량까지 고려해야한다는 점.

군포시 입주물량 (출처 부동산지인)

 

5-2. 매매전세지수

2019년7월 전세지수와 매매지수 반등했으며, 2019년11월 본격적으로 상승하기 시작했다. 전세가가 매매가를 밀어올리며 상승장을 만들어내는 형태의 모습을 많이 띄고있음.

군포시 매매전세지수 (출처 부동산지인)

 

 

 

6. 생활권별 아파트분석

6-1. 금정·산본

산본신도시 아파트분석

 

6-2. 부곡·대야미

부곡대야미 아파트분석