단지내 분양상가

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출처: '상가 고수들의 진짜 돈버는 노하우' 상가투자 비밀노트

 

 

1. 분양상가의 옥석 가려내기

 1) 가장 쉽게 접근할 수 있는 투자처: 분양상가

분양이라는 방식만 놓고 보면 가장 접근하기 쉽지만 그만큼 조심 또 조심, 확인 또 확인하는 작업을 거쳐야 한다. 분양사무실을 방문하기 전에 가급적이면 기본적인 지역 정보는 조사하고 가도록 하자.

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바로 분양을 받아 수익을 내려는 목적으로 분양사무실을 방문하지 말고 정보를 습득할 목적으로 방문해야 한다. 브리핑된 분양 물건에 관심이 있다 해도 당장 그 자리에서 계약을 체결하지 말고 세 번을 더 생각해 보도록 하자.

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 2)분양상가: 아파트 분양상가/ 일반 분양상가

분양상가에서 우리가 가장 주의해야 할 부분은 분양사무실 쪽에서 제시하는 임대료이다. 상가를 신축하면 임대료는 상가의 매매가에 맞추어서 산정된다. 매매가의 약 10~20% 선에서 보증금을 책정한 후 매매가에서 보증금을 제한 금액에서 연 6~8%정도의 이율로 월세를 책정하기 때문이다.

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분양가가 높으면 임대료도 높아질 수밖에 없는데 이러한 수익률과 임대가가 현실적인지에 대해서는 누구도 확인하지 않는다. 주위 시세를 무시하고 고분양가에 맞추어진 높은 임대 가격을 제시하다 보면 임차인이 잘 나타나지 않는다. 그렇게 계속 공실로 남아있다가 결국 경매로 나오는 상가를 숱하게 보았다.

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그나마 구도심이야 주위 시세를 조사할 수도 있지만 신도시나 택지지구에서 분양하는 상가는 비교할 만한 지역이 없다보니 더욱 막막하다. 이제 막 조성되는 상권 내 분양사무실에서 제시하는 상가의 임대료는 주관적이라 재계약할 때에도 그 월세가 보장될지는 아무도 모르는 일이다.

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<분양상가에서 수익률 높은 매물 고르는 요령> ​ 1. 주변 여러 곳의 분양사무실을 방문하길. 분양가가 적절한지 직접 확인해야 한다. ​ 2. 비슷한 입지임에도 분양가가 다르면 그 원인을 파악하자. ​ 3. 보장된 수익률을 맹신하지 말자. 주변 시세나 상권에서 파악되는 것이 진짜 임대료다. ​ 4. 분양사무실 상담사들의 짜고 치는 작전에 주의하자. ​ 5. 선임대가 맞춰진 고수익 보장 상가가 나한테 올리가 없다. 선임대계약서나 입점의향서는 얼마든지 만들어낼 수 있으며, 이후에도 계약 파기가 언제든지 가능하다는 것을 염두해두자. ​ 6. 1층 상가라고 무조건 좋은 것은 아니다. ​ 7. 전문쇼핑몰, 테마몰은 잘 되기 어렵다. ​ 8. 업종 지정이 된 독점 상가가 전부 좋은 것은 아니다. 입지나 상권이 약한 건물 내에서의 업종 지정은 무의미하다. ​ 9. 과장된 설명에 속지 말자. ​ 10. 인근에서 분양 후 1~2년이 경과한 상가의 임대 가격, 매매 가격을 조사하자. 그 값을 분양 물건과 비교하면 그 건물의 앞날을 예측하는 데 참고가 된다.

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 3) 상가 분양가와 임대료는 왜 높을까?

상가는 대부분 상업 용지에 건축되기 때문에 상가는 주거 용지에 비해서 토지 매입 비용이 많이 든다. 이런 차이는 결국 분양 가격에 반영된다. 상가는 취득 및 유지 시의 비용 또한 주거용 부동산에 비해 만만치 않다. 대표적인 것이 취득세, 관리비와 재산세 같은 세금이다.

 

 

 

 

2. 상가수익률 체크하기

상가투자를 할 때에는 임대를 얼마에 놓을 수 있는지, 임대는 잘 들어오는 상가인지 또 주변에 혐오시설이나 상권 단절 요인은 없는지 등을 기본적으로 살피고, 근처 상가에 비해 관리비가 높지 않은지 알아보아야 한다. 임차인은 임대료뿐만 아니라 관리비도 월세의 범위에 포함해서 생각하기 때문에 인근에 비해 관리비가 많이 나오는 상가는 기피한다.

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 1) 상가는 철저하게 수익률로 매매가가 정해진다.

일반적으로 평균은 1층 5%, 2층 6%, 3층 이상 고층은 8% 이상을 기준으로 본다. 단, 구도심의 활성화된 상권의 경우에는 이보다 훨씬 낮은 4%의 수익률에 만족하는 투자자도 많다. 상가는 수요와 공급의 원리에 의해서 가격이 형성된다. 저금리가 지속되는 요즘은 더 낮은 수익률을 고수하는 투자자도 점차 증가하는 추세다.

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현재의 수익률은 영원하지 않다. 어떤 정책, 어떤 환경에 의해 흥할 수도 있고 쇠락할 수도 있다. 당장의 수익률에만 집중하다 보면 향후 제대로 된 임대료를 받을 수 없는 경우에 직면할 수도 있다. 상가를 매수할 때에는 미래 가치까지 염두에 두어야 한다.

 

 

 2) 경공매로 낙찰 받을 때에는 수익률을 높게 잡아야 한다.

경공매로 낙찰 받을 때의 수익률은 일반 매매보다는 다소 높은 1층은 10% 이상, 2층 이상일 경우에는 15% 이상으로 잡아야 한다. A급 상권보다는 B급이나 C급, 또는 아직 성숙되지 못한 상권의 상가가 경공매로 나오는 경우가 많기도 하고 낙찰 후 공실 및 임대 등의 위험요인 관리 측면에서 매매 상가보다는 한층 깊이 있는 통찰력과 판단이 필요하기 때문이다. 따라서 수익률을 높게 설정해 두고 낙찰 받아야 안정적으로 유지할 수 있다.

 

 

 

 

 

3. 단지 내 상가 투자하기

 1) 소형 평수의 대단지가 유리하다.

단지 내 상가는 아파트 같은 공동주택 단지 내에 건축된 것으로, 단지 입주민들의 생활편익 제공을 위해 생활시설과 구매시설, 교육시설 위주로 입점한다. 공동주택의 입주자라는 고정고객이 어느 정도 확보되어 있어 수익이 안정적이며 위치 면에서 독점적 성격을 띤 생활밀착형 업종 중심이기 때문에 경기에 큰 영향을 받지 않아 공실의 위험이 상대적으로 적다는 것이 가장 큰 장점이다. 수익률이 높지는 않지만 안정적인 투자가 가능한 탓에 초보 투자자가 가장 많이 선택하는 부동산이기도 하다.

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단지내 상가는 아파트 입주민들의 생활편익을 위한 부대시설 및 복리시설에 속하기 때문에 주택법의 적용을 받는다. 근린상가의 구조를 불법으로 용도변경 했다면 행정관청에서 부과하는 일정 정도의 이행강제금을 내고 원래 상태로 복구하든지 아니면 합법적인 절차를 거쳐 용도를 변경할 수도 있다. 단지 내 상가는 그보다 더 제약사항이 많으므로 주의해야 한다.

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 2) 배후세대에 따라 임대료도 차이 난다.

연령대와 소득수준에 따라 상가의 업종 구성이 달라지고 그에 따라 매출액이 차이나며 결국에는 임대료에도 영향을 끼친다. 대체로 25~30평형대의 중소 평형(국민주택 규모) 위주로 구성된 단지 내 상가가 유리하다. 대형 평형 위주의 아파트에 거주하는 사람들은 단지 내 상가를 이용하는 비율보다 근린상권이나 대형판매시설 등 주변의 외부상권 상가를 이용하는 비율이 높기 때문이다.

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월세 비율이 높은 단지보다는 전세나 자가 위주인 곳의 소비력이 훨씬 높으므로 그만큼 단지 내 상가의 매출도 높아진다. 소득에 주거를 위해 지출되는 비용이 적으니, 필수적인 항목 말고도 지불할 의사가 상대적으로 더 있는 것이다.

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 3) 단지 내 상가도 좋은 입지가 따로 있다.

단지내 상가에서 기본 매출이나 상권이 보장되는 기준은 보통 500세대다. 단지 규모가 최소 500~1000세대 정도는 되어야 안정적이다. 상가 위치에 따라 입주민들의 이용 빈도가 결정된다. 입지가 좋은 단지 내 상가는 입주민들이 이용하기 편하고 외부에도 노출되어 있어 비입주민도 쉽게 방문할 수 있는 형태다. (스트리트형)

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입주민들의 이용 동선 면에서는 편리함이 조금 떨어지더라도, 수요가 한정적인 내부에만 중점을 두기보다 유동층이 많은 외부에도 개방할 수 있어 접근성이나 가시성 면에서 좋은 단지 내 상가를 선택해야 한다. 단지 내 상가도 다른 일반 상가와 같이 개별 입지가 가장 중요한 요소이다.

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 4) 상가의 전체 면적은 작을수록 좋다

세대별 상가 면적은 0.2평(0.66㎥)~0.4평(1.3㎥)를 적정선으로 본다. 상가를 공급하거나 취득하려 할 때, 면적을 산출하고 세대 당 적정 상가 수가 어느정도인지를 알고 있어야 기본적인 수익률을 분석하고 매입가를 결정하는데 도움이 된다.

단지 내 상가의 배후세대가 500~2000세대일 때 최소 면적 : 500x0.66㎥ = 330㎥ 최대 면적 : 500x1.3㎥ = 650㎥ 점포들의 전체 면적이 330~650㎥(100~200평)를 초과한다면 사실상 상가의 공급이 과잉상태인 것.

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 5) 단지 내 상가의 장단점

<단지 내 상가의 장점>​ 1. 단지 내 입주민들이 기본 수요층이기에 매출이 안정적이다. 2. 업종의 독과점이 인정되기 때문에 매출 발생이 유리한 조건이다. 3. 요즘은 스트리트형으로 구성하여 접근성과 가시성 등 기존 상가의 단점을 개선해서 한층 외부 유동층을 흡수하기 좋아졌으며 상가가 아파트의 이미지를 상승시키는 하나의 방편으로 쓰이고 있다. ​ <단지 내 상가의 단점>​ 1. 상가의 수요층이 단지 내 입주민들로 제한될 수 있어 매출 상승에 한계가 있다. 2. 대형 평형대는 단지 내 상가보다는 외부 대형판매시설 등을 이용하는 경향이 강하다. 3. 가까운 곳에 근린형 상권이 형성되어 있으면 내부 입주민들이 그곳으로 유출될 수도 있다. 4. 민영아파트와 공영아파트의 단지 내 상가의 공급면적에 차이가 있다. 민영아파트는 분양상가가 너무 많고 업종이 독점적이지 않아서 경쟁력과 수익성이 떨어지는 경우도 있다. 5. 주 이동 동선에서 벗어나 있는 상가는 접근이 어려워 상가의 유동층과 이용층이 제한적이므로 입점하려는 임차인이 없어 장기간 공실이 될 가능성이 높다. 6. 업종을 제한하는 단지 내 상가에 후발주자로 투자했을 경우 이미 경쟁력이 있는 업종으로 구성되어 있기에 새로 임차인을 들이기가 어려워질 수 있다.

 

 6) 알짜 단지 내 상가 고르기

1. 배후세대가 최소 500세대 이상이어야 한다.

2. 상가 연면적이 배후세대의 수에 적합해야 한다.

3. 30~40대 비율이 높은 중소형 평형의 단지를 노려라.

4. 아파트 주출입구와 외부 도로를 낀 곳의 상가를 선택하라.

 

 

 7) 업종별 필요 면적

-편의점: 최소 10~15평

-식음료, 음식점: 15~30평

-1층이 아니어도 되는 대형 평형이 필요한 업종 (은행, 금융관련업종, 음식점, 식음료, 병의원 업종)은 최소 30~50평

-고층 상가 (노래방, pc방, 운동시설, 각종 학원 등): 최소 면적 50~100평

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 8) 주의사항

* 공부서류로 위험을 파악하자

투자시 꼭 현황과 공적자료들을 비교하는 습관을 들이도록 해야한다. 건축물대장과 사용 현황이 다르면 문제가 될 수 있다. ★건축물대장★을 기준으로 살펴보아야 한다. 경매든 일반 매매에서든 용도 부분을 꼭 무조건 건축물대장 기준으로 확인해보아야 한다.

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단지내 상가는 주택법의 적용을 받는 상가이기에 주택으로 용도변경 자체가 불가능하므로 불법건축물로 등재될 수 있는 위험을 늘 확인하고 투자해야 한다. 혹시라도 나쁜 의도를 가진 임차인이 들어온다면 꼼짝없이 협박에 시달릴 수 있다. 민원을 제기하여 건축물대장에 불법건축무리라고 등재되면 원상복구가 될 때까지 매년 이행강제금을 지불해야 하고 1층에서부터 3층까지의 상가도 신규로 사업자등록을 낼 수가 없다는 문제점이 발생한다.

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건축물대장상의 용도, 반드시 확인하자!

 

 

 

 

 

 

4. 기타 확인사항

 1) 전용률과 ㎡당 금액을 계산하라

상가에서는 전용률이 더 좋은 물건이 매도나 임대 시에 더 유리하다. 상가에서 돈 버는 비결 중 한가지는 전용률을 꼭 확인하는 것이다. 참고로 전용면적 14평 상가의 월세가 300만원 이상이 되면 개인 업종은 월세를 맞추기 쉽지 않다.

전용률 = 전용면적÷공급면적×100

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 2) 현재 업종의 매출을 파악하자

주위 시세와 상권을 조사하는 것은 기본이다. 그런데 현재 입점한 업종의 매출을 파악하는 일은 간과하는 것 같다. 하지만 매출을 반드시 파악해야 한다. 

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첫째, 현재 임대료를 100% 신뢰할 수 없다.

임대료는 기본적으로 3일~5일까지의 매출로 통용된다. 정확한 매출이 정확한 임대가를 대변해 준다. 또한 주변 임대료 수준을 파악하여 확인해야 한다.

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둘째, 매출이 파악되면 계약 만료 후 어느 금액까지 임대료를 인상할 수 있을지를 추정할 수 있다.

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 3) 미래 임대료까지 추정하라

임차인의 영업 능력에 의해 매출이 좋은 점포인지, 높은 임대료로 인해 지속적으로 임차인이 변경되는 곳은 아닌지 등 세심하게 조사해야 한다. 초보라면 임장에서 현재 매출만을 조사하지만 고수라면 지금의 매출이 주변 시세에 비해 어떤 수준인지, 추후 업종과 임차인이 바뀐다면 해당 상가의 매출이 더욱 증가될 수 있는지까지 가늠할 수 있어야 한다.프랜차이즈 업소라면 해당 프랜차이즈 본사에 연락해 매출을 문의할 수도 있고, 업종별 사이트를 활용할 수도 있다.